Este posibil să vindeți dreptul de a închiria spații nerezidențiale. Cesiunea drepturilor de închiriere pentru spații nerezidențiale. Diferențele față de subînchiriere

Acasă / diverse

Cesiunea drepturilor de închiriere spații nerezidențiale- o tranzacție care, prin natura sa și rezultatul obținut, este oarecum comparabilă cu un contract de cumpărare și vânzare, în timp ce obiectul unui astfel de contract îl constituie drepturile de închiriere.

La fel ca toate tranzacțiile efectuate între participanții la relații civile, aceasta poate fi invalidată din anumite motive.

Pentru a evita acest lucru, trebuie să cunoașteți câteva dintre subtilitățile încheierii unui acord, care în unele cazuri pot fi foarte utile și reciproc avantajoase pentru părți.

Ce este PPA?

PPA este o abreviere pentru conceptul de „cesiune de drepturi de închiriere”. La întrebarea: „Ce este PPA?” se poate răspunde după cum urmează - este un contract de închiriere, atunci când are loc o schimbare a persoanelor, în special a chiriașului.

În locul său în contract devine o altă persoană care continuă să suporte toate obligațiile, precum și să aibă toate drepturile pe care le avea precedentul chiriaș. Totodată, la cesiune, drepturile și obligațiile acestuia din urmă încetează.

Cadru legislativ

Articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse definește unele nuanțe pe care chiriașul trebuie să le respecte în procesul de utilizare a proprietății altor persoane, dar, în același timp, îi conferă anumite drepturi. Din înțelesul al doilea paragraf al acestui articol, pot fi determinate mai multe drepturi ale chiriașului, care includ:

dreptul de a transfera proprietatea în subînchiriere;
dreptul de a transfera toate îndatoririle și drepturile dumneavoastră prin acord cu locatorul către terți (transfer);
dreptul de a ceda spatiul inchiriat in folosinta gratuita;
transfer de drepturi de închiriere pentru orice obligații ca gaj;
transferul drepturilor de închiriere către capitalul autorizat al organizațiilor comerciale.

Drepturi de închiriere și restricții

După încheierea contractului de închiriere, chiriașului i se transferă automat dreptul de proprietate și de utilizare. De asemenea, din acest moment, drepturile enumerate devin un obiect independent cu care se pot face tranzactii. Aceste drepturi pot fi denumite și drepturi de închiriere.

În același timp, chiriașul nu poate dispune în mod independent de ele, întrucât nu este proprietarul imobilului. Acest lucru, într-o oarecare măsură, limitează chiriașul în efectuarea anumitor tranzacții, deoarece numai proprietarul are autoritatea de a dispune de această proprietate. În consecință, acest proprietar limitează voința contrapărții sale de a dispune de drepturile de închiriere.

Dacă în contractul de închiriere există o schimbare de persoane și o altă persoană ia locul chiriașului, atunci este necesar să obțineți acordul prealabil al locatorului pentru aceasta. Acest consimțământ trebuie furnizat în scris, de exemplu, un răspuns la scrisoarea corespunzătoare.

Potrivit scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj nr. 66, dacă în contractul de închiriere părțile au prevăzut posibilitatea reînchirierii, atunci nu este necesar acordul separat al proprietarului pentru aceasta (paragraful 18 din Scrisoare).

Beneficii de pe urma misiunii

În anumite situații de viață, încheierea unui acord privind cesiunea dreptului de închiriere a spațiilor nerezidențiale este cea mai favorabilă cale de ieșire dintr-o situație dificilă.

O astfel de tranzacție între părți va oferi noului locatar posibilitatea de a primi obiectul pentru deținere și utilizare plătită în condiții identice și la același preț la care a fost închiriat de persoana anterioară. Cu alte cuvinte, noul chiriaș poate obține condițiile preferențiale speciale pe care le avea chiriașul anterior.

Astfel de acorduri sunt încheiate în principal pentru închirierea spațiilor nerezidențiale situate în locații prestigioase din Moscova și alte orașe ale țării, care oferă un venit bun pentru afaceri.

De obicei sunt valabile mai mult de cinci ani, așa că este foarte profitabil pentru un nou chiriaș să obțină un loc care este deja popular în rândul clienților, iar chiriașul anterior are și propriul interes să obțină o sumă de compensare.

