Majutaja üürileandmise kulude hindamine

Kui maa krundi renditud teatud ajavahemikuta redeeve õiguse sõlmida rendilepingu, siis pärast rendiperioodi lõppu, on võimalik pakkuda maad krundid tagasivõtmise tingimustele õiguse sõlmida a Rendileping.

Üürileandja (Ühendriigid, omavalitsus) õigus saada praeguste mõõtmetega laenutus Sõlmitud rendilepingust, samuti rendiõiguste müügi potentsiaalsetest tuludest pärast praeguse lepingu lõppemist.

Kui maad kinnisvara müük on lubatud rendilepingu sõlmimise õiguse turuväärtuse asemel kasutab maa krundi turuväärtust.

Maa-krundi üürileandmise maksumus vastab maapinna turuväärtusele, kui:

• 1. Rendihinnad vastavad rendilepingu turule ja tagasivõtmisõigustele, kuna see on käesoleval juhul nulliga võrdne;
• 2. Juhatuse määrad ja ümberkorraldamise õigus rendilepingu sõlmimise õigus (rendiõigused) on turul, kuid tingimusel, et lunaraha teostatakse kohe, mitte mõne ajavahemiku järel.

Kui omanik ei ole riik, mitte omavalitsus, siis väheneb saadud väärtus maksumaksete praegusele väärtusele.

Hinnang üürniku maa rentimise kulude hindamine

Rendirendi rentimise rentimine võib määrata:

• 1. Selliste õiguste turuväärtuse andmete olemasolul - nende turuväärtuses;
• 2. puudumisel andmeid rendiõiguste müügi kohta turu ja tegeliku rendimäära vahe kohta, sealhulgas muid kulutusi, mis on seotud rendiperioodile diskonteeritud maapinna kasutamisega;
• 3. Maa turuväärtuse vahe kui erinevus
• 4. kulud, mis on seotud sellise õiguse omandamisega;

Riigi- või munitsipaalvara maapinna leidmise korral võib rendirendi rent arvutada maapindade kasutamise ulatuse alusel, mis määravad lepingu tingimustega, saidi omandamise kulud Omavad tulude vähendamise riskide vähendamise tõttu rendihindade suurendamise tõttu.

See juhtum eraldatakse tingitud asjaolust, et vastavalt kehtivatele õigusaktidele võib maa krundi üürnik talle kinnisvara lunastada, kui selles on struktuure, lisaks sellele on see oma hüpoteegiõigus Õigus rentida ja edastada see teisele. See tähendab, et see õigus erineb omandiõigusest. Madalama sissetulekute saamise võimalus on tingitud rendimaksetest; selle vähendamise riskid, mis on seotud rendihindade suurendamise võimalusega; Ja maa krundi tagasivõtmise kulud rendiperioodi lõppemisel. Kui lunastamine toimub varem kui rendiperioodi lõppu, siis seetõttu väheneb diskonteerimisperiood kuni maa krundi väidetava tagasivõtmiseni.

Kui üürilepingu väärtus üürniku rent on null või negatiivne väärtus, hoolimata asjaolust, et objekt ise on turuväärtus või toob kasutuse tulu, see tähendab, et väärtus kehtestatud maksete maa on võrdne rent Kas ületab maa rentimise ja tekitab negatiivse tuluvoogu osa parandamisest saadud tuludest.

Samamoodi on võimalik kindlaks määrata maa väärtuse muudes õigustes. Sellisel juhul ei räägi me maa turuväärtusest ega üüriõiguse turuväärtusest, vaid maapinna püsiva kasutamise õiguse väärtusest või kui sait on üles ehitatud, osakaalu kohta Sellise maa ja parandusõiguste osakonna ühe objekti väärtuse väärtusest.

Alalise püsiva kasutamise kulude hindamine

Alalise püsiva kasutamise maksumus määratakse samamoodi nagu õigust rentida rendileandja, kui maa krundi on riigi või munitsipaalvara. Ainult maamaksude asemel kasutatakse maa-maksed asulates maa-krundiga seotud kulude asemel.

Omandi- ja maaosaõiguste maksumust saab hinnata ülalkirjeldatud meetoditega, omistades maaosade arvu koguväärtuse.

Maa rentimise maksumus mõjutavad tegurid

Maa rendiõiguste hindamine viiakse läbi sõlmitud tehingute hindade analüüsi põhjal sarnaste maapindade rentimise õiguste müügi hindade analüüsi põhjal. Peamised maarendiõiguste turuväärtuse mõjutavad peamised tegurid on järgmised:

• 1. maa krundi asukoht;
• 2. maa krundi eesmärk;
• 3. Lubatud maaosa kasutamine;
• 4. Eesmärk üürnik;
• 5. rendilepingu tähtaeg;
• 6. rendiõiguste plahvatused;
• 7. Transpordi kättesaadavus;
• 8. Juurdepääsu teede lihtsus;
• 9. infrastruktuuri olemasolu;
• 10. Pikaajalise pikendamise tingimused (võimaluse laiendada liisingulepingu tähtaega);
• 11. Insenerisüsteemide pakkumine (kui maa krundi hoone või struktuur on olemas);
• 12. Turvakommunikatsioon (elekter, gaas, veevarustus ja reovesi);
• 13. Pikendamise tingimused (võimaluse laiendada maa krundi rendilepingu tähtaega);
• 14. eeldatav väärtus, kestus ja tõenäosus saada sissetulekute saamise õigusest maapinna rentimiseks teatud aja jooksul, kusjuures maa krundi kõige tõhusam kasutamine (ootuspõhimõte);
• 15. teiste isikute õigused hinnangulisel eesmärgil;

Maksetingimused määratlevad ka rendiõiguste turuväärtuse ja mõjutavad selle hindamise meetodeid. Need tingimused hõlmavad järgmist:

• 1. summa, tähtajad ja maksete tegemise kord;
• 2. kompenseerida muid üüri kulud;

Suurus: PX.

Alusta lehelt:

Transkriptsioon.

1 Turuväärtuse määratlemine Maarearendi õiguste poolt kinnitatud Ministeeriumi kinnisvaraministeeriumi 10. aprill 2003 N 1102-P metoodilised soovitused turuväärtuse kindlaksmääramiseks maa rentimise rentimise I. Üldsätted nende metoodiliste soovituste Maarearendi turuväärtuse määratluse määratluse jaoks töötas välja Venemaa omandiministeerium vastavalt valitsuse dekreedile Venemaa Föderatsioon N 519-st "hindamisstandardite heakskiitmisest". II. Metoodilised alused maavarade turuväärtuse hindamiseks maa rentimise õiguse turuväärtus määratakse kasulikkust, pakkumise ja nõudluse põhimõtete põhjal, asendades muudatusi, metoodiliste soovituste II jaos sätestatud välise mõju Kinnitatud maapindade turuväärtuse määramine Venemaa kinnisvaraministeeriumi tellimusest N 568-P<*> <*> Venemaa justiitsministeeriumi kiri N 07/3593-SMD tunnustatud valitsusväline registreerimine. Maapinna rendiõiguse turuväärtus sõltub parempoolsest üürnikast, õiguse tähtaega, rendiõiguste koormust, teiste isikute õigusi maa krundile, eesmärgile ja maa krundi lubatud kasutada . Krundi rendiõiguse turuväärtus sõltub eeldatavast väärtusest, kestusest ja tõenäosusest saada tulu rendilepingu saamise õigusest teatud aja jooksul, kusjuures maa üürniku kõige tõhusam kasutamine (ootuse põhimõte). Krundi rendiõiguse turuväärtus määratakse maa krundi üürniku kõige tõhusama kasutamise põhjal, st praktiliselt ja rahaliselt rakendatud maa-krundi kõige tõenäolisem kasutamine, majanduslikult põhjendatud Õigusaktide asjakohased nõuded ja selle tulemusena, mille tulemusena on maarendi intressimäära väärtuse hinnanguline väärtus maksimaalne (kõige tõhusama kasutamise põhimõte). Maa rentimise kulude hinnangulist väärtust võib väljendada negatiivse väärtusega (näiteks üüri suuruse korral, \\ t

2 paigaldatud maarendi leping, mis ületab selle sektsiooni rentimise turu suurusest). Sellistel juhtudel ei ole reeglina võimalik välistada avatud turul hindamise objekti konkurentsi kontekstis, kui tehingu osapooled aktiga arukalt, millel on kõik vajalikud andmed ja erakorralised asjaolud ei ole tehing. III. Üldised soovitused Hinnangu kohaselt hindamise ajal turuväärtuse maa rentimise õiguse, on soovitatav kasutada sätteid III jagu metoodiliste soovituste kindlaksmääramiseks turuväärtuse kinnitatud maa krundid kinnitatud Ministeeriumi kinnisvara Ministeerium N 568-P, võttes arvesse järgmisi funktsioone. Raport hindamise turuväärtuse maa rentimise õiguse on soovitatav, sealhulgas lisada: teave riigi registreerimise rendiõiguste (rendilepingu) juhtudel, kui määratud registreerimine on kohustuslik; teave maa krundi rendiõiguste ja enamama maa rentimise kohta; Rendiõiguste esinemise aluseks üürnikule; Parempoolse üürniku määramine; Maa rendilepingu sõlmimise tähtaeg; Rendilepingus sätestatud üüri väärtus; Maaturu omadused, Muud kinnisvara-, maarendiõigused, sealhulgas maa ja muu kinnisvara rentimise turg. IV. Hindamismeetodid hindamise hindamine on kohustatud kasutama hindamise kulukaid, võrdlevaid ja kasumlikke lähenemisviise, mis on kohustatud kasutama (või kasutamast keeldumist). Hindaja on õigus iseseisvalt kindlaks määrata konkreetsed hindamismeetodid iga hinnangu lähenemisviisi. Valides meetodeid, adekvaatsust ja täpsust võetakse arvesse selle kasutamise meetodit. Reeglina kasutatakse maarendiõiguste turuväärtuse hindamisel müügi võrdlemismeetodit, jaotusmeetodit, jaotusmeetodit, kapitaliseerimismeetodit, tasakaalu meetodit kasutatakse kavandatud kasutusviisi meetodit. Võrdlev lähenemine põhineb: müügi võrdlemismeetod, jaotusmeetod, jaotusmeetod. Tulude lähenemisviis põhineb: kapitaliseerimismeetod sissetulekute, tasakaalu meetodi meetodi kasutusotstarbeks. Kulude lähenemisviisi elemendid maapinna reprodutseerimise või parandamise kulude arvutamise osas kasutatakse eemaldaja meetodis, isoleerimismeetodit. Kirjeldatud meetodite sisu on antud seoses maapindade rentimise õiguse turuväärtuse hinnanguga, kes tegelevad nii hoonete, hoonete ja (või) struktuuridega (edaspidi - sisseehitatud maa krundid) ja õiguse Maa rentimine, mis ei ole hõivatud hoonete, hoonete ja (või) struktuuride (edaspidi undresseerimata maa). Hindamisaruandes teiste meetodite kasutamise korral on soovitatav avalikustada nende sisu ja õigustada kasutamist.

