Estimarea costului de închiriere a proprietarului proprietarului

În cazul în care terenul de teren este închiriat pentru o anumită perioadă, fără ca dreptul de a încheia un acord de închiriere, atunci după încheierea termenului de leasing, este posibil să se ofere terenuri privind termenii răscumpărării de către proprietarul dreptului de a încheia un contract de închiriere.

Dreptul de a închiria un proprietar (stări, municipalități) este determinat de dimensiunile curente Închiriere. Din contractul de închiriere încheiat, precum și din veniturile potențiale din vânzarea drepturilor de închiriere după expirarea contractului actual.

În cazul în care vânzarea de teren în proprietate va fi permisă, în loc de valoarea de piață a dreptului de a încheia un acord de închiriere utilizează valoarea de piață a terenului terenului.

Costul de închiriere a proprietarului terenului corespunde valorii de piață a terenului dacă:

• (1) Ratele de închiriere corespund pieței și drepturilor de răscumpărare ale contractului de leasing nu pot fi efectuate, deoarece este egală cu zero în acest caz;
• (2) Ratele consiliului și costul răscumpărării dreptului de a încheia un contract de închiriere (drepturi de închiriere) sunt piețe, dar cu condiția ca răscumpărarea să fie efectuată imediat și nu după un interval de timp.

Dacă proprietarul nu este un stat, și nu municipalitatea, atunci valoarea obținută scade la valoarea curentă a plăților fiscale.

Estimarea costului de închiriere a terenului chiriaș

Închirierea de închiriere de închiriere poate fi determinată:

• 1. în prezența datelor privind valoarea de piață a acestor drepturi - la valoarea lor de piață;
• (2) În absența datelor privind vânzarea drepturilor de închiriere a diferenței dintre piață și rata efectivă de închiriere, inclusiv alte costuri asociate cu utilizarea unui teren de teren actualizat pentru perioada de leasing;
• 3. Ca diferența dintre valoarea de piață a terenului și
• 4. costurile asociate cu achiziționarea unui astfel de drept;

În cazul găsirii unui teren de stat în proprietate de stat sau municipale, închirierea de închiriere de închiriere poate fi calculată pe baza domeniului de aplicare a terenurilor de teren, care sunt determinate de termenii contractului, costurile de achiziționare a unui site la să fie deținute, riscurile de reducere a veniturilor din cauza creșterii ratelor de închiriere.

Acest caz este alocat datorită faptului că, în conformitate cu legislația în vigoare, chiriașul terenului îl poate răscumpăra în proprietate, dacă există structuri pe ea, la prețuri fixe, în plus, are dreptul de a-și ipoteca dreptul de a le închiria și de a le transfera la cealaltă. Adică acest drept este diferit de dreptul de proprietate. Posibilitatea de a obține venituri mai mici se datorează plăților de închiriere; riscurile reducerii acestuia asociate cu posibilitatea creșterii ratelor de închiriere; și costurile de răscumpărare a terenului de teren la expirarea termenului de leasing. Dacă răscumpărarea se efectuează mai devreme decât sfârșitul termenului de leasing, atunci, în consecință, perioada de actualizare scade până la momentul răscumpărării pretinse a terenului.

Dacă valoarea chiriei de închiriere a chiriașului este zero sau are o valoare negativă, în ciuda faptului că obiectul însuși are o valoare de piață sau aduce venituri din exploatare, aceasta înseamnă că valoarea plăților stabilite pentru teren este egală cu închirierea de închiriere fie depășește închirierea de terenuri și generează un flux negativ de venituri din venitul generat de îmbunătățiri.

În mod similar, este posibil să se determine valoarea terenului în alte drepturi. În acest caz, nu vorbim despre valoarea de piață a Pământului sau despre valoarea de piață a dreptului de chirie, ci cu privire la valoarea dreptului de utilizare perpetuă a terenului de teren sau dacă site-ul este construit, despre cota a valorii unui singur obiect al procentului imobiliar de teren cu o astfel de diviziune a drepturilor de teren și de îmbunătățire.

Estimarea costului utilizării permanente permanente

Costul utilizării permanente permanente este determinat în același mod ca și dreptul de a închiria locatorul, dacă terenul se află în proprietate de stat sau municipală. Numai taxele de teren sunt utilizate în loc de plăți de închiriere în așezări ca costurile asociate terenului.

Costul drepturilor de proprietate și al părților funciare pot fi evaluate prin metodele descrise mai sus prin atribuirea unei valori totale a numărului de acțiuni de teren.

Factorii care afectează costul dreptului de închiriere a terenurilor

Estimarea drepturilor de închiriere a terenurilor se desfășoară pe baza analizei prețurilor tranzacțiilor încheiate pentru vânzarea drepturilor de închiriere a terenurilor similare. Principalii factori care afectează valoarea de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor sunt:

• 1. amplasarea terenului;
• 2. Scopul terenului;
• 3. utilizarea permisă a secțiunii funciare;
• 4. scopul chiriașului;
• 5. Termenul contractului de închiriere;
• 6. Exploziile drepturilor de închiriere;
• 7. Accesibilitatea transportului;
• 8. Ușurința drumurilor de acces;
• 9. Prezența infrastructurii;
• 10. Condiții de prelungire (posibilitatea extinderii termenului contractului de închiriere a terenurilor);
• 11. Furnizarea de sisteme de inginerie (dacă există o clădire sau o structură pe terenul);
• 12. Comunicații de securitate (electricitate, gaz, alimentare cu apă și canalizare);
• 13. Condiții de prelungire (posibilitatea extinderii termenului contractului de închiriere a terenului);
• 14. valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a obține venituri din dreptul de închiriere a terenului de teren pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a terenului de teren (principiul așteptării);
• 15. Drepturile altor persoane pe un obiect estimat;

Termenii de plată definesc, de asemenea, valoarea de piață a drepturilor de închiriere și afectează metodele evaluării acestuia. Aceste condiții includ:

• 1. suma, termenele și procedura de efectuare a plăților;
• 2. compensați alte cheltuieli de închiriat;

Dimensiune: Px.

Începeți să arătați din pagină:

Transcriere.

1 Definirea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei din 10 aprilie 2003 N 1102-P Recomandări metodice pentru determinarea valorii de piață a chiriei de închiriere a terenului I. Dispoziții generale ale acestor recomandări metodologice Pentru definirea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor au fost elaborate de Ministerul Proprietății Rusiei, în conformitate cu Decretul Guvernului Federația Rusă De la N 519 "privind aprobarea standardelor de evaluare". II. Bazele metodice pentru estimarea valorii de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenurilor este determinată pe baza principiilor utilității, ofertei și a cererii, înlocuirea, schimbările, influența externă stabilită în secțiunea II a recomandărilor metodice pentru Determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului de proprietate din Rusia din N 568-P<*> <*> Scrisoarea Ministerului Justiției al Rusiei din N 07/3593-SMD a recunoscut înregistrarea non-stat. Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de chiriașul drept, termenul dreptului, povara drepturilor de închiriere, drepturile altor persoane la terenul terenului, scopul și utilizarea permisă a terenului terenului . Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de valoarea, durata și probabilitatea așteptată de a obține venituri din dreptul de închiriere pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a locuinței de teren (principiul așteptărilor). Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului este determinată pe baza celei mai eficiente utilizări de către chiriașul terenului de teren, adică cea mai probabilă utilizare a terenului, care este implementată practic și financiar, justificată din punct de vedere economic , cerințele relevante ale legislației și ca urmare a căreia valoarea estimată a valorii ratei de leasing de teren va fi maximă (principiul utilizării celei mai eficiente). Valoarea estimată a costului de închiriere a terenurilor poate fi exprimată printr-o valoare negativă (de exemplu, în cazul în care dimensiunea de închiriere,

2 Acord de închiriere de teren montat, deasupra dimensiunii pieței chiriei pentru această secțiune). În astfel de cazuri, nu este posibilă înstrăinarea obiectului de evaluare pe piața deschisă în contextul concurenței atunci când părțile tranzacției acționează inteligent, având toate informațiile necesare și nu există circumstanțe extraordinare tranzacţie. III. Recomandări generale Potrivit evaluării în timpul evaluării valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, se recomandă utilizarea prevederilor recomandărilor metodologice din secțiunea III pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei din N 568-P, luând în considerare următoarele caracteristici. Raportul privind evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor este recomandat, inclusiv: informații despre înregistrarea de stat a drepturilor de închiriere (contractul de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie; informații despre povara drepturilor de închiriere a terenului și a terenului; Baza apariției drepturilor de închiriere la chiriaș; Determinarea chiriașului drept; termenul limită pentru care se încheie contractul de închiriere a terenurilor; Valoarea chiriei furnizată de contractul de închiriere; Caracteristicile pieței funciare, alte imobile, drepturile de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și a altor imobile. IV. Metode de evaluare Un evaluator pentru evaluare este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordări costisitoare, comparative și profitabile la evaluare. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent metodele specifice de evaluare în fiecare dintre abordările evaluării. Atunci când alegeți metode, adecvarea și precizia sunt luate în considerare pentru a utiliza această metodă sau metoda de informare. De regulă, atunci când evaluează valoarea de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor, metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de capitalizare a veniturilor, metoda de echilibru, se utilizează metoda de utilizare preconizată. Abordarea comparativă se bazează: metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție. Abordarea veniturilor se bazează: metoda de capitalizare a veniturilor, metoda de echilibru, metoda de utilizare prevăzută. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor terenului sunt utilizate în metoda de removersiune, metoda de izolare. Conținutul metodelor enumerate este dat în raport cu evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, atât angajate în clădiri, clădiri, cât și (sau) (denumite în continuare (denumită în continuare "terenul dezbrăcat). În cazul utilizării altor metode în raportul de evaluare, este recomandabil să le dezvăluiți conținutul și să justificați utilizarea.