De regulă, proprietarii sunt organisme municipale și alte organisme executive. Cererea pentru închirierea spațiilor lor este întotdeauna mare din cauza tarifelor scăzute, spre deosebire de întreprinderile comerciale.

Dacă doriți să închiriați spații publice nerezidențiale, un antreprenor sau o companie va avea două opțiuni:

să participe la o licitație în rândul multor persoane care au păreri asemănătoare cu șanse incerte de câștig;
efectuează cesiunea drepturilor de închiriere cu actualul chiriaș, plătindu-i acestuia un fel de comision.

Desigur, a doua variantă ar fi de preferat. Cu toate acestea, aici pot apărea unele dificultăți. Deci, de exemplu, dacă un nou chiriaș trebuie să reconstruiască un obiect pentru el însuși, atunci va fi destul de dificil, și uneori imposibil, dacă nu sunteți de acord cu proprietarul.

Caracteristici de design

Diferența față de subînchiriere

Chiriașul care închiriază obiectul rămâne aceeași parte la contractul încheiat cu locatorul, continuă să își îndeplinească obligațiile, adică răspunde de orice încălcare a contractului.

Spre deosebire de subînchiriere, cu o cesiune, drepturile și obligațiile chiriașului inițial sunt reziliate complet și transferate celui nou.

Din acest motiv, documentele întocmite în aceste tranzacții sunt și ele diferite.

Cum se încheie un contract

Cesiunea sau transferul drepturilor de închiriere asupra unui obiect se poate efectua numai prin semnarea unui contract compensat. Este imposibil să se încheie o donație de drepturi de închiriere, o astfel de tranzacție va fi considerată invalidă (articolul 575 din Codul civil al Rusiei prevede că este interzis un cadou între întreprinderile comerciale).

Un contract de cesiune sau reînchiriere, al cărui eșantion poate fi găsit cu ușurință pe internet, trebuie să conțină:

procedura de transfer al drepturilor de închiriere, termenele de plată;
procedura de utilizare a bunului închiriat;
conditiile de intretinere a acestei proprietati;
procedura de plată a imobilului închiriat către locator;
alte conditii esentiale.

Forma contractului care urmează să fie încheiat trebuie să fie aceeași cu contractul inițial. Dacă contractul de închiriere a fost înregistrat la Rosreestr, atunci și cesiunea trebuie să treacă prin această procedură... De obicei, într-un contract de cesiune, primul chiriaș este denumit cedent, iar al doilea drept cesionar.

Transfer documente, înregistrare

După întocmirea contractului de cesiune a localului, părțile trebuie să întocmească un act de acceptare și transfer de documente de la fostul chiriaș la cel nou. Acesta din urmă trebuie să primească contractul de închiriere inițial și toate documentele de plată care confirmă plățile către proprietar.

De asemenea, primul chiriaș trebuie să transfere un certificat de înregistrare a contractului de închiriere la o agenție de stat și documente de identificare a obiectului, la teren(pașapoarte cadastrale și tehnice etc.).

Pentru a vă înregistra la un organism autorizat din Moscova sau orice alt oraș, este posibil să aveți nevoie de:

cerere sub forma autorității de înregistrare;
document de plata;
acte constitutive;
protocoale și decizii relevante ale organelor abilitate ale părților, care confirmă intenția de a încheia o înțelegere;
documente pentru un reprezentant care confirmă dreptul său de a încheia o afacere;
adeverință OGRN, număr individual de contribuabil;
contract de leasing;
contract de cesiune;
pașaport tehnic, plan, explicație spații.

Acordul de sediu PPA poate fi foarte interesant pentru entitățile individuale de afaceri, dar înainte de a-l semna, trebuie să vă consultați cu specialiștii relevanți din acest domeniu.

Mai ai întrebări? Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și obțineți o consultație juridică detaliată:

În practica antreprenorială în lumea modernă există așa ceva ca vânzarea de drepturi. Drepturile de închiriere și utilizare a proprietății nu fac excepție. O tranzacție este înțeleasă ca vânzarea unui drept de închiriere către o altă persoană contra cost. Este adesea confundat cu subînchirierea, în care locatarul transferă drepturile de închiriere către altcineva.