3 1. Meetod kruntide müügi võrdlemiseks. Rentimise õiguse turuväärtuse hindamisel müügi võrdlusmeetodile on soovitatav kasutada IV punkti 1 sätteid, mis on kinnitatud Venemaa kinnisvaraministeeriumi tellimuse alusel kinnitatud maapindade turuväärtuse kindlaksmääramiseks N 568-P, võttes arvesse järgmisi funktsioone. Maapinna rendiõiguse turuväärtuse hindamisel võrrelda väärtuse tegurite koosseisu, sealhulgas järgmisi tegureid: rendilepingu lõpuni jäänud ajavahemik; Rendilepingus sätestatud üüri väärtus; menetlus ja taotluse (sealhulgas sagedus) ja muutused rendilepingus sätestatud üüri muutused; vajadus saada omaniku nõusolekut teha tehingu tegemiseks õige rendiga; Üürnikel on õigus renditud maa krundi lunastamiseks; Üürniku soodusõiguse olemasolu sõlmida uue liisingulepingu maapinnale pärast rendilepingu kehtivuse lõppemist. 2. Valiku meetod Meetodit kasutatakse ehitatud maapindade rentimise õiguse hindamiseks. Rentide rentimise hindamisel jaotamise meetodil on soovitatav kasutada IV punkti 2 sätteid Metodoloogiliste soovituste IV lõike 2 sätteid, et määrata kindlaks kinnisvaraministeeriumi tellimuse alusel kinnitatud maapindade turuväärtuse kindlaksmääramiseks Venemaa N 568-lk. 3. Levitamismeetod Meetodit kasutatakse ehitatud maapindade rentimise õiguse hindamiseks. Turuväärtuse hindamise käigus soovitatakse jaotusmeetodi jaotusmäära kasutada IV punkti 3 sätteid metoodiliste soovituste IV lõike 3 sätteid, mis on kinnitatud kinnisvaraministeeriumi tellimuse alusel kinnitatud maapindade turuväärtuse kindlaksmääramiseks Venemaa N 568-lk. 4. Maatulude kapitaliseerimise meetod. Meetodi kohaldamise tingimus on võimalus saada samade ajavahemike järel omavahel võrdsed või erinevad samasuguse tulumääraga hinnangulise maa rentimise õigusest. Meetod eeldab järgmist tegevuste järjestust: arvutamisel sissetulekute summa teatud aja jooksul, mis on loodud maapinna parempoolse liisinguga, millel on maa üürniku kõige tõhusam kasutamine;

4 kindlaksmääramine väärtus vastava kapitaliseerimise koefitsient Maa-rendiõiguse turuväärtuse arvutamine, kasutades selle õiguse loodud tulu. Tulu kapitaliseerimise raames on määratlus kõigi tulevaste võrdsete aktsiate väärtuse hindamise kuupäeval või sama kasumimääraga võrdse aja jooksul. Arvutus tehakse jagades sissetulekute summa esimesena pärast ajavahemiku hindamise kuupäeva teatava hindaja asjakohase kapitalisatsiooni suhe. Maa rendiõiguse turuväärtuse hindamisel arvutatakse selle õiguse sissetulek maa rentimise vahe ja rendilepingus sätestatud rendilepingus ette nähtud rendilepingus. Samal ajal, suurus maa rent saab arvutada tulu tarnimise maa krundi rent turukursside rent (kõige tõenäolisemad rendihinnad, millele maa krundi saab renditud avatud Konkurentsi turg, kui tehingu osapooled on mõistlikud, võttes kogu vajaliku teabe ja rendihindade suurusega, ei kajastu kõik hädaolukordsed asjaolud). Selle meetodi rentimise määrade määratlus hõlmab järgmist tegevuste järjestust: maa krundi valimine, mis on hinnanguliselt sarnane objektid, üürihinnad, mis on rendihinnad ja (või) rendihinnad avalik pakkumine; Määratlus elemente, millele maa krundi võrreldakse õiguse rentida, mis on hinnanguliselt analoogidega (edaspidi võrdlus elemendid); Kindlaksmääramine iga elemendi võrdlemise iseloomu ja ulatuse erinevusi iga analoogi maa krundi, õigus rentida, mis on hinnanguliselt; Kindlaksmääramine iga elemendi võrrelda rendihindade rendihindade korrigeerimist, mis vastavad iga maa krundi analoogi iseloomustustele ja aste erinevustele, mille õigus on hinnanguliselt; Reguleerimine iga analoogi rendisageduse võrdlemise elemendi kohta, nende erinevuste silumine maapinnale, mis on hinnanguliselt rendileping; Maa-krundi rentimise turukursi arvutamine, mis on hinnanguliselt rendilepingute mõistliku üldistamise kaudu rendilepingute mõistliku üldistamise kaudu. Kapitaliseerimiskoefitsiendi arvutamisel maapinna rentimise õiguse saamiseks tekkinud tulude arvutamisel tuleb kaaluda: kapitali maksuvaba tootmiskiirust; kapitali investeerimisega seotud riskide suuruse suurus hinnanguliste rendite õiguste omandamisel; Kõige tõenäolisem tempo muutus sissetulekute õigus rentida maa krundi ja kõige tõenäolisem muutus tema kulude (näiteks vähenemine kulud rendiõiguste - võtab arvesse kapitali tootlus investeerinud investeeringuid omandamine Rendiõigused). Usaldusväärse teabe puhul hindamisobjekti analoogse analoogi ulatuse kohta teatud ajavahemikule ja selle hinnale saab maapinna parempoolse rendilepingu sissetulekute kapitalisatsioonikoefitsienti määrata jagades Tulude väärtus loodud analoog teatud aja jooksul, selle analoogi hind.

5 5. Krundijäägi meetod. Rentimise õiguse turuväärtuse hindamisel jääkide meetodile on soovitatav kasutada IV punkti 5 sätteid, et määrata kindlaks Venemaa omandiministeeriumi tellimuse alusel kinnitatud maapindade turuväärtus N 568-P, võttes arvesse järgmisi omadusi: tegevuskulude osana, sealhulgas olemasoleva maa-rendilepinguga antud üüri summa; Erinevus ühest kinnisvaraobjektist ja maapinna parandamisega seotud puhta töötulude vahest on osa maa rentimisest, mida maa krundi omanik ei kannata üüri vormis, kuid rendilepingu järgi üürnik; Üürilepingust saadava tulu kapitaliseerimiskoefitsiendi arvutamisel, tõenäosus säilitada üüri suuruse ja rendilepingus sätestatud üüri suuruse ja üüri suuruse vahelise erinevuse, samuti rendilepingu lõpuni jäänud ajavahemikuks; Kuna võimalus sõlmida üürnik uue rendilepingu teatud rendiperioodi jooksul. 6. Meetod plaatide kavandatud kasutuse meetod. Rentimisõiguse turuväärtuse hindamisel ettenähtud kasutusviisile on soovitatav kasutada IV lõike 6 sätteid Metodoloogiliste soovituste IV jao sätteid Maapindade turuväärtuse kindlaksmääramiseks, mis on kinnitatud kinnisvaraministeeriumi korraldus Venemaa alates N 568-P, võttes arvesse järgmisi funktsioone: osana tegevuskulude, sealhulgas rendiväärtust sätestatud olemasoleva maa-rendilepingu arvesse; Rentimisõigusest sissetulekute diskontomäära arvutamisel tuleks arvesse võtta selle õiguse sissetuleku säilitamise tõenäosust; Prognoosiperioodi kindlaksmääramisel kaalutakse ka rendilepingu lõpuni jäänud ajavahemikku, samuti võimalust sõlmida uue lepingu üürniku teatud aja jooksul.

Põhimeetodid maa omandiõiguse hindamiseks Kuzina A.V. Nizhny Novgorodi riigi arhitektuuri- ja ehitus Ülikool Nizhny Novgorod, Venemaa Peamised maaomandi hindamismeetodid Kuzina

Vene Föderatsiooni 2012. aasta 3. märtsi 2002 N 568-R kinnisvarasuhete suhete suhete suhete kinnitamisel maatükkide turuväärtuse kindlaksmääramiseks (muudetud kujul)

Riigi Standard Standard STB 52.0.02-07 Valgevene Vabariigi Hinnang tsiviilõiguste vahendite väärtuse hindamine Maaplatside hindamine Kinnisvaraobjektide väljaanne Ametlik riigivara komitee Minsk

Federal Standard Hinnangu hindamine Kinnisvara hindamine (FSO N 7) 1 Federal Standardhindamine "Kinnisvara hindamine" Kinnitatud Venemaa majandusarengu ministeeriumi korraldus 25. septembri 2014. aasta n 611 üldsätted 1.

Iseregulatoorse organisatsiooni mittetulundusühingu mittetulundusühingu "National Collegium Spetsialistide" heaks kiitnud protokolli nr 113 alates 18. detsembrist 2014 Süsteemi standardimine isereguleerimine

Nikolai Barinov FRICS FSO 7 "Kinnisvara hindamine" Põhisätted Peterburi 2015 struktuuri FSO 7 I. Üldsätted II. Hindamise objektid III. Üldnõuded IV hindamiseks. Ülesanne

Heakskiidetud: ekspertide nõuandekomitee NRW Roo protokolli nr 2 11. detsember 2014. Heakskiidetud: NRU Roo Roo protokolli nr 5 dateeritud 22. detsember 2014 Metoodilised soovitused MR-1/2014 NRU ROO jaoks funktsioone raamatupidamise eest

Metoodika hindamise hindamise iga-aastase turu rendimaksete kasutamise ja valdamise maa krundid A.V Grigoriev, RMS-hindamise LLC peadirektor, Venemaa ühiskonna hindajate liige P.A.

Projekti heakskiitmise föderaalse standardi hindamise "Hindamine immateriaalse vara ja intellektuaalomandi (FSO 11)" vastavalt artiklile 20 Federal Seaduse 29. juuli 1998, 135-FZ

IRBIS LLC - igasugused teadmised ja hindamine! Venemaa Föderatsiooni Ministeerium ja Kak 25. september 2014 N 611 Hindamisstandardi heakskiitmise kohta "Kinnisvara hindamine

1 Haridus- ja Teadusministeerium Venemaa Föderatsiooni Federal Riigi eelarve haridusasutus kõrgema professionaalse hariduse "Siberi riik Geodeetiline Akadeemia"

Venemaa Föderatsiooniministeerium 22. juuni 2015. aasta majandusarengu ministeerium. 385 Federal Standard Hindamise heakskiitmise kohta "Immateriaalsete varade ja intellektuaalomandi hindamine (FSO)

Shevyakov Denis Vladimirovitširektor LLC "Hindamise agentuur" Intellect "(Samara) Abstracts aruande seminari" ristküsitluse "teema:" Omadused kinnisvara hindamise tingimustes stagnatsiooni turgudel.