3 1. Metoda de comparare a vânzărilor de parcele. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda de referință a vânzărilor, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 1 din Orientările metodologice IV pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății din Rusia N 568-P, luând în considerare următoarele caracteristici. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere al terenului de teren prin compararea vânzărilor în compoziția factorilor de valoare, inclusiv următorii factori: perioada de timp rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere; Valoarea chiriei furnizată de contractul de închiriere; Procedura și condițiile de aplicare (inclusiv frecvența) și modificările în chirie prevăzute de Acordul de închiriere; necesitatea de a obține consimțământul proprietarului de a face o tranzacție cu leasingul drept; Chiriașul are dreptul de a răscumpăra terenul închiriat; Prezența unui drept preferențial chiriaș de a încheia un nou acord de închiriere pentru terenul după încheierea contractului de închiriere. 2. Metoda de selecție Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea loturilor construite. La evaluarea valorii de piață a chiriei de chirie prin metoda de alocare, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 2 din secțiunea IV a recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului de proprietate Rusia din N 568-p. 3. Metoda de distribuție Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul de a închiria terenurile construite. În timpul evaluării valorii de piață, rata de distribuție a metodei de distribuție este recomandată pentru utilizarea prevederilor clauzei 3 din secțiunea IV a recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății Rusia din N 568-p. 4. Metoda de capitalizare a veniturilor din teren. Condiția pentru aplicarea metodei este posibilitatea de a obține aceleași intervale de timp egale între ele sau variază cu aceeași rată a veniturilor din dreptul de închiriere a terenurilor estimate. Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni: calcularea cantității de venit pentru o anumită perioadă de timp generată de închirierea corectă a unui teren de teren cu cea mai eficientă utilizare a unui loc de teren;

4 determinarea valorii coeficientului de capitalizare corespunzător al venitului; Calcularea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului prin valorificarea veniturilor generate de acest drept. Sub capitalizarea venitului este o definiție la data evaluării valorii tuturor acțiunilor egale viitoare sau variază cu aceeași rată de venit pe perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea volumului de venit pentru prima dată după data evaluării perioadei prin raportul de capitalizare adecvat al unui anumit evaluator. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, veniturile din acest drept se calculează ca diferență între închirierea de terenuri și cantitatea de chirie prevăzută de Acordul de închiriere pentru perioada corespunzătoare. În același timp, amploarea chiriei de teren poate fi calculată ca venit din livrarea terenului de închiriat la ratele de piață ale chiriei (cele mai probabile rate de închiriere pe care terenul de teren pot fi închiriate pe deschidere Piața concurenței, atunci când părțile tranzacției sunt rezonabile, având toate informațiile necesare și, la mărimea ratelor de închiriere, nu se reflectă orice circumstanțe de urgență). Definirea ratelor de chirie a chiriei în această metodă implică următoarea secvență de acțiuni: selecția pentru terenul de teren, a căror dreptul de închiriere este estimată, obiecte similare, ratele de închiriere pe care sunt cunoscute din tranzacțiile de închiriere și (sau) Oferta publică; Definirea elementelor pe care se compară terenul de teren este comparat, a cărui drept de închiriat este estimat, cu analogi (în continuare - elemente de comparare); Determinarea fiecărui element de comparare a caracterului și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din terenul de teren, al cărui drept de închiriat este estimat; Determinarea fiecărui element de comparare a ajustărilor ratelor de închiriere a analogilor care corespund naturii și gradului de diferențe între fiecare analog din terenul de teren, a cărui lează este estimată; Ajustarea pentru fiecare element de comparație a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele de la terenul terenului, a cărui dreptul de închiriere este estimat; Calculul ratei de piață a chiriei pentru terenul de teren, a cărui drept de închiriat este estimat, prin generalizarea rezonabilă a ratelor ajustate ale omologilor de închiriere. La calcularea coeficientului de capitalizare a veniturilor generate de dreptul la închirierea terenului, ar trebui luată în considerare: o rată fără riscuri de rentabilitate a capitalului; amploarea premiului pentru riscul asociat investiției capitalului în achiziționarea drepturilor estimate de închiriere; Pariul cel mai probabil al schimbărilor din venit din partea dreaptă de a închiria un teren de teren și cea mai probabilă schimbare a costurilor sale (de exemplu, cu o scădere a costului drepturilor de închiriere - luând în considerare returnarea capitalului investit în achiziționarea de achiziție drepturile de închiriere). În cazul unor informații fiabile privind amploarea veniturilor generate de un analog al obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp, și prețul său, coeficientul de capitalizare generată de contractul de închiriere a terenului poate fi determinat prin împărțirea Valoarea veniturilor create de analogul pentru o anumită perioadă de timp, prețul acestui analog.

5 5. Metoda de reziduu a parcelelor. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda reziduurilor, se recomandă utilizarea prevederilor Clauzei 5 din Orientările metodologice IV pentru a determina valoarea de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății Rusiei din N 568-P, ținând seama de următoarele caracteristici: ca parte a cheltuielilor de exploatare, incluzând, luate în considerare cantitatea de chirie prevăzută de Acordul de închiriere a terenurilor existente; Diferența dintre venitul curat de exploatare dintr-un obiect imobiliar unic și un venit de exploatare curat referitor la îmbunătățirea terenului de teren face parte din chiria de teren care nu este transportată de proprietarul terenului sub formă de chirie, ci de închirierea de către chirias; La calcularea coeficientului de capitalizare a veniturilor din dreptul de închiriere, probabilitatea de menținere a diferenței dintre mărimea chiriei și cantitatea de chirie, prevăzută de contractul de închiriere, perioada rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere ca posibilitatea de a încheia un chiriaș un nou contract de închiriere pentru o anumită perioadă de închiriere. 6. Metoda utilizării intenționate a parcelelor. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere la metoda de utilizare intenționată, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 6 din secțiunea IV a recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății din Rusia de la N 568-P, ținând seama de următoarele caracteristici: ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv, se ia în considerare valoarea de închiriere prevăzută de contractul de închiriere a terenurilor existente; La calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de închiriere, ar trebui luată în considerare probabilitatea menținerii veniturilor din acest drept; La determinarea perioadei de prognoză, se ia în considerare și perioada de timp până la sfârșitul contractului de leasing, precum și posibilitatea încheierii unui chiriaș de un nou contract pentru o anumită perioadă.