În timpul vânzării apare un alt chiriaș, vechiul chiriaș părăsește obligația;
La vânzarea drepturilor, întreaga sferă a drepturilor și obligațiilor este transferată. către cumpărătorul contractului de închiriere;
Subînchirierea există datorită unui acord între locatar și proprietarul imobilului, ca parte a unui contract de închiriere... Subînchirierea poate fi interzisă, poate necesita permisiunea sau poate apărea pe baza unei decizii exclusiv a chiriașului;
Dacă contractul de închiriere este reziliat, subînchirierea încetează automat., sublocatarul este raspunzator fata de chirias, la fel raspunde fata de proprietarul imobilului.
Vânzarea drepturilor, cel mai probabil, devine un fapt pentru proprietarul imobilului, proprietarul imobilului fie acceptă tranzacția, fie rămâne fără chiriaș. Chiar dacă este prevăzută compensație pentru anularea anticipată a contractului de închiriere, aceasta nu acoperă totuși toate pierderile.

Avantajele PPA pentru chiriaș

Avantaje:

Primul chiriaș pierde probleme din cauza anulării contractului de închiriere;
Chiriașul care l-a înlocuit primește pentru o lungă perioadă de timp proprietate pentru o sumă suficientă condiţii favorabile, cu condiția să nu existe modificări într-un număr de condiții importante pentru chiriaș;
Primirea de beneficii materiale directe de la un activ care necesită costuri suplimentare;

Dezavantajele PPA

Defecte:

Cesiunea drepturilor de închiriere devine o afacere separată, iar proprietățile atractive încep să crească în valoare;
Vânzarea dreptului de închiriere ca afacere creează concurență între cei care doresc să obțină un obiect atractiv;
Proprietarul imobilului poate fi de acord cu vânzarea sub rezerva unei majorări a chiriei;
Riscul de a dobândi un obiect cu probleme din cauza defectelor ascunse și de a fi responsabil pentru acestea față de proprietarul imobilului;
Cesiunea este posibilă numai cu acordul proprietarului imobilului;
Necesitatea de a cheltui bani la notar (dacă contractul inițial a fost întocmit cu acesta) și reînregistrare (dacă contractul inițial a fost înregistrat);
Recunoașterea contractului de închiriere ca nul duce la invalidarea și cesiunea de drepturi;
Există unele dificultăți în legătură cu întocmirea rapoartelor fiscale și cu calculul impozitului care va trebui plătit în viitor.

Documente necesare

Ce fel de hârtie este necesar este decis de ce obiect este transferat. Dacă pământul, atunci:

Copie a pașaportului;
Copie după împuternicire(de preferință legalizată);
Contractul initial;
Consimțământul proprietarului cine deține obiectul;
Consimțământul autorității responsabil pentru transferul drepturilor asupra proprietății de stat sau municipale;
Contract de vânzare(cesiunea de drepturi asupra obiectului);
Certificat de acceptare obiect;
Consimțământul soțului(dacă proprietatea este considerată comună);
Consimțământul gajului(in caz de grevare a site-ului);
Imputernicirea reprezentantului;
Copii ale statutului și documentelor organizației confirmarea dreptului directorului sau altui semnatar de a încheia tranzacția.
Arenda teren agricol este permisă producătorilor agricoli, iar vânzarea unui contract de închiriere este permisă unei organizații care desfășoară activitatea în cauză;
Achiziționarea dreptului de închiriere a proprietății care necesită licență, este permis dacă cumpărătorul are licență. Lipsa unei licențe invalidează tranzacția.

Complexitatea și volumul documentației variază.... Una este să atribui dreptul de a închiria un mic magazin, iar alta unei întreprinderi în care doar actul de transfer constituie un document de mai multe pagini cu un inventar detaliat al proprietății.

Originalele documentelor se aduc la inregistrare, copiile sunt certificate de catre angajatii serviciului. Dacă se utilizează site-ul „Gosuslugi”, copiile electronice sunt certificate cu semnătură digitală electronică. Cu toate acestea, trebuie să aduceți acte la procedura de finalizare pentru verificare.

Important! Dacă înregistrarea se face prin poștă, toate copiile sunt certificate de către notar, iar semnăturile sunt și ele certificate.

La ce ar trebui să fii atent când semnezi un contract?

Termenii contractului trebuie negociați cu atenție în prealabil. Discuția este înregistrată în corespondență, protocoale de aprobare și este adesea folosită în instanță în cazul unei dispute. Dacă vorbim de proprietate de stat sau municipală, condițiile sunt întotdeauna dure, subiectul negocierilor este fie termenul, fie prețul. Cu toate acestea, prețul este, de asemenea, foarte reglementat.