Riigikohus Venemaa Föderatsiooni määratluse kohtuasi 25-app 4-7 Moskva 4. veebruar 2015. Kohtulik kolleegium haldusjuhtudel Riigikohtu Vene Föderatsiooni osana eesistuja

Intellektuaalomandi päevad Peterburis aprill 2017 intellektuaalomandi hindamise metoodika kinnisvara hindamise ametliku hindamise metoodika jooksul või väljaspool seda? Raport Savikovskaya

Federal Standardhindamise Kinnisvaraobjektide katastriüksuse väärtuse määratlus (FSO N 4) 1 Federal Standardhindamine "Kinnisvaraobjektide katastri suuruse määramine (FSO N 4)" Heakskiidetud

Haridus- ja Teadusministeerium Venemaa Föderatsiooni föderatsiooni riigi eelarve haridusasutus kõrgema professionaalse hariduse "Siberi riik Geodeetiline Akadeemia"

Riigikohus Vene Föderatsiooni määramise juhtumi 31-UPG15-9 Moskva 10. juunil 2015. Õitluse Riigikohtu Riigikohtu administratsiooni juhtudel Vene Föderatsiooni osana

Tüüpilised eksami ülesanded Ülesanne 1 nelja tärni hotell linna keskosas toob iga-aastase netomajanduse sissetulek 1300 000 rubla. On teada, et hotell 1 (4 *) müüdi 8

Vana toimetus FSO 1 Uus väljaanne FSO 1 I. ÜLDSÄTTED 1. Käesolev föderaalse hindamise standard on välja töötatud, võttes arvesse rahvusvahelisi hindamisstandardeid ja määrab kindlaks üldise hindamise kontseptsioonide, tunnustuse lähenemisviiside

Omadused ettevalmistamise aruande konteksti konteksti katastriväärtuse teise tumakovi näidud 10.-19, 2009 Peterburi kõneleja: Karpova M.I. [E-posti kaitstud] 1 katastriiväärtus

NP hindajate nõukogu poolt heaks kiidetud "ES" protokolli nr 4/2010 "31" augustist 2010. MUUDATUSETTEPANEKUD JA NÕUKOGU NP NP "SROO" ES "protokolli nr 19/2011 12. mail 2011. Hinnanguliste standardite ja eeskirjade

Heakskiidetud NP nõukogu SROO nõukogu "SPO" otsusega nr 13, 28.05.2013. Muudatused ja täiendused on heaks kiitnud SROO nõukogu "SPO" protokolli nr 26 10/21/2013. Metoodilised soovitused aruannete aruannete kohta

Terminoloogia (sõnastik), mida kasutatakse kvalifitseeruva eksami küsimuste ja ülesannete koostamisel hinnanguliste tegevuste suunas "Kinnisvara hindamine" Terminitise lisandliku mudel suhtelise rakendamiseks

22. oktoober 2010 508 föderaalse standardi heakskiitmise kohta hindamise "Kinnisvararajatiste katastri väärtuse määramine (FSO 4)" 11/19/2010 Hindamise föderaalse standardi heakskiitmise kohta "Määratlus

Sisukord ... 3 Sissejuhatus ... 8 Peatükk 1. Kinnisvara investeeringute objektina ja kontrolli objektiks ... 12 1.1. Kinnisvaraobjekti komponendid ja elutsükkel ... 12 1.1.1. Kinnisvara mõiste mõiste ...

Tšetšeenia Vabariigi valitsuse otsus 28. aprillil 2009 69 "Tšetšeegi Vabariigi riigivara moodustamise, säilitamise ja avaldamise korra kohta, mis ei sisalda kolmandate õigustest kolmandate õigustest

Riigikohus Vene Föderatsiooni Määratlus Kohtuasi 19-UPG15-2 Moskva 26. august 2015. Õitlus Juhatus haldusjuhtudel Riigikohtu Vene Föderatsiooni osana eesistuja

Mittetulundusühingu juhatuse heaks kiitnud isereguleeruva organisatsiooni "National Collegium Spetsialistid" protokoll 82 alates "24" May2011 Standardiseerimise süsteem iseregulatsiooni organisatsioon

Venemaa Föderatsiooni Haridus- ja Teadusministeerium Siberi riik Geodeetiline Kontrolli Akadeemia Koguküsimuste distsipliini "Kinnisvara Economics" kohta: Block 1 19; Block 2-35 kriteeriumide

Eessõna sissejuhatus. Kinnisvara hindamine Venemaal: ajaloos ja väljavaated rahakulude maksumuse väärtuse väärtuse kohta 1. peatükk 1. Põhitõed rahakulude arvutamise ajal. 1.1. Peamised määratlused. 1.2. Tehnika

Venemaa föderaalse maakatastri teenistus 26. august 2002 N P / 307 aiandus-, aiandus- ja aiandusühingute maade katastri hindamise metoodika heakskiitmise kohta

Kinnitatud Assotsiatsiooni juhatus isereguleeruva organisatsiooni "National Collegium spetsialistide" protokolli nr 26 alates 24. septembrist 2015. süsteemi standardimise ühing isereguleeriva organisatsiooni

Venemaa Föderatsiooni Haridus- ja Teadusministeerium Federal Riigi eelarve haridusasutuse "Saratovi National Research Riiklik Ülikool

Praktika hinnata turuväärtuse krundid lineaarsete esemete all asuvate asulate asulates TS Colladenko sertifitseeritud kinnisvara hindamise spetsialist vastavalt Euroopa nõuetele

Riigikohus Vene Föderatsiooni Määratlus Kohtuasi 81-UPG15-17 Moskva 7. september 2015 Vene Föderatsiooni osana Aleksandrov V.N., kohtunike Abakumova I.D., Korchakshina, s.o.

Federal Standard Hindamine Venemaa 2012 Federal Standardhindamise Üldine tähelepanuväärne märkmed, lähenemisviisid ja hindamisnõuded (FSO N 1) heakskiidetud Venemaa majandusarengu ministeeriumi korraldusega 20. juuli 2007

Riigikohus Vene Föderatsiooni Määratlus Kohtuasi 53-UPG15-19 Moskva 13. mai 2015 Kohtulik kolleegium Haldusjuhtudel Riigikohtu Vene Föderatsiooni osana presidendist

Sissejuhatus kaasaegsetes tingimustes on eriti oluline hindamine kinnisvararajatiste turuväärtuse hindamine. Suunistes pakutakse kasumlikku lähenemisviisi objektide turuväärtuse tuvastamiseks.

Riigikohus Venemaa Föderatsiooni kohtuasi 48-UPG 15-8 Moscowi määratlus 1. juuli 2015. Kas kohtunõukogu on Venemaa Föderatsiooni Riigikohtu haldusjuhtumite puhul osaluse osana

E.I. Tarasevich. Kinnisvaramajanduse sisu. Eessõna osa 1. Kinnisvara sisulisus ja omadused Peatükk 1. Kinnisvara majanduslikuks kasuks 1.1. Põhikontseptsioonid ja ökonoomika määratlused

Individuaalne hindamismetoodika katastri väärtuse keeruliseks. Peamised kommentaarid hindamisaruannetele. Komisjoni liige katastriiväärtuse määratlemise tulemuste vaidluste kaalumiseks

4. liide 31. oktoobri aktsionäride erakorralise üldkoosoleku protokolli protokolli kohta 31. oktoober 2007 3 N.Makhanov metoodika aktsiate väärtuse määramiseks, kui nad lunastavad aktsiaselts

Aleksandrovski küla asutamine Aleksandrovski Nõukogu tööministeeriumi tööministeeriumi tööministeeriumi 2016. aasta oktoobrist 2016 lk. Aleksandrovka eelarvetulude prognoosimise metoodika heakskiitmisel

Riigikohus Venemaa Föderatsiooni määratluse kohtuasi 67-UPG15-22 Moskva 17. juuni 2015. Õitlusnõukogu Haldusjuhtudel Riigikohtu Vene Föderatsiooni osana presidendist

2013 Sworld 18-29 juuni 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/en/conference/The-content-Of-Cocferences/arhives-of- individual-Conferences/june - kaasaegsed probleemid ja viisid Nende lahendus teaduses, transpordis,

7. Materjalid vahepealse ja lõpliku testimise süsteemi 1. Milliseid üldisi omadusi kinnisvara erinevad vallasvara? a) liikumatus, olulisus, vastupidavus; b) liikumatus,

Sisukord Eessõna ... 10 Osa 1. Esetus ja omadused kinnisvara ... 13 Peatükk 1. Kinnisvara, majandusliku kasuna ... 14 1.1. Majanduse põhikontseptsioonid ja mõisted ... 14 1.2. Vara

Venemaa Föderatsiooni teaduse Haridusministeerium Haridus Agentuur Riiklik haridusasutus "Siberi riigi geodesic Akadeemia" (Gou VPO "SGGA") osakond

Koolitus ja teoreetilised materjalid 3.3 Koolituste testid ja ülesanded Testid Testid 1. Millised järgmistest teguritest ei mõjuta olulist mõju maa-krundi, a) asukoha hinnangulisele väärtusele;

Heakskiidetud Penza linna Duma otsusega 26. juuni 2009 N 78-7 / 5 "otsusega Pennza omandiõiguse haldamise ja võõrandamise korra kohta" (muudetud

Heakskiidetud 12. juuni 2004. aasta 9. juuni 2004. aasta määrusega, mille registreeris MJ 22.06.2004 N 1374 cm. Dokumendi tekst Usbekistani Vabariigi raamatupidamisstandardiga Usbekistani riiklikus raamatupidamisstandardis

Kinnitatud dekreediga Vabariigi valitsuse Kasahstani 12. veebruar 2013, 124 standard hindamise hindamiseks "kinnisvara väärtuse" 1. Üldsätted 1. Käesolev standard hindamise standard

Nõuded Venemaa raudteedele töö hindamiseks. Praktika analüüs. Piirkondlik kvalifikatsiooni valik. Moskva, 2009. aasta september. Hindamisaruannete vead osana turu hindamise ja analüüsi objekti kirjeldusest 1. Mitte

UDC 332.622 BALTINA V.E. Orenburgi riigi ülikooli e-post: [E-posti kaitstud] Sisseehitatud maapindade hindamise omadused tagatise eesmärgil näitas, et sisseehitatud maa hindamise korral

Venemaa Föderatsiooni Haridus- ja Teadusministeerium Federal Riigi eelarveasutuse kõrghariduse Penza Riikliku arhitektuuriülikooli ja hoone osakonna "Maaosakond

1 kiideti heaks Bashkortostani Vabariigi ekspertide organisatsioonide koosolekul alates "20. aprillist" 2010. aasta meetodeid finantsrentide lepingute (liisingu) all oleva õiguse määramise väärtuse kindlaksmääramiseks

Hinnang turuväärtuse maarendiõiguse viidi läbi vastavalt metodoloogilistele suunistele, mis on heaks kiidetud määruse kinnisvaraministeeriumi järjekorras 6. märtsil 2002 nr 568-R ja 10. aprilli 2003. aasta määrus Nr 1102-lk.

Vastavalt määratud metoodilistele soovitustele on turuväärtus õigus rentida maaMis suudab rahuldada kasutaja vajadusi (potentsiaalne kasutaja) teatud aja jooksul (kasuliku põhimõtte).

Maapinna rendiõiguste turuväärtus sõltub turu nõudmisest ja tarnimisest ning müüjate ja ostjate konkurentsi laadi (pakkumise ja nõudluse põhimõte).

Maa rendiõiguse turuväärtus ei tohi ületada kõige tõenäolisemaid kulusid samaväärse kommunaalteenuste rahastamisvahendi omandamiseks (asendamise põhimõte).

Turuväärtus maarendiõiguse sõltub eeldatavast väärtusest, mõiste ja tõenäosus saada tulu maalt teatud aja jooksul oma kõige tõhusam kasutamine, võtmata arvesse tulu muudest tootmise kaasatud Maa krundi ettevõtlusalaste tegevuste jaoks (edaspidi maapinnal) (ootamise põhimõte).

Maapinna rendiõiguse turuväärtus varieerub õigeaegselt ja määratakse kindlaks konkreetsel kuupäeval (muutuste põhimõte).

Krundi rendiõiguse turuväärtus sõltub selle eesmärgi muutmisest, lubatud kasutamisel, teiste isikute õigustest maapinnale, omandiõiguse eraldamisele maale.

Maapinna rendiõiguse turuväärtus sõltub selle asukohast ja väliste tegurite mõjust (välise mõju põhimõte).

Turuväärtus maa rentimise õiguse määratakse põhjal oma kõige tõhusam kasutamine, mis on kõige tõenäolisemalt kasutada maa krundi, mis on füüsiliselt võimalik, majanduslikult põhjendatud, asjakohane õigusaktide nõuete, rahaliselt teostatav Ja selle tulemusena on maa-maatüki hinnanguline väärtus maksimaalne. Maaplaadi kõige tõhusam kasutamine määratakse kindlaks, võttes arvesse selle eraldi osade võimalikku eraldamist, mida iseloomustavad vormid, liigid ja kasutamise olemus. Kõige tõhusam kasutamine ei pruugi kattuda praeguse kasutamisega maa.

Kõige tõhusama kasutamise määramisel arvesse võetakse seda:

Sihtmärk ja lubatud kasutamine;

Maakasutuse meetodite valitsemine hinnangulise maapinna lähimas naabruses;

Väljavaated ala arendamiseks, kus maa krundi asub;

Oodatavad muutused maa ja muu kinnisvara turul;

Maa praegune kasutamine.