Metode de bază pentru evaluarea proprietății de teren Kuzina A.V. Universitatea de arhitectură și de construcții de stat Nizhny Novgorod, Nizhny Novgorod, Rusia principalele metode de evaluare a proprietății de teren Kuzina

Ministerul Proprietății Relații din Ordinul Federației Ruse din 6 martie 2002 N 568-R privind aprobarea recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor (astfel cum a fost modificată

Standardul de stat STB 52.0.02-07 al Republicii Belarus Evaluarea valorii drepturilor civile Evaluarea terenurilor de teren ca obiect imobiliar ediția Comitetului Oficial de proprietate de stat Minsk

Evaluarea federală de estimare a estimării Evaluarea imobiliară (FSO7) 1 Evaluare standard federală "Evaluarea imobiliară (FSO N 7)" Aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 25 septembrie 2014 N 611 Dispoziții generale 1.

Aprobat de consiliul de administrație al parteneriatului non-profit al organizației de autoreglementare "Specialiștii Naționali Specialiști", Protocolul 113 din 18 decembrie 2014 Standardizarea sistemului de autoreglementare

Nikolai Barinov FRICS FSO 7 "Evaluarea imobiliară" Dispoziții de bază ale STR. Petersburg 2015 Structura FSO 7 I. Dispoziții generale II. Obiectele de estimare III. Cerințe generale pentru a evalua IV. Sarcină la

Aprobat: Comitetul consultativ expert al Protocolului NRW ROO 2 din 11 decembrie 2014. Aprobat: Consiliul de administrație al Protocolului Nru Roo 5 din 22 decembrie 2014 Recomandări metodice MR-1/2014 NRU ROO pentru contabilitatea caracteristicilor

Metodologia de evaluare a valorii plăților anuale de închiriere a pieței pentru utilizarea și posesia terenurilor de teren a.V. Grigoriev, director general al RMS-Evaluare LLC, membru al evaluatorilor societății ruse P.A.

Proiect privind aprobarea standardului federal pentru evaluare "Evaluarea activelor necorporale și a proprietății intelectuale (FSO 11)" în conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998, 135-FZ

IRBIS LLC - toate tipurile de expertiză și evaluare! Ministerul Dezvoltării Economice a Federației Ruse PR și Kak 25 septembrie 2014 N 611 privind aprobarea standardului federal de evaluare "Evaluarea imobiliară

1 Ministerul Educației și Științei din Federația Rusă Federală State Bugetary Instituție de învățământ profesional de învățământ superior "Academia Geodezică Siberiană"

Ministerul Dezvoltării Economice a Ordinului Federației Ruse din 22 iunie 2015. 385 privind aprobarea evaluării standard federale "Evaluarea activelor necorporale și a proprietății intelectuale (FSO

SHEVENAKOV DENIS Vladimirovich Director LLC "Agenția de Evaluare" Intellect "(Samara) Rezumate ale raportului pentru seminarul" Cross-Inplorează "subiect:" Caracteristicile evaluării imobiliare în condițiile piețelor stagnante.

Curtea Supremă a Casei de Definiție a Federației Ruse 25-App 4-7 Moscova 4 februarie 2015. Colegiul judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

Zile de proprietate intelectuală din St. Petersburg Aprilie 2017 Metodologia de evaluare a proprietății intelectuale în interiorul sau dincolo de metodologia oficială de evaluare a proprietății? Raportul lui Savikovskaya.

Definiția federală de evaluare a valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO N 4) 1 Evaluare standard federală "Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO N 4)" aprobat

Ministerul Educației și Științei din Federația Rusă Federală de Stat bugetară Instituție de învățământ superior "Academia geodetică de stat Siberian"

Curtea Supremă a Federației Ruse Determinarea cazului 31-UPG15-9 Moscova 10 iunie 2015. Consiliul Judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

Sarcini tipice de examen Sarcina 1 Hotel de patru stele din partea centrală a orașului aduce un venit anual net de operare 1.300.000 de ruble. Se știe că hotelul 1 (4 *) a fost vândut pentru 8 ani

Vechi editorial FSO 1 Noua editie FSO 1 I. DISPOZIȚII GENERALE 1. Acest standard federal de evaluare a fost elaborat luând în considerare standardele internaționale de evaluare și determină conceptele generale de evaluare, abordările de apreciere

Caracteristicile pregătirii raportului pentru contextul valorii cadastrale a celei de-a doua lecturi TUMPAKOV la 10-11 octombrie 2009, Sockul Sankt Petersburg: Karpova M.I. [E-mail protejat] 1 valoare cadastrală

Aprobat de Consiliul de evaluatori ai NP "ES" Protocol 4/2010 din "31" august 2010. Cu modificări și completări aprobate de Consiliul NP "Protocolul SROO" ES "19/2011 din 12 mai 2011. Standardele și regulile estimate