Este o altă chestiune, dacă obiectul este proprietate privată, puteți negocia orice, deși regulile privind acordarea de licențe sau utilizarea proprietății numai în scopuri limitate nu sunt excluse.

Cesiunea de drepturi este doar transferul de drepturi și obligații de la o persoană la alta, așa că trebuie să vă asigurați că nu se fac ajustări semnificative la contract:

Este recomandabil să rescrieți cu atenție subiectul acordului sau ar trebui să conțină un link către anexe concepute cu grijă, cu o descriere;
Cine este responsabil în cazul datoriilor de închiriere;
Probleme de răspundere pentru încălcări ale contractului descoperite după vânzarea drepturilor de închiriere;
Contractul include posibilitatea continuării acestuia după expirarea perioadei de valabilitate?

Contractul de cesiune se incheie cu fostul chirias, prin urmare, trebuie luate in considerare toate optiunile posibile legate de rezultatele activitatilor sale.

Nu valoreaza nimic! Cesiunea de drepturi atrage și consecințe fiscale. Cumpărătorul ia în considerare costurile cesiunii ca și alte cheltuieli rezonabile, deoarece nu este permisă taxarea lor direct ca cheltuieli. Vânzătorul dreptului socotește rezultatul drept exercițiu al drepturilor, din care rezultă obligația de a plăti impozitul pe venit.

Termenii și prețul PPA

Termenul este de obicei limitat de durata contractului inițial, dar poate fi reînnoit sau reînnoit în funcție de condițiile inițiale;
Pretul contractului- depinde de valoarea obiectului (preturile imobiliare sunt sigure, masini - altele).

Cesiunea drepturilor de închiriere

De foarte multe ori, cesiunea drepturilor de închiriere este confundată cu termenul de subînchiriere. Principala diferență dintre aceste concepte este că, în cazul subînchirierii, locatarul, cu acordul locatorului, are posibilitatea de a închiria bunul închiriat, iar în cazul transferului drepturilor de închiriere, drepturile și obligațiile locatarului. conform contractului de închiriere sunt transferate unei alte persoane. Să încercăm să o prezentăm schematic. Societatea „A” a încheiat un acord, conform căruia cedează drepturile de închiriere companiei „B”. Ca urmare, compania „B” are loc „A” în contractul de închiriere, toate obligațiile și drepturile care au aparținut lui „A” sunt transferate automat către „B”.

Pentru a legaliza corect cesiunea drepturilor de închiriere, trebuie să colectați și să executați următoarele documente:

afirmație;
o copie a procurii certificată de notar;
plată;
protocolul de numire a managerului care a semnat contractul și a emis împuternicirea (se depun o copie și originalul, certificate prin semnătura și sigiliul managerului);
copia și originalul actelor constitutive ale chiriașului;
certificat OGRN;
certificat TIN;
Cartă;
în cazul în care actele constitutive au modificări - un certificat al acestor modificări;
actul constitutiv, dacă este cazul;
originale ale ITO (cu mai puțin de un an în urmă);
planul fiecărui etaj;
explicație;
un extras în formularul 1-a din pașaportul tehnic;
deciziile luate de organele abilitate pentru demararea procesului de atribuire;
proces-verbal al ședinței consiliului de administrație, acționarilor;
copia și originalul contractului de închiriere înregistrat;
originalul protocolului contractului de cesiune.

După cesionarea drepturilor de închiriere, chiriașul nou făcut devine responsabil față de locator. Acest lucru este confirmat de noul contract de închiriere. Implementarea și legalizarea tranzacției populare în prezent aduce dividende bune. De exemplu, multe firme închiriază spații și ulterior transferă închirierea altor companii. Desigur, acest lucru se face pentru o anumită taxă. 25% din aceste spații sunt închiriate pentru servicii și comerț. Un nou chiriaș este selectat numai cu acordul proprietarului imobilului. Pentru aceasta, uneori se organizează o licitație între toți veniți. Proprietarul obiectului alege varianta cea mai potrivită pentru el. Deci, astăzi, cesiunea drepturilor de închiriere a devenit un tip de afacere stabil și popular. Și ca orice tip de afacere, acest serviciu are o mulțime de „recife și stânci subacvatice” și diverse subtilități. Prin urmare, atunci când înregistrați un PAP, este mai bine să aveți încredere în profesioniștii din acest domeniu.