Turuväärtuse kindlaksmääramisel õigus rentida maa krundi hindamisaruandesse, on soovitatav lisada:

Maa krundi kirjeldus, sealhulgas sihtmärgi ja maa-maatüki lubatud kasutamine, teiste isikute õigused maa krundile, omandiõiguse jaotus maa krundile;

Hoonete, hoonete, struktuuride, inseneri infrastruktuuri rajatiste kirjeldus, mis asuvad maa-maatükis, samuti töö tulemused ja inimtekkelised mõjud, mis muudavad maa krundi kvalitatiivseid omadusi (edaspidi - maapinna parandamiseks);

Fotod maa krundi ja selle parandusi;

Luua võimalus maa kõige tõhusama kasutamise võimaluse;

Teave rendiõiguste riigi registreerimise kohta (rendileping) juhtudel, kui määratud registreerimine on kohustuslik;

Teave maa krundi rendiõiguste ja enamama maa rentimise kohta;

Rendiõiguste esinemise aluseks üürnikule;

Parempoolse üürniku määramine;

Maa rendilepingu sõlmimise tähtaeg;

Maaturu omadused, Muud kinnisvara-, maarendiõigused, sealhulgas maa ja muu kinnisvara rentimise turg.

Meetodite hindamine

Reeglina kasutab maarendiõiguste turuväärtuse hindamisel müügi võrdlemismeetodit, jaotusmeetodit, jaotusmeetodit, maa rentimise kapitalisatsiooni meetodit, eemaldaja meetodit, kavandatud kasutuse meetodit.

Võrdlev lähenemine põhineb müügi võrdlemismeetodil, jaotusmeetodil, jaotusmeetodil. Kasumi lähenemisviis põhineb maa rentimise kapitalisatsiooni meetodil, tasakaalu meetodil, kavandatud kasutusviisiga. Kulude lähenemisviisi elemendid maapinna parandamise kulude arvutamisel kasutataval meetodis ja valikumeetodis kasutatakse maapindade kulude arvutamisel.

Müügi võrdlemise meetod

Meetodit kasutatakse maa rentimise õiguse turuväärtuse hindamiseks nii hoonete, hoonete ja (või) struktuuride (edaspidi - sisseehitatud maa krundid) ja maa krundid, mitte hõivatud hoonete, hoonete ja (või ) Konstruktsioonid (edaspidi - undresseed maa krundid). Meetodi kohaldamise tingimus on hindade kättesaadavus hindade kohta maa rentimise õigustega, mis on hinnanguliselt analoogsed.

Elementide määratlus, millele hinnangulise maa krundi võrdlemine toimub analoogvõimaluste (edaspidi edaspidi võrdlusmenetlusteks);

MÄÄRATLUS Iga tähenduse võrdlemise ja iga analoogi erinevuste ulatuse elemendi elemendi elemendi kohta;

MÄÄRATLUS Iga hinnanguliste analoogide hindade võrdlemise elementide võrdlemise elementide võrdlemise elementide võrdlemise elemendid ja erinevuste ulatus iga hinnangulise maatüki analoogi vahel;

Kohandamine iga analoogi hindade võrdlemise elemendi elemendi kohta, nende erinevuste silumine hinnangulisest maapiltist;

Maapinna turuväärtuse arvutamine analoogide korrigeeritud hindade mõistliku üldistamisega.

Võrdluse elemendid hõlmavad hinnangulise maa krundi väärtuse tegureid (tegurid, mis mõjutab maa rentimise rendi rentimise turuväärtust ja tehingute tulemusi turul turul.

Kõige olulisemad tegurid on tavaliselt:

Asukoht ja keskkond;

Sihtmärk, lubatud kasutamine, teiste isikute õigused maa krundile;

Füüsikalised omadused (reljeef, piirkond, konfiguratsioon jne);

Transpordi kättesaadavus;

Infrastruktuur (inseneri võrgustike kättesaadavus või lähedus ja nendega ühendamise tingimused, sotsiaalse infrastruktuuri objektid jne);

Rendilepingu lõpuni jäänud ajavahemik;

Rendilepingus sätestatud üüri väärtus;

Menetlus ja taotluse (sealhulgas sagedus) ja muutused rendilepingus sätestatud üüri muutused;

Vajadus saada omaniku nõusolekut teha tehingu tegemiseks õige rendiga;

Üürnikel on õigus renditud maa krundi lunastamiseks;

Üürniku soodusõiguse olemasolu sõlmida uue liisingulepingu maapinnale pärast rendilepingu kehtivuse lõppemist.

Maapindadega tehingute omadused, sealhulgas:

Maaõiguste tehingute rahastamise tingimused (oma ja laenatud vahendite suhe laenatud vahendite osutamise tingimused);

Maksetingimused tehingute tegemisel tehingute tegemisel maaõigustega (raha maksmine, arvete arvutamine, tasaarveldamine, barter jne);

Tehingu asjaolud maapindade õigustega (kas maa krundi esindas avatud turul avaliku pakkumise vormis, ostja ja müüja, pankroti tingimustes müüki jne);

Maapindade hindade muutmine ajavahemikuks alates hindamise kuupäevale tehingu sõlmimise kuupäevast.

Laadi ja aste erinevused analoog mõõdetud maa krundi määratakse kontekstis võrdlusmelementide abil, muutes otseselt iga vastaspool hindamisobjektiga. Eeldatakse, et tehingu õigusega maad tehakse põhjal omaduste sarnaste tehingute turul.

Valiku meetod

Meetodit kasutatakse sisseehitatud maaõiguste hindamiseks.

Meetodi kasutamise tingimused:

Teabe kättesaadavus hindade kohta ühtse omadustega sarnane ühendiga, mis sisaldab maapinna hinnangulist õigusi;

Meetod eeldab järgmise toimimisjärjestuse:

Elementide määratlus, mille võrreldakse ühe vara võrdlemist, mis hõlmab maandamisõigusi analoograhuga;

Kohandamine iga analoogi hinnavõrdluse elemendi kohta, nende erinevuste silumiseks ühest kinnisvaraobjektist, mis hõlmab hinnangulist maakrunt;

Hinnanguliste paranduste asendamise või reprodutseerimise kulude arvutamine;

Hinnangulise maa krundi õiguste turuväärtuse arvutamine, lahutades ühe kinnisvaraobjekti turuväärtusest, maa krundi parandamise turuväärtusest.

Maapinna parandamise kulude summat saab määrata suurendatud ja (või) elementaarse väärtuse näitajate abil.

Suurendatud väärtuse näitajad hõlmavad mõlemat objekti parameetreid, mis iseloomustavad objekti parameetreid tervikuna - ruudukujuline, kuupmeetri-, mesmermõõtur ja indikaatorid komplekside ja tööliikide jaoks.

Elementaarne väärtus näitajad hõlmavad elementaarseid hindu ja hindu, mida kasutatakse paranduste loomise kulude suuruse määramisel.

Konkreetses kuupäeval registreeritud hinnatasemel arvutatud suurendatud ja põhikulude näitajad (baasjõulisuse tase) võib hinnata hindamiskuupäeva hinnatasemel arvutada, kasutades praeguseid ja prognoosi indekseerivate indeksite ehituskulude indekseerimist.

Elementaarne väärtuse näitajate kasutamise kulude arvu vähendamise kulude arvutamine võib toimuda ka ressursside ja ressursside indeksi meetodite abil. Ressurss (ressursside indeks) meetod on arvutada praeguse (prognoositava) hindade ja kõigi ressursside (kulude elementide) tariifide arvutamiseks, mis on vajalikud paranduste loomiseks.

Maa-maatüki parandamise kulude maksumuse kindlaksmääramisel tuleks arvesse võtta kõige tõenäolisemalt tasumise investori suuruse kasumit paranduste loomisel kapitali investeerimiseks. Investori kasumit saab arvutada müügihinna ja sarnaste objektide loomise kulude vahena. Investori kasumit saab arvutada ka kapitali tootlusena kõige tõenäolisemalt investeerimisriskidega.

Jaotusmeetod

Meetodit kasutatakse sisseehitatud maaõiguse maksumuse hindamiseks.

Meetodi kasutamise tingimused:

Teabe kättesaadavus ühtsete omadustega sarnaste hindadega sarnaste omadustega, mis sisaldab hinnangulise maa krundi õigusi;

Teabe kättesaadavus maa-maatüki tõenäolise osa kohta ühe kinnisvaraobjekti turuväärtuses;

Maa krundi parandamise vastavus kõige tõhusamaks kasutamiseks.

Meetod eeldab järgmise toimimisjärjestuse:

Elementide määratlus, mille võrreldakse ühe kinnisvaraobjekti võrdlust, mis hõlmab hinnangulist maa-krundi analoograhuga;

MÄÄRATLUS Iga võrdluse võrdlemise ja iga kinnisvara ühtlustamise erinevuste võrdlemise elemendi elemendi elemendi;

Kinnisvara omaduse ja iga vastaspoole erinevuste laadi ja ulatuse vaheliste muudatuste võrdlemise määramine iga kinnisvara hindamise ja ulatuse kohta;

Kohandamine iga analoogi hinnavõrdluse elemendi jaoks, nende erinevuste silumiseks ühest kinnisvaraobjektist;

Ühtse kinnisvaraobjekti turuväärtuse arvutamine analoogide parandatud hindade mõistliku üldistamisega;

Arvutamine turuväärtuse õiguste maa krundi korrutades turuväärtuse ühe kinnisvaraobjekti, kõige tõenäolisem väärtus väärtuse väärtuse väärtuse maatüki turuväärtus ühe kinnisvaraobjekti turuväärtus .

Maa rentikapitalisatsiooni meetod

Meetodit kasutatakse ehitatud ja uneaalse maa rentimise õiguse hindamiseks. Meetodi kasutamise tingimus on võimalus saada võrdseid ajavahemikeid üksteise samade intervalliga suurusjärgus või muutudes sama tulumääraga hinnangulisest maa rentimisest.

Meetod eeldab järgmise toimimisjärjestuse:

Tulude arvutamine teatud aja jooksul, mis on loodud maa-maatüki liisinguõiguse poolt maapinna kõige tõhusama kasutamisega;

Sissetulekute kapitaliseerimise koefitsiendi väärtuse määramine;

Maa-rendiõiguse turuväärtuse arvutamine, kasutades selle õiguse loodud tulu.

Maa rendiõiguse turuväärtuse hindamisel arvutatakse selle õiguse sissetulek maa rentimise vahe ja rendilepingus sätestatud rendilepingus ette nähtud rendilepingus. Samal ajal, suurus maa rent saab arvutada tulu tarnimise maa krundi rent turukursside rent (kõige tõenäolisemad rendihinnad, millele maa krundi saab renditud avatud Konkurentsi turg, kui tehingu osapooled on mõistlikud, võttes kogu vajaliku teabe ja rendihindade suurusega, ei kajastu kõik hädaolukordsed asjaolud).

Selle meetodi rentimise määratlus hõlmab järgmist tegevuste järjestust:

Valik maa krundi, õigust rentida, mis on hinnanguliselt sarnaste objektide, rendihinnad, mis on tuntud renditehingute ja (või) avaliku pakkumise;

Määratlus elemendid, millele maa krundi võrreldakse, õigus rentida, mis on hinnanguliselt analoogidega;

Kindlaksmääramine iga elemendi võrdlemise iseloomu ja ulatuse erinevusi iga analoogi maa krundi, õigus rentida, mis on hinnanguliselt;

Kindlaksmääramine iga elemendi võrrelda rendihindade rendihindade korrigeerimist, mis vastavad iga maa krundi analoogi iseloomustustele ja aste erinevustele, mille õigus on hinnanguliselt;

Reguleerimine iga analoogi rendisageduse võrdlemise elemendi kohta, nende erinevuste silumine maapinnale, mis on hinnanguliselt rendileping;

Maa-krundi rentimise turukursi arvutamine, mille õigus rentida, mille hinnangul on rendi kolleegide korrigeeritud määra mõistlik üldistus.