Aprobată prin decizia Consiliului NP al Protocolului SROO "SPO" 13 din 28.05.2013. Modificările și completările sunt aprobate de Consiliul NP al Protocolului SROO "SPO" 26 din 10/21/2013. Recomandări metodice pentru rapoartele de raportare

Terminologie (glosar) utilizată în pregătirea problemelor și sarcinilor examenului calificat în direcția activităților estimate "Evaluarea imobiliară" termenul de aditiv pentru aplicarea relativă

Ordonanța din 22 octombrie 2010 508 privind aprobarea standardului federal pentru evaluarea "Determinarea valorii cadastrale a instalațiilor imobiliare (FSO 4)" 11/19/2010 privind aprobarea standardului federal de evaluare "Definiție

Cuprins ... 3 Introducere ... 8 Capitolul 1. Imobiliare ca obiect de investiții și control ... 12 1.1. Componentele și ciclul de viață al obiectului imobiliar ... 12 1.1.1. Definiția conceptului de bunuri imobiliare ...

Rezoluția Guvernului Republicii Chechen din data de 28 aprilie 2009 69 "privind procedura de formare, întreținere și publicare a listei de proprietăți de stat a Republicii Chechen, fără drepturi de al treilea

Curtea Supremă a Cazului de definire a Federației Ruse 19-UPG15-2 Moscova 26 august 2015. Consiliul Judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

Aprobat de consiliul de reglementare a parteneriatului non-profit "Specialiștii Naționali Collegium" protocol 82 din sistemul "24" mai 2001 al organizației de autoreglementare

Ministerul Educației și Științei din Federația Rusă Siberian State Geodezice Academia de Control Obsitite pe disciplină "Economie imobiliară" din Total Întrebări: Blocul 1 19; Blocați 2-35 Criterii

Prefață Introducere. Evaluarea imobiliară în Rusia: Istoria și perspectivele de bază ale valorii costului de bani în timp Capitolul 1. Bazele de calcul al costului banilor în timp. 1.1. Principalele definiții. 1.2. Tehnică

Serviciul federal de cadastru al Ordinului Rusiei din 26 august 2002 n p / 307 privind aprobarea metodologiei estimării cadastrale de stat a terenurilor de grădinărit, grădinărit și asociații din țară în

Aprobat de Consiliul de Administrație al Organizației Autoreglementare "Colegiul Național de Specialiști" din protocolul 26 din 24 septembrie 2015. Sistemul de standardizare a Asociației unei organizații autoreglementare

Ministerul Educației și Științei din Federația Rusă Federația de Stat bugetară Instituție de învățământ superior "Saratov Național de Cercetare State University

Practica de estimare a valorii de piață prin parcele în obiecte liniare situate în afara așezărilor de decontări TS Coldenko Certified Evaluare imobiliară specializată conform cerințelor europene

Curtea Supremă a Casei de Definiție a Federației Ruse 81-UPG15-17 Moscova 7 septembrie 2015 a Federației Ruse ca parte a președinției lui Aleksandrov V.N., judecători Abakumova I.d., Korchakshina, adică

Evaluarea standardelor federale Rusia 2012 Evaluarea standard federală Note generale, abordări și cerințe pentru evaluare (FSO N 1) aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 20 iulie 2007

Curtea Supremă a Definiției Federației Ruse 53-UPG15-19 Moscova 13 mai 2015 Colegiul judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

Introducere În condiții moderne, evaluarea valorii de piață a instalațiilor imobiliare are o importanță deosebită. În orientări, se oferă o abordare profitabilă a identificării valorii de piață a obiectelor.

Curtea Supremă a Casei Federației Ruse 48-UPG 15-8 Definiția Moscovei 1 iulie 2015. Este consiliul judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

E.i. Tarasevich. Economie imobiliară Conținut. Partea prefață 1. Esența și caracteristicile imobiliare Capitolul 1. Imobiliar, ca beneficiu economic 1.1. Noțiuni de bază și definițiile economice

O metodologie individuală de evaluare pentru provocarea valorii cadastrale. Principalele comentarii la rapoartele de evaluare. Membru al Comisiei pentru examinarea litigiilor cu privire la rezultatele definirii valorii cadastrale

Apendicele 4 pentru protocolul unei adunări generale extraordinare a acționarilor SA "asistent Temir Zholy (DTGE)" din 31 octombrie 2007 3 Metodologia N.makhanov pentru determinarea valorii acțiunilor atunci când acestea răscumpărăm societatea pe acțiuni

Administrarea Consiliului Satului Aleksandrovsky al Ministerului Muncii din Teritoriul Altai Poche din 31 octombrie 2016 33 p. Aleksandrovka privind aprobarea metodologiei de prognoză a veniturilor bugetare

Curtea Supremă a Casei de Definiție a Federației Ruse 67-UPG15-22 Moscova Moskva 17 iunie 2015. Consiliul Judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse ca parte a președintelui

2013 Sworld 18-29 iunie 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/en/conference/the-content-of-conferences/archive-of-individual-conferences/june - Probleme moderne și modalități de Soluția lor în știință, transport,

7. Materialele de pe sistemul de testare intermediară și finală 1. Ce fel de caracteristici generice ale imobilului diferă de obiectele mobile? a) imobilitate, materialitate, durabilitate; b) imobilitate,