În capitală, căutarea spațiilor de lucru devine o problemă serioasă pentru antreprenorii care nu dețin proprietăți adecvate. Cumpărarea unuia necesită costuri mari, chirie proprietate comerciala de la proprietari privați este scump. Dar inchiriere de la oras profitabil, însă, este dificil să găsești și să amenajezi premisele necesare.

Distribuția bunurilor imobiliare municipale și orășenești este gestionată de un organ executiv special, iar tranzacțiile de această natură sunt efectuate printr-un sistem special de licitație. Acesta este un proces lung, complex, care necesită mult timp și necesită cunoștințe specifice din partea antreprenorului.

Prin urmare, orașul dezvoltă direcția de afaceri „cesiunea de drepturi de închiriere”. Angajații companiilor care gestionează astfel de proiecte găsesc obiecte imobiliare interesante, creează o organizație și participă la licitație. Organizația este apoi vândută, împreună cu dreptul de leasing.

Cum să obțineți drepturi de închiriere pentru proprietatea orașului?

Compania noastra ofera un serviciu de inchiriere. În baza întreprinderii există obiecte de proprietate orășenească sau municipală cu caracteristici diferite, iar acestea includ nu numai camere de birou... Alegeți să închiriați astfel de opțiuni:

birouri, clădire de birouri;
restaurant, cafenea;
spălătorie auto, atelier de reparații auto;
salon de înfrumusețare, coafor, centru de divertisment;
întreprindere producătoare.

Oferim clienților noștri posibilitatea de a realiza orice demers. Dacă cerințele pentru bunuri imobiliare sunt specifice și nu există una potrivită printre obiectele disponibile, atunci angajatul va selecta o astfel de opțiune pentru tine de la organizații terțe.

Cesiunea drepturilor de închiriere efectuate ținând cont cerinte legaleși este benefică pentru antreprenor. Iar in compania noastra, serviciul de prestare a serviciilor este bine stabilit si permite clientilor sa obtina ceea ce isi doresc rapid, cu costuri minime si fara dificultati.

Ce predam?

Compania noastra ofera acest serviciu specific, avand experienta practica in astfel de operatiuni si mizand pe profesionalismul angajatilor nostri. În primul rând, clienții noștri știu că toate operațiunile sunt efectuate în cadrul legii, cu respectarea strictă a tuturor regulilor și reglementărilor. Și o astfel de cooperare oferă chiriașilor o serie de avantaje, care devin apoi o rampă de lansare excelentă pentru afacerea lor.

Pretul chiriei. Tariful de închiriere la utilizarea imobilelor urbane, chiar și ținând cont de serviciile companiei noastre, este mai mic decât la utilizarea proprietăților comerciale. Ne străduim să facem cooperarea și mai profitabilă, oferind suport gratuit pentru fiecare tranzacție. Economiile din astfel de interacțiuni se dovedesc a fi un număr mare.

Disponibilitatea unor facilități adecvate. Nu trebuie să participați singur la o licitație lungă și dificilă. Semnați un contract standard și obțineți o proprietate grozavă la prețul corect. În același timp, eforturile din partea dumneavoastră vor fi aceleași ca și când ați închiria un spațiu comercial obișnuit.

Alegerea opțiunilor. pentru că vânzarea drepturilor de închiriere aceasta este afacerea noastră, atunci baza de date conține opțiuni tipuri diferite cladiri, spatii. Ele diferă prin nivelul, caracteristicile și locația lor. Alegerea clădirii potrivite pentru tine nu va fi dificilă.

Suport pentru tranzacții. Dificultatea de bază atunci când căutați spații pe cont propriu este executarea oricărei tranzacții. Este nevoie de o gestionare competentă a documentelor, iar chiriașii sunt nevoiți să recurgă la serviciile costisitoare ale avocaților. Iar compania noastra angajeaza profesionisti, are propriul serviciu juridic si toate contractele si anexele la acestea sunt intocmite de angajatii sai. Participarea dumneavoastră la pregătirea tranzacției este minimă.

Prin urmare, cumpărarea drepturilor de închiriere de la compania noastră economisește timp, bani și propriile eforturi. Construiți o bază solidă pentru afacerea dvs., începând cu o închiriere profitabilă de spațiu.