Meetodit jääma

Meetodit kasutatakse sisseehitatud ja rakendamata maa õiguste hindamiseks. Meetodi kohaldamise tingimus on võimalus ehitada maa krundi, mis on hinnangulised õigused, parandusi, mis tuua sissetulekut.

Meetod eeldab järgmise toimimisjärjestuse:

Hinnangulise maastiku kõige tõhusama kasutamise parandamise kulude arvutamine või paranduste asendamine;

Arvutamine neto töötulude parandamisele teatava aja jooksul töö reprodutseerimiskulude või paranduste asendamine sobiva kapitaliseerimise koefitsient sissetulekutegur;

Maade üürimise suuruse arvutamine kui kinnisvara ühest omandist netotööstuse erinevus teatud ajavahemikuks ja neto töötulud tulevad parandamiseks vastava aja jooksul;

Maapinna turuväärtuse arvutamine maa rentimise kapitalisatsiooniga.

Meetod tunnistab samuti järgmist tegevuste järjestust:

Hinnangulise maastiku kõige tõhusama kasutamise parandamise kulude arvutamine või paranduste asendamine;

Arvutamine netomajanduse tulu ühest kinnisvaraobjekt teatud aja jooksul põhineb turukursside;

Ühtse kinnisvaraobjekti turuväärtuse arvutamine, kasutades teatud ajavahemiku netotulu ärakasutamist;

Arvutamine turuväärtuse maa krundi lahutades turuväärtuse ühe objekti kinnisvara reprodutseerimise või paranduste asendamise.

Kavandatava kasutuse meetod

Meetodit kasutatakse sisseehitatud ja rakendamata maa õiguste hindamiseks.

Meetodi kasutamise tingimused on võimalus kasutada maa krundi meetodi abil sissetulekute tuues.

Meetod eeldab järgmise toimimisjärjestuse:

Kindlustamiskulude koguse ja ajalise struktuuri määramine maa krundi kasutamiseks vastavalt selle kõige tõhusama kasutamise võimalusele (näiteks maa parandamise parandamise kulud või maa-maatüki eraldamise kulud eraldi osadeks, \\ t mida iseloomustavad vormid, liigid ja kasutamise laad);

Tulude väärtuse ja ajutise struktuuri määramine maa krundi kõige tõhusama kasutamise eest;

Maa-krundi kõige tõhusama kasutamise tulude suuruse ja ajutise struktuuri kindlaksmääramine maapinna kõige tõhusamalt kasutamisest, sealhulgas maapinna olemasoleva rendilepinguga antud rentimise summa;

Diskontomäära väärtuse kindlaksmääramine, mis vastab kapitali investeeringute riskitasemele hinnangulisesse maapinnale; Rentimisõigusest sissetulekute diskontomäära arvutamisel tuleks arvesse võtta selle õiguse sissetuleku säilitamise tõenäosust;

Maapinna väärtuse arvutamine, diskonteerides kõik maakasutusega seotud sissetulekud ja kulud;

Prognoosiperioodi kindlaksmääramisel kaalutakse ka rendilepingu lõpuni jäänud ajavahemikku, samuti võimalust sõlmida uue lepingu üürniku teatud aja jooksul.

Sissetulekuallikas võib olla renditud, maa-krundi majanduslik kasutamine või üksik kinnisvaraobjekt või maa-krundi müük või üksik kinnisvaraobjekt kõige tõenäolisemalt turuväärtuses.

Renditoetuse versiooni tulude arvutamine peaks hõlmama sissetulekute arvestust ühe kinnisvaraobjekti müügist prognoosiperioodi lõpus.

Käesoleva aruande eesmärgil pidas hindaja võimalikuks määrata maapinna omandiõiguse turuväärtus jaotusmeetodi ja tasakaalu meetodi abil.

Kulude lähenemisviisi rakendatakse siis, kui hindamisobjekti on võimalik asendada teise objekti abil, mis on kas hindamisobjekti täpne koopia või on sarnane kasulikud omadused. Hindaja on käsutuses saadaval, võimaldab teil rakendada kulude lähenemine hindamiseks hindamisobjekti turuväärtuse hindamiseks. Arvestades eeltoodust, samuti föderaalse hindamisstandardi punkti 20 alusel " Üldised mõisted Hinnangud, hindamismeetodid ja hindamisnõuded "(FSO nr 1), mis on heaks kiidetud Venemaa Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi määrusega 20. juuli 2007. aasta, nr 256 ja ka art. 14 FZ-135 "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis", hindaja pidanud võimalikuks rakendamakulude lähenemisviis hindamisobjekti väärtuse hindamisele. Reprodutseerimise kulude (asendamise) määramiseks rakendatakse võrdleva üksuse meetodit.

Võrdlev lähenemine

Võrdlev lähenemisviis on hindamisobjekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti hindamisobjekti võrdlemisel hindamisobjekti analoogide võrdlemisel, mille puhul on teavet hindade kohta. Hindamise eesmärgi hindamisobjekti objekt-analoog on objekt, mis sarnaneb hindamisobjektile, mis on seotud selle väärtuse kindlaksmääramise peamiste majanduslike, materjalide, tehniliste ja muude omaduste jaoks.

Võrdleva lähenemisviisi raames eristatakse kaks meetodit: meetod võrdlev analüüs Müük ja neerude koguväärtuse meetod.

Meetodi võrdleva müügi analüüs - hinnanguobjekti turuväärtuse hindamise meetod, mis põhineb hinnanguliste objektide turul toimunud objekti turul olevate objektide müügi või rendilepingute analüüsi põhjal enne hindamiskuupäeva turul.

Võrdleva analüüsi meetodit lisaks otsesele sihtkohale (turuväärtuse hindamine) võib hinnata rendihindade, amortisatsiooni või nende loomise kulude hindamiseks, täitemäärade ja muude parameetrite hindamiseks, mis on vajalikud kinnisvara väärtuse hindamiseks muude lähenemisviiside abil.

Turu võrdluse meetod põhineb pakkumise ja nõudluse põhimõttel, mille kohaselt määratakse kinnisvaraobjekti hind nõudluse vägede ja selle koha ettepanekute suhtluse tulemusena sellel ajal ja selles osas. turul.

See meetod on pakkumise ja nõudluse tegurite otsese modelleerimise meetod. Objekti ostmisel juhib ostja (investor) asendamise põhimõttest, mis sätestab, et hindamisobjekti maksimaalne hind ei ületa analoogobjekti turuväärtuse miinimumhinda (RS OA) , millel on sarnased omadused (auhinna moodustavad tegurid).

Matemaatiline mudel Kinnisvara objekti hinnanguid turu võrdluste meetodi abil saab esindada järgmises vormis (valem 4):

kus RS OO on hindamisobjekti turuväärtus;

W I.- kaal i.- hindamisobjekti väärtuses analoog;

Rslo i.- analoogide arv;

n.- analoogide arv.

Müügi võrdlemise meetodit kasutatakse juhul, kui hindamise objekti turg on aktiivne, st hinnangu kuupäeval on teave, mis on piisav tehingute arvu või ettepanekute arvu hindamiseks. Näiteks turu võrdluse meetod võimaldab teil piisavalt saada kena tulemused Korterite hindamiseks maa krundid. Seda ei kasutata peaaegu kunagi spetsiaalsete esemete (kirikute, koolide, staadionide jne) jaoks, millel ei ole turu või nende turgu piiratud.

Turuvõrdluste meetod piisavate andmete juuresolekul võimaldab teil saada usaldusväärset hindamistulemust.

Kinnisvaraobjekti väärtuse määramiseks turu võrdlemise meetodi abil kasutatakse reeglina järgmist tegevuste järjestust:

1. Turu-uuringud ja teabe kogumine tehingute või ettepanekute ostmise või müügi ettepanekute kohta, mis on sarnased hinnangulise objektiga.

2. Kontrollige kogutud teabe täpsust ja usaldusväärsust ning turutingimuste järgimist.

3. Valik tüüpiline turul hinnanguline objekt võrdlusüksuste ja võrdleva analüüsi valitud üksuse poolt.

4. Analoograskuste võrdlemine hindamisobjektiga võrdlusüksus ja iga hinnangulise objekti hinna muutmine hinnangulise objekti suhtes.

5. Nende analüüside käigus saadud objektide analoogide hindade määramine ühes väärtuses või väärtuste vahemikus.

Võrdlusüksusi kasutatakse hinnangulise objekti ja selle analoogide läbipaistva ja arusaadava võrdluse protseduuri tegemiseks. Näiteks müügihinnad näidatakse hoonete suuruse hindade hindu, tavaliselt kaob vajadust teha muudatusi objektide suurusele.

Võrdluse peamised elemendid, mida võrdleva müügi analüüsi meetodis tuleks käsitleda, on järgmised:

1. Ülekantud omandiõigused.

2. Rahastamise tingimused.

3. Müügitingimused.

4. Turutingimused.

5. Asukoht.

6. Füüsikalised omadused (suurus, ehitustöö kvaliteet, hoone seisund).

7. Majanduslikud omadused (tegevuskulud, rendilepingute tingimused, halduskulud, üürnike koosseis).

8. Kasutuse liik (tsoneerimine).

9. Kulukomponendid, mis ei kuulu kinnisvarasse.

Lisaks võrdluse põhielementidele võib nõuda ka täiendavaid elemente. Nende hulka kuuluvad linnaplaneerimise piirangud, teenuseid, keskkonnapiirangud, juurdepääs kinnisvaraobjektile.

Võrdluse objektide arv on väga oluline. Mida rohkem analoogobjektide arv on suurem võimalike võimaluste hindamine usaldusväärse tulemuse saamiseks.

Heakskiitmisetapis tuleks eelistada eelistusi (suurima kaalu määramiseks) hindamisobjektile kõige lähemal asuvate analoogide hindade hindadest, st analoogid, allutati hinnad väikseima arvu korrigeerimiste arvu ja kohandused ise olid suhteliselt väikesed.

Turu võrdluste meetod eristab kahte kohandamisanalüüsi meetodeid: kvantitatiivsed; Kvaliteet.

Neid rühmi eristatakse hinnakujundustegurite arvu ja hinnata analoogide arvu suhet.

Kui N väärtuste arv n on suurem või võrdne hinnakujunduse tegurite arvuga k., laiendatud ühiku kohta ( n.≥ k.+ 1), siis hindamise kasutab meetodeid esimese rühma: analüüs paari andmed; andmerühmade analüüs; Statistiline analüüs; graafiline analüüs; tundlikkuse analüüs; Kulude analüüs; Teisese andmete analüüs ja rendierimislike erinevuste kapitaliseerimine jne.

Kui analoogide arv n. Vähem kui kogus k. Hinnakujundustegurid laienenud ühiku kohta ( n. < k. + 1), seejärel kasutab hindamine teise rühma meetodeid: suhteline võrdlev analüüs; meetod eksperdiarvamused (auaste analüüs); Intervjuu meetod.

Kvantitatiivsed analüüsimeetodid

Kvantitatiivsed analüüsimeetodid pakuvad matemaatiliste meetodite kasutamist. Üks lihtsamaid on andmete paari analüüs. Selle meetodi kasutamine võimaldab hindaja määrata võrdlusmelemendi korrigeerimine, võrreldes kahte objekti, mis erinevad selles elemendis. Andmepaaride analüüs on matemaatilise mahaarvamise meetod, millel on piiratud kohaldatavus, kuna andmepaaride komplekt on haruldased ja nende ebaõige kasutamise võimalus ei ole välistatud.