Cuprins Prefață ... 10 partea 1. Esența și caracteristicile imobilelor ... 13 Capitolul 1. Bunuri imobile, ca beneficiu economic ... 14 1.1. Concepte de bază și definiții ale economiei ... 14 1.2. Proprietatea

Ministerul Educației a Științei Federației Ruse Agenția Federală pentru Educație Instituția de Educație State "Statele Unite ale Academiei Geodezice Siberiană" (Gou VPO "SGGA")

Instruirea și materialele teoretice 3.3 Testele de instruire și sarcinile Testează testul 1. Care dintre următorii factori nu au un impact semnificativ asupra valorii estimate a terenului terenului, a) localizarea;

Aprobat prin decizia Duma DUMA Penza din 26 iunie 2009 N 78-7 / 5 "privind procedura de gestionare și eliminare a proprietății în proprietatea municipală a Penza" (cu modificările modificate

Aprobat prin Ordinul Ministrului Finanțelor din 12 iunie 2004 N 75, înregistrat de MJ 22.06.2004 N 1374 cm. Textul documentului în standardul național de contabilitate Uzbek al Republicii Uzbekistan

Aprobat prin Decretul Guvernului Republicii Kazahstan din data de 12 februarie 2013, 124 Standard pentru evaluarea "Evaluarea valorii imobilelor" 1. Dispoziții generale 1. Prezentul standard pentru evaluare

Cerințe pentru căile ferate rusești către evaluatorii de lucru. Analiza practicii. Selecția regională de calificare. Moscova, septembrie 2009. Erori în rapoartele de evaluare ca parte a descrierii obiectului de evaluare și analiză a pieței 1. Nu

UDC 332.622 Baltina V.e. Universitatea de stat Orenburg e Mail: [E-mail protejat] Caracteristicile evaluării terenurilor construite în scopul garanției au arătat că, în cazul unei evaluări a terenului construit

Ministerul Educației și Științei din Federația Rusă Federală State Bugetiation Instituție de învățământ superior Penza State Universitatea de Arhitectură și Departamentul de Construcții "Departamentul Terestru

1 aprobat la o reuniune a organizațiilor de experți din Protocolul Republicii Bashkortostan din "20 aprilie" 2010. Metode de determinare a valorii alocării dreptului în cadrul contractelor de leasing financiar (leasing) la schimbarea

Evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului a fost efectuată în conformitate cu orientările metodologice aprobate prin Ordinul Ministerului de proprietate din Rusia din data de 6 martie 2002 nr. 568-R și ordinul 10 aprilie 2003 Nr. 1102-p.

În conformitate cu recomandările metodologice specificate, valoarea de piață are dreptul la închiriere terencare este capabil să satisfacă nevoile utilizatorului (utilizator potențial) pentru un anumit timp (principiul utilității).

Valoarea de piață a drepturilor de închiriere a terenului depinde de cererea și oferta pieței și de natura concurenței vânzătorilor și a cumpărătorilor (principiul ofertei și cererii).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenurilor nu poate depăși costurile cele mai probabile pentru achiziționarea unei unități de utilități echivalente (principiul înlocuirii).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenurilor depinde de valoarea așteptată, de termenul și probabilitatea obținerii de venituri din teren pentru o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare, fără a lua în considerare veniturile de la alți factori ai producției implicate în teren de teren pentru activități de antreprenoriat (denumit în continuare "închiriere de terenuri) (principiul așteptării).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului variază în timp și este determinată la o anumită dată (principiul schimbării).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de schimbarea scopului său, de utilizarea permisă, de drepturile altor persoane pe terenul terenului, separarea drepturilor de proprietate asupra terenului.

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului depinde de localizarea și influența factorilor externi (principiul influenței externe).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenurilor este determinată pe baza celei mai eficiente utilizări, adică cea mai mare probabilitate de a folosi terenul, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat din punct de vedere economic, relevant pentru cerințele legislației, fezabil din punct de vedere financiar și ca urmare a căreia valoarea estimată a terenului va fi maximă. Cea mai eficientă utilizare a terenului este determinată ținând cont de posibila separare rezonabilă a părților sale separate, caracterizată prin formele, speciile și natura utilizării. Cea mai eficientă utilizare poate să nu coincidă cu utilizarea actuală a terenului.

Pentru a determina cea mai eficientă utilizare, se ia în considerare:

Destinație și utilizare permisă;

Metode de utilizare a terenurilor predominante în cel mai apropiat cartier al terenului estimat;

Perspective pentru dezvoltarea zonei în care se află terenul de teren;

Modificări așteptate pe piața terenurilor și a altor imobile;

Utilizarea actuală a terenului.

La determinarea valorii de piață a dreptului de a închiria un teren de teren într-un raport de evaluare, se recomandă includerea:

Descrierea terenului, inclusiv a scopului țintă și a utilizării permise a terenului, drepturile altor persoane pe terenul terenului, împărțirea drepturilor de proprietate asupra terenului;

Descrierea clădirilor, clădirilor, structurilor, instalațiilor de infrastructură de inginerie situate în cadrul terenului, precum și rezultatele lucrărilor și impactului antropic care modifică caracteristicile calitative ale terenului de teren (denumit în continuare - pentru a îmbunătăți terenul);

Fotografii ale terenului și îmbunătățirile sale;

Stabilirea unei opțiuni la cea mai eficientă utilizare a terenurilor;

Informații privind înregistrarea de stat a drepturilor de închiriere (contractul de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

Informații despre povara drepturilor de închiriere a terenului și a terenului;

Baza apariției drepturilor de închiriere la chiriaș;

Determinarea chiriașului drept;

Termenul limită pentru care se încheie contractul de închiriere a terenurilor;

Caracteristicile pieței funciare, alte imobile, drepturile de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și a altor imobile.