Cesiunea drepturilor de închiriere (denumită în continuare RLA) a spațiilor nerezidențiale este o reatribuire cu schimbare de chiriaș, care preia drepturile și obligațiile chiriașului anterior. Vânzarea drepturilor de închiriere la Moscova, cele mai prestigioase etaje comerciale ale capitalelor și alte centre atractive ale Rusiei este o afacere răspândită și destul de profitabilă.

Cu privire la cesiunea drepturilor de închiriere

Pătrațele sunt „private” chiar și în faza de construcție. Apoi, companiile care au primit astfel de obiecte în leasing, atribuie posibilitatea de a angaja altor organizații pentru compensația bănească convenită. Se dovedește că chiriașul plătește pentru dreptul de a lucra în centrul comercial ales într-o sumă egală cu prețul PPA plus plata chiriei... De regulă, administrarea unor astfel de platforme de tranzacționare selectează candidații - chiriași practic prin concurs. Se pare că PAP este angajat nu numai de organizații terțe care câștigă bani din asta, ci și de compania de management în sine.

Deci, de exemplu, la Moscova, un potențial chiriaș trebuie să trimită o listă cu adresele punctelor sale de vânzare cu amănuntul. Atunci, poate, se va încheia un acord de închiriere a spațiilor unui cunoscut centru comercial, dar numai dacă magazinele enumerate în listă vor fi tot metropolitane și amplasate în locuri cunoscute.

Or, inițial, la încheierea contractului, una dintre părți este chiriașul direct al imobilului municipal. În acest caz, tarifele de închiriere sunt întotdeauna mai mici decât cele oferite de structurile comerciale, ceea ce explică popularitatea unor astfel de tranzacții, în special a celor pe termen lung.

Diferențele dintre subînchiriere și PPA:

atunci când obiectul este subînchiriat, locatarul continuă să fie una dintre părțile contractului și să își îndeplinească obligațiile;
pe de altă parte, la cesiunea dreptului chiriașului, obligațiile contractuale ale chiriașului inițial încetează și trec noului chiriaș.

Cesiunea drepturilor de închiriere și subînchirierea sunt concepte diferite

Caracteristicile contractului privind PPA pentru spații nerezidențiale

Obiectul contractului îl constituie drepturile de închiriere (închiriere) imobile. Un contract de confirmare a existenței unui raport juridic este întocmit pe baza unui contract de închiriere existent. Dacă documentul prescrie procedura de obținere a consimțământului proprietarului pentru o posibilă cesiune, atunci obținerea unui permis va fi obligatorie.

Cesiunea sau transferul drepturilor de închiriere a obiectului este posibilă prin încheierea unui contract compensat. Este imposibil să se încheie o donație de drepturi de închiriere, o astfel de tranzacție va fi considerată invalidă (articolul 575 din Codul civil al Federației Ruse).

Legiuitorul reglementează raportul juridic al art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, de exemplu:

un acord nou încheiat poate fi pe termen lung sau pe termen scurt;
dacă termenul de închiriere este depășit mai mult de 12 luni, este necesară înregistrarea tranzacției;
mai puțin de un an - raportul juridic este confirmat printr-un acord scris;
daca exista beneficii, chiriasul are dreptul de a le folosi pentru angajare;
posibilitatea de subînchiriere, în cazul în care contractul prevede condiția cedarii obiectului (conform scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj nr. 66, clauza 18).

Sunt două opțiuni posibile primirea închirierii spațiilor municipale:

Participați la licitație printre cei mulți care doresc.

Regulile pentru desfășurarea unei licitații în temeiul unui acord privind cesiunea unui drept de creanță sunt stabilite de articolul 477 din Codul civil al Federației Ruse și Legea nr. 135-FZ. Chiriașul organizează licitația, stabilește și prețul de cesiune, condițiile de folosință a imobilului și ține licitația în sine.

În mod obișnuit, câștigătorul este potențialul chiriaș care oferă plata maximă pentru funcționarea spațiilor în baza unui contract de cesiune.

Faceți o cesiune de drepturi de închiriere cu actualul chiriaș plătindu-i un „comision”.

Desigur, a doua opțiune pare mai realistă astăzi. Cu toate acestea, există câteva nuanțe aici. De exemplu, dacă un nou chiriaș începe o renovare, o va face numai după ce proprietarul a dat permisiunea de a face acest lucru.