Andme- ja andmerühmade paari analüüs on võimalus tundlikkuse analüüsimiseks. Tundlikkuse analüüs on meetod, mida kasutatakse üksikute muutujate mõju määramiseks kuludele.

Hindamistoimingud kasutavad mõnikord turuandmete statistilist analüüsi. Kõige sagedamini kasutatakse hindamisel korrelatsiooni regressioonianalüüsi.

Graafiline analüüs on statistilise analüüsi variant, mis võimaldab hinnata hindaja graafiliste andmete visuaalse tõlgendamise ja kõverate valimiseks statistiliste meetodite kasutamist.

Kulude analüüsi meetodis kasutatakse selliseid kulusid näitajaid muudatuste muutmise või litsentsi saamise kulude aluseks. On oluline, et muudatusettepanekud muudaksid keskmised turunäitajad.

Teiseste andmete analüüs on kindlaks määrata muudatused, mis kasutavad andmeid, millel ei ole otsest seost hinnanguliste või võrreldavate objektide suhtes. Teisesed andmed iseloomustavad üldist kinnisvaraturgu. Reeglina teavet nende kohta saadakse kinnisvara spetsialiseeritud väljaannetest.

Kvalitatiivsed analüüsi meetodid

Üks kvalitatiivseid analüüsimeetodeid on suhteline võrdlev analüüs. See seisneb uurides tuvastatud suhted turuandmete põhjal ilma arvutuste kasutamiseta. Paljud hindajad kasutavad seda meetodit, kuna see peegeldab kinnisvaraturgude ebatäiuslikku olemust. Meetod põhineb võrreldava müügi analüüsil, et võrreldavate objektide omadusi võrreldavate omaduste omadusi võrrelda.

Ekspertide hindamise meetod on suhtelise võrdleva analüüsi muutmine. Selles meetodis on need võrreldavad müügimeetodis saadud võrreldav müügijärgne müük järjestatud järjekorras või suurendades järjekorras. Seejärel analüüsib hindaja iga tehingu, et määrata kindlaks hinnangulise objekti suhteline positsioon proovis.

Isiklikud intervjuud võivad aidata tuvastada hinnangulise kinnisvaraobjekti oskustega turuosaliste arvamust. Sellist teavet tuleb vaadelda teiseste andmetena, mida ei tohiks kasutada ühe kriteeriumina muudatuste kindlaksmääramiseks või väärtuse näitajate kindlaksmääramiseks.

Muutmise järjestus

Järjestus, milles muudatusettepanekuid võrreldavatele objektidele tehakse, määratakse turuteabe analüüsi põhjal.

Asukoha, füüsikaliste omaduste, majanduslike omaduste muudatused, kasutusviis ja komponendid, mis ei kuulu kinnisvarasse, on kokku võetud.

Väärtusnäitajate koordineerimine

Selle etapi käigus analüüsib hindaja saadud näitajaid ja vähendab neid väärtuste vahemikku või ühe suuruse ulatust. Praeguses etapis kaalutakse ja kaalutakse hoolikalt turuandmete kulude, usaldusväärsuse ja analüüsimeetodite eeliseid ja puudusi.

Kooskõlastamise käigus on vaja tagada, et saadud väärtuse näitaja korreleerub koos teiste hindamismeetodite abil saadud väärtuse hindamisel ja näitajatel.

Renali mitmekordistavam meetod

See meetod põhineb eeldusel, et kinnisvaratulu väärtus on hinnakujundustegur ja sarnaste objektide hinna ja sissetuleku sund tagab konkreetse kinnisvaraobjekti hindamisel keskmistatud tulemusi.

Neeru mitmekordistaja on näitaja, mis kajastab müügihinna väärtust ja vara brutotulu. Hambaravi mitmekordistajat kasutatakse objektide jaoks, mille abil on võimalik usaldusväärselt hinnata kas potentsiaali või kehtivat brutotulu. See näitaja arvutatakse sarnaste kinnisvaraobjektide kaupa ja seda kasutatakse hinnangulise objekti vastava näitajana.

Kinnisvara hindamise etapid brutorendi kordajaga:

1. hinnangulise objekti brutotulu on hinnanguliselt või potentsiaal või kehtiv.

2. Vähemalt kolm analooge valitakse hinnanguliseks objektiks, mille jaoks on usaldusväärne teave müügihinna ja potentsiaalsete või kehtivate tulude suuruse kohta.

3. Vajalikud kohandused tehakse analoogide võrreldavuse suurendamisega hinnangulise objektiga.

4. Iga analoogi puhul arvutatakse brutoveokiirus.

5. Määratud lõpliku BPM-i poolt arvutatud WRMi keskmise väärtusena kõigis analoogides.

6. Hinnangulise objekti turuväärtus arvutatakse keskmise BPMi tootena ja hinnangulise objekti hinnangulise piisava brutotuluna.

Hinnangulise objekti turuväärtus arvutatakse valemiga 5

RS OO \u003d PVD OO (DVD OO) · VRM,

PVD - potentsiaalsed brutotulu;

DVD - kehtiv brutotulu;

VRM - brutorendi kordaja.

Meetod on piisavalt lihtne, kuid nõuab nende tingimuste täitmist arenenud ja aktiivse kinnisvaraturu juuresolekul, võimalust saada usaldusväärset turu ja majanduslikku teavet. Meetodi puudused hõlmavad hinnangulise objekti ja analoogide täieliku võrreldavuse võimatust ning mõju kulude turuväärtusele.

Võrdlev lähenemisviis vastab kõige paremini turuvõimaluste nõuetele kommertskinnisvara. Hindaja on usaldusväärne ja kättesaadav teave analoogvõimaluste hindade ja omaduste kohta. Arvestades ülaltoodud, samuti föderaalse standardi punkti 20 alusel, on "üldhindamise märkused hindamise lähenemisviisid ja hindamise nõuded" (FSO nr 1), mis on heaks kiidetud majandusliku arengu ministeeriumi korraga Venemaa Föderatsioon 20. juuli 2007, nr 256, samuti Art. 14 FZ-135 "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis", hindaja pidanud võimalikuks rakendama Võrdlev lähenemisviis hindamisobjektide turuväärtuse hindamiseks. Võrdleva lähenemisviisi raames rakendas hindaja müügi võrdlemise meetodi meetodina, mis annab kõige täpsema tulemuse.

Kasumlik lähenemine

Kasumlik lähenemine (tulude lähenemisviis)- hindamisobjekti väärtuse hindamise meetodite kogum põhineb oodatava tulu kindlaksmääramisel hindamisobjekti kasutamisest.

Turuväärtuse hindamine tulude lähenemisviisi abil põhineb sissetulekute ümberkujundamisel, mida eeldatavasti luuakse hinnanguliselt hinnaga seotud majanduse elu protsessis. Teoreetilisest seisukohast võib sissetulekuallikas olla mis tahes: rent, müük, dividendid, kasum. Peaasi on see, et see on hinnangulise vara toode.

Selle lähenemisviisiga on võimalik ja soovitatav hinnata nende varade hindamist või seda saab kasutada sissetulekute väljavõtte huvides (kinnisvara, varud, võlakirjad, võlakirjad, immateriaalsed varad jne).

Tulude vara hindamise aluspõhimõtted on ootamise põhimõte ja asendamise põhimõte.

Selle lähenemisviisi ootuse põhimõte on peamine meetodi moodustamise põhimõte. Ta ütleb, et varade turuväärtus (RS OO) määratakse kindlaks praeguse (tänase praeguse) väärtuse kõik selle tulevase netokasumi I.

Mida suurem on hinnangulise vara tulude potentsiaal, seda suurem on selle kulud. Samal ajal tuleks sissetulekute analüüs läbi viia kogu vara kogu majanduse eluea jooksul selle kasutamise tingimusel, et see ajavahemik oleks kõige tõhusam.

Vastavalt asenduspõhimõttele ei tohiks vara maksimaalne väärtus ületada väikseim hindmillele saab osta teise samaväärse samalaadse saagikuse vara. See põhimõte on analoogne investeeringute alternatiivsete alternatiivsete põhimõtetega.

Tulude lähenemisviisi osana eristatakse otsene kapitalisatsiooni meetod ja diskonteeritud rahavoogude meetod.

Nende meetodite põhjal on netomajanduse tulude analüüs ja hindamine ja kapitaliseerimise koefitsient või diskonteerimine.

Otsese kapitalisatsiooni puhul viiakse läbi esimese vara kasutustunde netomajanduse tulude hindamine, tingimusel et see on tüüpilise sissetuleku tekitamise etapis ja kapitalisatsioonikoefitsiendi hindamine tulu muutmiseks praegusele väärtusele ja Soodsate rahavoogude meetodis - puhta töötulude prognoos vara kasutamise protsessis, sealhulgas prognoosiperioodi netotulu tulu, diskonteerimiskoefitsiendi hindamine ja praeguste väärtuste suuruse määramine Nende tuludest.

Neid meetodeid eristatakse võimaluse analüüsida ja ehitada sissetuleku voolu ja nende ümberkujundamise koefitsientide analüüsimist.

Otsese kapitaliseerimise meetodis turuväärtuse hindamiseks jagatakse varade kasutamisest saadud esimese aasta netosissetulek kapitalisatsiooniks saadud andmete põhjal saadud varade kapitaliseerimise koefitsientide põhjal. Samal ajal ei ole vaja hinnata kalduvust muuta sissetulekut õigeaegselt ja kapitalisatsiooni koefitsiendi hindamisel - võtta arvesse selle komponente eraldi: kapitali tootluse määra ja selle tagasipöördumise määra. Eeldatakse, et hinnanguliste varade komponentide suundumuste arvestamine on turuandmes sätestatud. Tuleb märkida, et otsese kapitalisatsiooni meetod on kohaldatav selleks, et hinnata kõige tõhusama võimaluse kasutatavaid varasid ja ei nõua suurte kapitali investeeringute kestuse hindamist remondi- või rekonstrueerimiseks.

Kapitaliseerimismeetodi hindamisel kapitali tootluse määra kohaselt võetakse arvesse puhaskasumi muutmise tendentsi ja kõiki kapitalisatsioonikoefitsiendi komponente analüüsitakse eraldi.

Üldiselt saab neid meetodeid määratleda järgmiselt.

Otsene kapitaliseerimismeetod - meetod incomenüüsse vara turuväärtuse hindamiseks, mis põhineb esimesel aastal kõige tüüpilisema tulu otsene ümberkujundamine hinnaga, jagades selle kapitalisatsioonikoefitsiendile, mis saadi turuandmete analüüsimise põhjal tulu kulude kuludele sarnane hinnanguliselt hinnanguliselt.

Analüüside analüüsimise meetod on diskonteeritud rahavoogude analüüsimise meetod, mille kohaselt hinnata turuväärtuse, kasutades kapitali tootluse määra diskonteeritud määrana, millele järgneb iga hinnangulise vara rahavoogude summa, sealhulgas rahavoog selle edasimüügi lõpus kõneaega.

Puhas töötulu on võrdne kehtivate brutotulu ja tegevuskulude erinevusega. Samal ajal arvatakse ainult need tegevuskulud, mis reeglina kannavad üürileandjat tegelikust brutotulust.

Kehtiv brutotulu on võrdne võimalike brutotulude ja kahjumite erinevusega ruumidest seisakuid ja kahjumi eest maksmata jätmise eest.

Võimalik brutotulu on võrdne sissetulekuga, mida saab saada kogu ühtse kinnisvara piirkonna üleandmisest rentimise puudumisel üüri maksmata jätmise tõttu. Rendihinnad, mis kasutavad kinnisvara ühe kinnisvara kasutamiseks, arvutatakse üürihindade põhjal.