Evaluarea metodelor

De regulă, atunci când se evaluează valoarea de piață a drepturilor de închiriere a terenurilor, se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de capitalizare a chiriei de teren, metoda de removerizare, metoda de utilizare preconizată.

Abordarea comparativă se bazează pe metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție. Abordarea profitului se bazează pe metoda de capitalizare a chiriei de teren, metoda de echilibru, metoda de utilizare prevăzută. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor terenului sunt utilizate în metoda de removersă și metoda de selecție.

Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru estimarea valorii de piață a dreptului la închirierea de terenuri, atât angajate în clădiri, clădiri, cât și (sau) (în continuare loturi construite) și terenuri care nu sunt ocupate de clădiri, clădiri și (sau) structurile (denumite în continuare). Condiția pentru aplicarea metodei este disponibilitatea informațiilor despre prețurile cu drepturile de închiriere a terenurilor, care sunt analogi ai estimării.

Definiția elementelor pe care se face o comparație a terenului estimat de terenuri cu instalații analogice (denumită în continuare elemente de comparație);

Definiție pentru fiecare dintre elementele comparației caracterului și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din terenul estimat;

Definiție pentru fiecare dintre elementele de comparare a ajustărilor prețului analogilor care corespund naturii și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din terenul estimat;

Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparare a prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele de la terenul estimat;

Calcularea valorii de piață a terenului de teren printr-o generalizare rezonabilă a prețurilor corectate ale analogilor.

Elementele de comparație includ factorii din valoarea terenului estimat (factori, schimbarea care afectează valoarea de piață a chiriei de închiriere a terenului) și rezultatele tranzacțiilor cu drepturile de a fi estimate pe piață.

Cei mai importanți factori sunt de obicei:

Locație și mediu;

Țintă, utilizarea permisă, drepturile altor persoane pe terenul;

Caracteristicile fizice (relief, zonă, configurație etc.);

Accesibilitate de transport;

Infrastructură (disponibilitate sau proximitate a rețelelor de inginerie și a condițiilor de conectare la acestea, obiecte de infrastructură socială etc.);

Perioada de timp rămasă până la sfârșitul contractului de închiriere;

Valoarea chiriei furnizată de contractul de închiriere;

Procedura și condițiile de aplicare (inclusiv frecvența) și modificările în chirie prevăzute de Acordul de închiriere;

Necesitatea de a obține consimțământul proprietarului de a face o tranzacție cu leasingul drept;

Chiriașul are dreptul de a răscumpăra terenul închiriat;

Prezența unui drept preferențial chiriaș de a încheia un nou acord de închiriere pentru terenul după încheierea contractului de închiriere.

Caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri, inclusiv:

Condiții de finanțare a tranzacțiilor cu drepturile funciare (raportul dintre fondurile proprii și împrumutate, condițiile de furnizare a fondurilor împrumutate);

Condiții de plată la efectuarea de tranzacții cu drepturile funciare (plata prin bani, calculul facturilor, rezitării, barterului etc.);

Circumstanțele tranzacției prin drepturile de teren (dacă terenul terenului a fost reprezentat pe o piață deschisă sub forma unei oferte publice, afilierea cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în condiții de faliment etc.);

Schimbarea prețurilor pentru terenurile de teren pentru perioada de la data încheierii unei tranzacții cu analogul până la data evaluării.

Natura și gradul de diferențe dintre analogul din terenul măsurat sunt stabilite în contextul elementelor de comparație prin efectuarea directă a fiecărui omologat cu obiectul de evaluare. Se presupune că tranzacția cu drepturile asupra terenului va fi efectuată pe baza caracteristicilor tranzacțiilor similare pe piață.

Metoda de selecție

Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile la terenul construit.

Termeni de utilizare a metodei:

Disponibilitatea informațiilor privind prețurile cu proprietăți uniforme similare cu o singură proprietate care include drepturile estimate la terenul;

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

Definiția elementelor pe care este comparată o comparație a unei singure proprietăți, care include drepturile estimate la teren, cu instalații analogice;

Ajustarea pentru fiecare dintre elementele comparației prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele de la un singur obiect de bunuri imobiliare, care include terenul estimat;

Calcularea costurilor de substituție sau reproducere a îmbunătățirilor situate pe terenul estimat de teren;

Calculul valorii de piață a drepturilor la terenul estimat de teren prin scăderea de la valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, valoarea de piață a îmbunătățirilor terenului terenului.

Costurile de costuri pentru crearea de îmbunătățiri ale terenului poate fi determinată utilizând indicatori de valoare extinsă și (sau) elementară.

Indicatorii de valoare mărită includ ambii indicatori care caracterizează parametrii obiectului ca întreg - un metru pătrat, cubic, mester și indicatori pentru complexe și tipuri de muncă.