Drepturile de bază ale angajatorului

PAP-ul spațiilor nerezidențiale presupune o serie de restricții privind utilizarea ulterioară a proprietății de către proprietar, prin urmare este necesar acordul acestuia.

Chiriașului i se acordă următoarele drepturi:

transferul spațiilor nerezidențiale în subînchiriere în conformitate cu termenii contractului;
posibilitatea de a aduce un obiect la capitalul autorizat;
angajament;
utilizare gratuită.

Pentru înregistrarea misiunii, este necesar să întocmești corect un acord și să întocmești documentele necesare

Documentatia necesara pentru semnarea contractului

La încheierea unui contract de cesiune a dreptului de închiriere a spațiilor nerezidențiale, este necesar un set standard de documente - originale și copii:

contract de închiriere/închiriere principal actual;
act de acceptare - transfer al obiectului;
Contract PPA, conform contractului de închiriere principal (trei exemplare);
act de acceptare - transferul spațiilor către un nou chiriaș;
documente care confirmă plata, precum și absența datoriilor;
permisiunea proprietarului proprietății pentru PPA.

Clauze obligatorii ale contractului

Raportul juridic este prevăzut în conformitate cu actele legale în vigoare. V obligatoriu trebuie să fie prezente clauze de acord cu privire la următoarele:

informații de identificare despre părți;
dovada documentară a înregistrării de stat pentru organizații;
informații din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
indicarea obiectului acordului conform contractului PPA;
condițiile care să conducă la încetarea tranzacției;
formule de calcul plăți de leasing, sume, rate, grafice de rambursare;
semnăturile părților datate.

Forma acordului PPA trebuie să fie aceeași cu cea a acordului principal. Aceeași formă de acord poate fi folosită și pentru achiziționarea de spații, deja cu o afacere stabilită. Dacă documentul original a fost înregistrat la Rosreestr, atunci și atribuirea trebuie să treacă prin această procedură.

Din 2018, legiuitorul a abolit folosirea titlurilor de proprietate pentru proprietari. Rosreestr conține toate informațiile despre proprietari. Titlul de proprietate nu a mai fost tipărit pe formulare ștampilate din 2016. Înlocuitorul său este un extras din Rosreestr.

înregistrare

Pentru a vă înregistra la organismul autorizat, trebuie să prezentați următoarele documente:

cerere (formularul este oferit de organizația de înregistrare);
document care confirma plata;
acte constitutive;
protocoale, decizii ale autorităților relevante ale părților, care confirmă intenția de a încheia o înțelegere;
documente pentru persoana autorizată să încheie tranzacția;
adeverință OGRN, număr individual de contribuabil;
contract de leasing;
acord PPA;
documentatie tehnica: pasaport, plan, explicatie spatii.

Contractul PPA trebuie înregistrat dacă contractul de închiriere este înregistrat la Rosreestr

Impozit

Legea stabilește impozitarea părților la tranzacție. Cota de impozitare este de 13% din venitul primit. Pentru a calcula impozitul pe entitati legale se determina cota bazei impozabile, corespunzator in functie de impozitarea selectata. Un raport prealabil este transmis lunar (până în a 30-a zi).

Organizații publice, non-profit întreprinderile producătoare, fondurile care nu prevad extragerea de profit sunt impozitate si la vanzarea drepturilor de inchiriere a proprietatii nerezidentiale.

Efectuarea unei evaluări PPA

Cât costă să cumperi drepturi de închiriere? Pentru a desfășura o licitație legală, trebuie să evaluați valoarea proprietății transferate spre închiriere. Experții efectuează această acțiune numai dacă există un permis SRO eliberat de o organizație competentă.

Costul determinat de un evaluator independent constă din mai multe criterii:

suprafața proprietății;
Locație;
cheltuieli de exploatare de plătit;
domeniul de aplicare al drepturilor și obligațiilor transferate în baza contractului;
valoarea de piata a obiectului principal;
venituri posibile.

O evaluare independentă a PSA este unul dintre factorii care îi protejează pe angajatori de acțiunile funcționarilor fără scrupule care dețin dreptul de a efectua astfel de tranzacții.

Ca orice tranzacție comercială, atribuirea drepturilor de închiriere a spațiilor nerezidențiale din Moscova și alte orașe mari necesită sprijin juridic profesional în timpul înregistrării și sprijin în agențiile guvernamentale și în instanță.