Tühjade ja kasutatud piirkondade puhul kasutatakse ka rentimishinda ka oma vajadustele. Potentsiaalsed sissetulek hõlmab muid tulusid, mis on saadud kinnisvara lahutamatutest parandustest, kuid mitte rentida üüri.

Tegevuskulud määratakse kindlaks ühtsete omaduste rentimise turutingimuste põhjal. Tegevuskulud jagunevad: tingimisi pidev - sõltumatu ühe kinnisvaraobjekti täitmistasemest tingimuslikult muutujatele - sõltuvalt ühtse vara täitmise tasemest ja hoone lühiajalise elementide asendamise kuludest. Tegevuskulud ei sisalda kinnisvara amortisatsiooni mahaarvamisi ja kinnisvara võlakohustuste teenindamise kulud.

Ajavahetuse kulude arvutamine lühiajalise kasutusaja parandamise elementide asendamisel tehakse jagades kulude hulka, et luua nende kasutamise paranduste elemendid. Andmete arvutuste täitmise protsessis on soovitatav võtta arvesse võimalust raha protsendiprotsentide asendamiseks lühikese kasutusega elementide asendamiseks.

Juhtimiskulud sisalduvad tegevuskuludeks, sõltumata sellest, kes haldab kinnisvaraobjekti - omanik või juht.

Üldiselt vastavalt ootuspõhimõttele matemaatiline väljend, et hinnata vara turuväärtuse kasutuselevõtu lähenemisviisi abil (valem 6):

,

kus RS OO on hindamisobjekti turuväärtus; i - jooksva perioodi number; Šor I. - puhas äritulud i.- Periood, D - kapitali tootluse määr (sissetulekute diskontomäär), tagasipöördumine - tulu hindamisobjekti müügist saadav tulu, \\ t k.- Viimase prognoosiperioodi number.

Kinnisvaraobjekti hindamisel peaks heakskiidetud lähenemisviis keskenduma kinnisvaraobjekti investori (ostja) tüüpilisele käitumisele. Investor, omandades sissetulekuga vara, paneb tavaliselt vähemalt kaks eesmärki: saada piisavat riski kasumit ja tagastage algselt investeeritud raha.

Seega chod mõned i.-O aastat saab jagada kaheks komponendiks (valem 7)

Tulu aasta, mis tekitab kinnisvaraobjekti, tuleks paigutada aasta lõpus, s.o kaaluda seda selle tulemusena omaniku majandustegevuse tulemusena kinnisvara kinnisvara kasumliku toimimise kohta sel aastal.

Investeeringutulu i.-O aasta omakorda võib jagada ka kaheks osaks: investeerimistulu, võrdse turuväärtuse parandusi alguses i.-Ho aasta ja investeerimistulu, maatüki võrdne turuväärtus samal aastal.

Tagasisaatmise meetodid

Millega kehtestatakse sissetulekute osa hüvitise fondi, koguneb omanik ta raha Esialgse investeeringu võitmatu osa tagastamiseks, st kapitali tagastamise sellest seisukohast saab määratleda kui varahüvitise ammendunud osa hüvitise protsessi kui sissetuleku osa tõttu.

Teoreetiliselt kinnisvarahindamise, kolm tagastamise meetodit (hüvitis) kapitali tuntud: ringmeetod, INVUDA meetod ja Xioscoldi meetod. Need erinevad kompensatsioonifondi erinevate intressimäärade kasutamisest.

Sirge kapitali tagastamine (ringmeetod)

Ta eeldab, et põhisumma hüvitamine toimub vara kehtivusaja jooksul perioodiliselt võrdsete osadega. Rõnga meetod on õigustatud ainult sissetulekute süstemaatilise languse korral.

Kapitali tagasipöördumise määr on määratletud kui 1 / n.kus n.- hoone majanduse elu ülejäänud elu

Kapitali ühtne tühistamine (INVUDA meetod)

UNNUDA meetodi täielik nimi on kapitali tagastamise meetod sissetuleku arvelt toetuse fondi moodustamisel, mille protsendimäär on võrdne kapitalitulude määraga (investeeringud).

Nimetatud nimetuse kohaselt iseloomustab see meetod kompensatsioonifondi kogumisalade kogumisega intressimääraga võrdne omakapitali tootluse määraga. Seda kasutatakse siis, kui püsiv sissetuleku püsiv sissetulek on oodata kogu prognoosiperioodi jooksul. Tagasi peamine investeeringute summa viiakse läbi tulumääraga ja arvutatakse valemiga (valem 8)

Põhisumma investeeringute tagastamine hüvitise Sihtasutuse tegurile ja õige riski tulumäära (XIOCLOLOD meetod)

Hoscoloran meetod hõivab vahepealne koht kahe ülalmainitud meetodite vahel. Seda kasutatakse siis, kui investeeringud ei ole nii kasumlikud, et need oleksid esialgse investeeringuga samal määral uuesti investeerima. Seda iseloomustavad kogunevad hoiused kompensatsioonifondis mõnede riskivaba intressimäära jaoks.

Traditsiooniliselt oli see, et kinnisvara hindamisel on peamine sissetulekuallikas hinnanguline objekt.

Üürige objekti reeglina, avaldab ennast kahes põhivormides:

Rentida võimalust tervikuna (hoone, maa krundi);

Rentige osa objekti osa (ruum, korterid, büroo ärikeskuses, hotellitoad, parkimiskoht, ühistute garaaž jne).

Peamine asi on see, et sissetulekuallikas on otseselt ja lahutamatult seotud hinnangulise varaga, st sissetulek peaks olema ainult hinnangulise vara funktsioon.

Puhtad äritulud kõige üldises juhul võib määratleda kui erinevust kehtivate brutotulu ja sissetulekuks vajalike kulude erinevus. Ja tegevuskulusid saab uuesti kindlaks määrata kõige üldisemate juhtumitena, kuna kulud on seotud nõutav tase tulu.

Klassikaline järjestus arvutamise neto töötulu, mis põhineb peegeldus tegeliku rahavoogude, on järgmine:

1. Potentsiaalne brutotulu.

Miinus: sissetuleku kaotus Incompressor (alakasutusega vara).

Miinus: kahjum maksmata jätmine.

Plus: lisatulu.

2. Kehtiv bruto (tõhusa) tulu.

3. Miinus tegevuskulud:

Praegused tegevuskulud on kulud, mis on seotud kinnisvaraobjekti igapäevase toimimisega (tingimuslikult alalised ja tingimuslikult muutujad).

Kapitali kulutused - sularaha, mahaarvamine special Foundations loodud "stabiliseerimiseks" suur ühekordsed kulud seotud operatsiooni kinnisvaraobjekti (peamiselt remondi või asendamise lühiajalise elementide hoone).

4. Perioodiline puhas töötulud.

Eri tüüpi tulu rendihindamise versioonis on netotulu tagasipöördumine või netotulu kinnisvaraobjekti müügist saadud perioodi lõpus. Omaniku netotulu vara müügist (tagasivõtmise suurust) saab määratleda kui sissetulekuna, võrdse erinevuse hinda vara miinus võlakohustuste ja vara müümisega seotud kulude võrdse erinevuse hinda.

Praktikas on tavapärane kasutada kolme võimalust müügihinna prognoosimiseks:

Prognoosi müügiks Absoluutse rahasummaga;

Prognoosi müügihind põhineb intressimäära muutus perioodi jooksul;

Prognoositud hinnad põhinevad hindamisel tuntud meetodeid varade turuväärtuse hindamiseks prognoosiperioodi lõpus.

Esimene viis praktikas on üsna harva kohaldatav. Tavaliselt kasutatakse seda, kui on olemas eraldi kokkulepe objekti müügi kohta eelnevalt kokkulepitud fikseeritud hinnaga, näiteks võimalus omandiõiguse ostmiseks rendiperioodi lõpus. Seda meetodit saab kasutada ka renditud kinnisvaraobjektide pikka aega hindamisel, tingimusel et müük toimub ammu enne rendiperioodide lõppu.

Sellisel juhul arvutatakse tagasipöördumise kulud müügi ajal jooksvate kuludena, kaotatud rendimaksete maksumus üsna madala diskontomääraga. On teada, et diskontomäära kajastab ebatäieliku või sissetuleku kaotuse riske. Mida kõrgemad need riskid, seda suurem on diskontomäär. Sellisel juhul sõlmitud lepingute juuresolekul on puuduliku sissetuleku riskid minimaalsed ja seetõttu peaks diskontomäär olema madal. Meetod hindamise kulud tagasipöördumise põhineb protsentuaalne muutus omandiõiguse perioodil põhineb analüüsil või iga-aastasel perioodil või lõplik protsent kulude muutuste perioodil.

Lõpuks, kolmas võimalus hinnata kulud tagasipöördumise põhineb kasutamise hindamise turuväärtuse müüdud varasem meetodid, kuid kuupäeval lõpus prognoosiperioodi.

Nii et sissetulekute lähenemisviisi seisukohast tuleb vastu tagurpidi pidada tulevase sissetulekute saamise õiguste uue omaniku müüki.

Hindamise diskontomäära

Üks kõige olulisemad etapid Kinnisvara hinnangud Kasutades sissetulekute lähenemisviisi arvutamisel (määrad) allahindlust, mis on vajalik kindlaksmääramiseks jooksvate tulude voolu, mis tekitab kinnisvaraobjekti.

Sissetuleku lähenemisviisi rakendamisel soovitab hindaja, et investori lõppeesmärk on saada sissetulek, mis ületab algselt investeeritud summa. Selle põhjal, nagu eespool näidatud, koosneb investori eeldatav tulu algselt investeeritud summa ja kasumi või tasustamise täielikule tagasisaatmisele (kapitalitulu).

In Protsessis tulu sissetulekute paljude intressimäärad (normid) kasumlikkuse või kasumlikkuse saab kasutada. Kõik need ühele kraadile või teisele on omapärased sissetulekumõõturid.

Kapitaliseerimise koefitsient (R O) on kõigi varade sissetulekute määr ja on võrdne ühe aasta oodatava netomajanduse tulude ja kõigi varade hinna või väärtuse vahel. Kapitalisatsiooni kogusumma ei ole kapitali või täieliku investeerimismõõturi sissetulekute määr. See võib olla rohkem, vähem või võrdne kapitali tootlusmääraga sõltuvalt tulude ja kulude hinnangulistest muutustest.

Kinnisvara hindamine täiendava meetodiga peab hindaja olema piisavalt hea, et kujutada ette diskontomäära majanduslikku laadi ja matemaatilist tähendust. Hindamise protsessis peaks hindaja kajastama investori seisukohast, kes ostis kinnisvara objekti, vahetab temalt raha, et saada neid tulevikus saada. See on see suhe, mis peegeldab diskontomäära.

Matemaatilisest seisukohast on diskontomäär vastavalt rahakulude teooriale õigeaegselt pakkumine protsendi pakkumine, mida kasutatakse tulevaste rahavoogude ülekandmiseks nende jooksvatesse kuludesse.

Majanduslikust seisukohast on diskontomäär minimaalne kasumimäär, millele investor arvutatakse raha sissetuleku vara ostmisel. Ilmselt mis tahes ootus on tõenäosuslik kategooria.

Mida suurem on ühest tegevusest saadud tulu saamise risk, seda suurem on absoluutsetes tingimustes selle tegevusega seotud varade hinna hindamisel, st vara investeeringutasuvus on vara proportsionaalne sellesse varaseisuse investeerimise ohtuga.

Diskontomäära ja mõne minimaalse kasumi (riskivaba) alusel ja lisaks sisaldab lisandit erinevad Risk: inflatsioon, hinnatõus, maksumuutused, maksejõuetus, mittelikviidsus jne.

Diskontomäära formaalselt võib määratleda riskifunktsioonina (valem 9)

D \u003d f. (D B, P 1, P 2, ..., p I.),

kus D B - riskivaba määr; P 1, P 2, P I. - mõned palju riske.

Seega probleemi määramise summa diskontomäär on määrata tegur (funktsionaalne või stohhastiline) ühendus f.ja ühele või muule riskile vastava lisatasu kvantitatiivsel hindamisel.

Sooduskiiruse määramiseks on järgmised meetodid.

Kumulatiivse ehituse meetod

Kõige tavalisem kommunikatsioonivormide diskonteeritud kujul auhindadega on nn kumulatiivne vorm.

Selle meetodi kohaselt on diskontomäära võrdne riskivabade panuste ja lisatasude summaga järgmiste süstemaatiliste ja mittesüsteemsete riskide puhul: täiendav risk, mittelikuluse oht ja investeerimisohu risk. Praegu ei ole ametlikke meetodeid nende riskide eest lisatasude hindamiseks. Nende määratlust teostatakse praegu.

Sisemise kasumlikkuse või IRR-i meetodi meetod

Meetodi olemus on hinnangulise objekti projektiga võrreldavate projektide kasumlikkuse sisemiste normide analüüsimine ja statistiline töötlemine. Müügihinnad on teada. Kiiruse hindamiseks on vaja simuleerida iga objekti analoogobjekti jaoks teatud (prognoositud) ajavahemiku jaoks, võttes arvesse selle voolukiiruse ja sissetulekute kõige tõhusama kasutamise stsenaariumi, arvutada kasumlikkuse ja kasumlikkuse sisemise määra ja Sellisel juhul vastuvõetavad tulemused statistilise meetodi või ekspertide abil saadud tulemused, näiteks kaaluvad ekspertide abiga eelnevalt kindlaksmääramine, nimetades iga diskontomäära hindamise kaalu. Üldiselt võib diskontomäära arvutamise algoritmi esitada järgmiselt:

1. Hinnanguliselt võrreldavate objektide valik kuulus müügihindadega.

2. Rendihindade arvutamine võrreldavate objektide jaoks, võttes arvesse nende kõige tõhusama kasutamise stsenaariumi.

3. kulutuste modelleerimine ja sissetulekute voogude modelleerimine võrreldavate objektide jaoks. Samal ajal võib objekti objekti maksumust vastu võtta ostukulud, võttes arvesse:

Kulud objekti kõige tõhusamaks kasutamiseks;

Inflatsiooni tunnustamine keerulise protsendi jaoks;

Amortisatsioon loodusliku vanaeduse tõttu.

4. Piiratud tulude arvutamine (sisemised tagastamise standardid).

5. hinnangulise objekti diskontomäära kindlaksmääramine võrreldavate objektide piiratud kaitse määrade keskmise või kaalutud keskmisena.

Algoritm hindamisobjekti väärtuse määramiseks meetodi abil

otsekapitalisatsioon

Üldiselt hindamine turuväärtuse kasutades sissetulekuga lähenemisviisi sisaldab mitmeid järgmisi kohustuslikke etappi:

1. Hindamisobjekti kõige tõhusama kasutamise analüüs.

2. Turuteabe kogumine analoogvõimaluste kasumlikkuse kohta.

3. hindamise taseme hindamise taset hindamise eesmärgi oma neiu põhjal analoogobjektide sissetulekute analüüsi põhjal - hindamise objekti netomajanduse tulude hindamine.

4. Hindamine hindamisobjekti kulude hindamine Nei-le (vajaduse korral).

5. Analoogide objektide vastavate näitajate kapitalisatsioonide või diskontomäärade hindamine, investeeringud, mille investeeringud on võrreldavad hindamisobjektis riskitaseme seisukohast, võttes arvesse täiendavaid riske, mis on seotud selle nei-le.

6. sissetulekute kapitaliseerimine praegustes kuludes, võttes arvesse kulude viimise kulud neiu ja arvamuse moodustamise jooksuraja: Tulude turuväärtuse hindamine.

Algoritm hindamisobjekti väärtuse määramiseks diskonteeritud rahavoogude meetodi abil

Soodsate rahavoogude meetod määrab kinnisvara turuväärtuse summana diskonteeritud sissetulekute summana, mis võib tulevikus objekti tekitada objekti.

Spetsiifilised diskonteeritud rahavoogude meetodi traditsioonilise skeemi rakendamise eripärad ilmuvad järgmistes küsimustes: \\ t

Diskontomäär peab vastama omakapitali tulumääraga investorile;

Kuna praegune sissetulek omandiperioodi jooksul, hindaja ei kasuta mitte-netokasumi ja raha laekumised aktsiakapitalile, mis esindavad tasakaalu pärast kohustuslike maksete lahutamist;

Tulu kinnisvara hinnangulisest müügist kasutatud perioodi lõpus on edasimüügihinna ja hüpoteeklaenude tasakaalu erinevus sellel kuupäeval.

Supermari diskonteeritud rahavoogude meetodlen, see on kohaldatav, et hinnata kõiki kinnisvaratulu, sealhulgas ebastabiilse sissetulekuga objekte. Tavaliselt esineb ebastabiilne tuluvoog, kui vara on ehitamisel, rekonstrueerimine või ainult turule, teine \u200b\u200bpõhjus, miks sissetuleku stabiilsus ei ole majanduse mitterahuldav seisund.

Maa rendiõiguste hindamine - nimekiri meetmetest, mille eesmärk on luua rendiõiguste tegelikud kulud.

Rentimise kulude hindamine suhteliselt keerulise protseduuriga. Arvestades materiaalse vara hindamise juhtumit, hindame reeglina nende seisundit ja võrrelda sarnaste hinnanguliste varadega.

Rendiõiguse kulude hindamise kord ei ole absoluutselt nii. Ei hinnata materiaalset vara, kuid maa kasutamise kasu on pikk.

Selliste objektide hindamine on hindaja. Oma teenuste ärakasutamiseks peate esitama sellised dokumendid:

1. ümbritsetud üürileandjaga.
2. Teave side, samuti inseneri süsteemide kohta.
3. Andmed saidi mis tahes võlakohustuste olemasolu kohta ning teave selle kohta, kas see on.
4. Teave selle kohta, kes taotlesid hindaja teenuseid, nimelt: täisnimi, passi üksikasjad, mobiiltelefoni number.

Miks sa seda vajad?

Töölevõtmise õiguste hindamise kord võib jätkata mitmeid eesmärke. Allpool on peamised põhjused:

Kas määrata kindlaks?

Tahad maad rentida, kuid ei tea, kuidas hinnata? Uuri välja arvutuste üksikasjad, samuti maksustamise nüansid!

Milliseid meetodeid kasutatakse?

Müügi võrdlused

On sarnaseid objekte, neid uuritakse täielik teave: Õiguste palkamise maksumus, tingimused nende esitamise tingimused. Pärast seda on iga kriteeriumi võrdlemine, erinevusi ja rendiõiguste hind arvutatakse pärast analüüsi.

Võrreldavad kriteeriumid:

1. Aeg enne rendiperioodi lõppu.
2. Igakuine suurus.
3. Üürnik.
4. Võimalus .

Väljalangemine

Teave hinnangulise objekti analoogide hinna kohta on nõutav või ettepanekute kulude kohta turul.

Valikumeetodit kasutatakse objekti väärtuse mahaarvamiseks ilma parandamiseta. Parandamise objekti maksumusest esitame kõige enam paranduste kulud.

Jaotamine

Selle meetodi abil hinnatakse hindamist.

Ta on lihtsam kui valikumeetod, kuna see ei ole vaja maha arvata. Ta kasutab põhimõtet saidi väärtuse suhe ja areng koos maa väärtusele. Müügi võrdlemise meetodi abil arvutame maa väärtuse koos arenguga ja korrutada maa osakaaluga.

Proportsiooni arvutamiseks peate leidma sarnaseid objekte ja rakendage leitud suhe saidile.

Tähtis! Meetod ei anna täpseid andmeid. Täpsema teabe saamiseks tuleb seda kombineerida teiste allikatega.

Kapitalisatsioon

Hingamise võimaluse hinna arvutamiseks on vaja jagada kapitaliseerimise koefitsientide netokasumi. Kapitaliseerimise koefitsienti saab arvutada erinevate meetoditega (rõngas, huskel).

Kapitaliseerimise hoolduse protsessis ärge unustage võtta arvesse raha investeerimisega seotud riske, nende kasvu.

Kapitaliseerimismeetodi olemus:

1. Sissetuleku summa kindlaksmääramine renditud maa tõhusa kasutamise tõttu.
2. Kapitaliseerimise koefitsiendi arvutamine.
3. Meenutades turu rentimise kulusid.

Jääk

Seda kasutatakse rajatise suurendamise suurendamise ajal.

Meetodi olemus:

1. Kasutatud paranduste hinna arvutamine.
2. Määratud ajasegmendi netotulu arvutamine.
3. Hinna määratlemine rendiõiguste hinnast kasutatavate paranduste hindade määratlemine.

Mõeldud kasutamiseks

Kasutatud selleks, et saada tulu rendiõigustest.

Meetodi olemus:

1. Maa kasutamiseks vajalike kulude summa määramine.
2. Tulude arvutamine, mida kasutate.
3. Reklaamirendihind sissetulekute ja kulude diskonteerimisega.

Maa hindamise avalduse koostamine

Rentimislubade maksumust saab arvutada valemi abil:

Z \u003d DA + dia,

• kus Z on maa sissetulek;
• Da - kasum, et üürileandja saab;
• ja dia on üürniku kasum.

Eespool näidati maa sissetuleku jaotus omaniku ja üürniku vahel. Seda saab aru saada kui DA sissetulek - Majutaja kasum on võrdne maa sissetulekuga, siis üürniku kasum 0.

Rs \u003d RAL + RA,

• kus Rs on turu täieliku omandiõigus;
• RAL - hinnaaastajate rendiõiguste maksumus;
• ja RA on üürniku rentimise kulud.

Näide: pärast valemi rs \u003d RAL + RA, eeldage, et Rs (täieliku omandiõiguse turuväärtus) on 600 tuhande dollari võrra. Üürilepingute maksumus, mis määravad kindlaks kohalikud omavalitsused, on 250 tuhat dollarit. Selle põhjal arvutame selle RA \u003d 350 tuhat dollarit, st rent on $ 350,000.

Eespool esitatud teabe põhjal võib seda mõista rendiõiguse hindamine on üsna aeganõudev ja neil on palju nüansse, kontsessioonide hindamisel üüriõiguse hindamisel panna vastuvõetamatu. Aga kui sa tulevad selle küsimuse juurde, on see pigem vastutav, siis ei ole probleeme ja te saate probleemi lahendada hinnanguga võimalikult lühikese aja jooksul.

Kui olete leidnud vea, valige palun teksti fragment ja klõpsake nuppu Ctrl + Enter..

Maa krundi kaasaegsetes turusuhetes on mõistlik tugineda sõltumatu hindamise tulemustele. Ja mis siis, kui soovid maa üleandmist rentimiseks?

Krundi rentimise õigus määratakse kindlaks ka hindamise põhjal. Hindamisorganisatsioonide tegevuste reguleerimiseks tegutseb Venemaal föderaalseaduse "hindamise tegevuste kohta". Hindamise tulemused peavad vastama föderaalsetele hindamisstandarditele.

Kinnisvaratehingu jaoks, kus objektid on renditud maa, hindamise tulemused on vajalikud. Lisaks on sellised dokumendid vaja järgmistel juhtudel: \\ t

1. Maa omandamine enampakkumisel;
2. Renditud maa krundil asuva kinnisvara ostmine;
3. Laenu saamine, millega maa krundi on hüpoteeklaenude kohustus.