Indicatorii de valoare elementară includ prețurile și ratele elementare utilizate pentru determinarea costurilor pentru crearea de îmbunătățiri.

Indicatorii de costuri extinse și elementare calculate în nivelul prețurilor înregistrate la o anumită dată (nivelul de preț de bază) pot fi recalculate la nivelul prețului datei de evaluare utilizând indicele de indexare curente și prognozate ale costului de construcție.

Calcularea cantității de costuri pentru crearea de îmbunătățiri utilizând indicatori de valoare elementară poate fi, de asemenea, efectuată utilizând metodele de resurse și de resurse. Metoda de resurse (indexul resurselor) este de a calcula în prețurile actuale (prognozate) și tarifele tuturor resurselor (elemente de cost) necesare pentru a crea îmbunătățiri.

Pentru a determina costul costului de a crea îmbunătățiri ale terenului, ar trebui luată în considerare profitul investitorului-magnitudinea celei mai probabilă remunerație pentru investiții în crearea de îmbunătățiri. Profitul investitorului poate fi calculat ca o diferență între prețul de vânzare și costul creării obiectelor similare. Profitul investitorului poate fi, de asemenea, calculat ca o rentabilitate a capitalului, cel mai probabil, similar cu riscurile de investiții.

Metoda de distribuție

Metoda este utilizată pentru a evalua costul drepturilor la terenul construit.

Termeni de utilizare a metodei:

Disponibilitatea informațiilor despre prețurile cu proprietăți uniforme similare cu o singură proprietate care include drepturile la terenul estimat;

Disponibilitatea informațiilor privind cota cea mai probabilă a terenului terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar;

Conformitatea îmbunătățirii terenului la cea mai eficientă utilizare.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

Definiția elementelor pe care este comparată o comparație a unui singur obiect imobiliar este comparat, care include terenul estimat de teren, cu instalații analogice;

Definiție pentru fiecare dintre elementele comparației caracterului și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din proprietatea unificată a imobilelor;

Determinare pentru fiecare dintre elementele de comparare a ajustărilor la prețul analogilor care corespund naturii și amploarea diferențelor dintre fiecare omolog de la proprietatea unificată a bunurilor imobile;

Ajustarea pentru fiecare dintre elementele comparației prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele de la un singur obiect de bunuri imobiliare;

Calcularea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, prin generalizarea rezonabilă a prețurilor corectate a analogilor;

Calculul valorii de piață a drepturilor la terenul de teren prin înmulțirea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, cea mai probabilă valoare a valorii valorii drepturilor la terenul terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar unic .

Metoda de capitalizare a chiriei de teren

Metoda este utilizată pentru a evalua dreptul la închirierea de terenuri construite și nereușite. Condiția pentru utilizarea metodei este posibilitatea de a obține intervale egale pentru aceleași intervale unul de celălalt în mărime sau în schimbare cu aceeași rată a veniturilor din dreapta estimată a locului de închiriere a terenurilor.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

Calcularea veniturilor pentru o anumită perioadă de timp generată de dreptul la închirierea terenului cu cea mai eficientă utilizare a unui loc de teren;

Determinarea valorii coeficientului corespunzător de capitalizare a veniturilor;

Calcularea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, veniturile din acest drept se calculează ca diferență între închirierea de terenuri și cantitatea de chirie prevăzută de Acordul de închiriere pentru perioada corespunzătoare. În același timp, amploarea chiriei de teren poate fi calculată ca venit din livrarea terenului de închiriat la ratele de piață ale chiriei (cele mai probabile rate de închiriere pe care terenul de teren pot fi închiriate pe deschidere Piața concurenței, atunci când părțile tranzacției sunt rezonabile, având toate informațiile necesare și, la mărimea ratelor de închiriere, nu se reflectă orice circumstanțe de urgență).

Definirea ratelor de chirie a chiriei în cadrul acestei metode implică următoarea secvență de acțiuni:

Selecție pentru terenul terenului, dreptul la închiriere, care este estimat de obiecte similare, ratele de închiriere pentru care sunt cunoscute din tranzacțiile de închiriere și (sau) OFERTA PUBLICĂ;

Definiția elementelor pe care este comparată terenul de teren, dreptul la închiriere este estimat cu analogi;

Determinarea fiecărui element de comparare a caracterului și amploarea diferențelor dintre fiecare analog din terenul de teren, al cărui drept de închiriat este estimat;

Determinarea fiecărui element de comparare a ajustărilor ratelor de închiriere a analogilor care corespund naturii și gradului de diferențe între fiecare analog din terenul de teren, a cărui lează este estimată;

Ajustarea pentru fiecare element de comparație a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele de la terenul terenului, a cărui dreptul de închiriere este estimat;

Calcularea ratei de chirie a chiriei pentru terenul de teren, a căror drept de închiriat este estimată de generalizarea rezonabilă a ratelor ajustate ale omologilor de închiriere.

Rămâneți metoda

Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile la terenurile construite și nerespectate. Condiția pentru aplicarea metodei este posibilitatea de a construi un teren de teren, drepturile la care sunt estimate, îmbunătățiri care aduc venituri.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

Calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare celei mai eficiente utilizări a terenului estimat;

Calcularea venitului operațional net pe îmbunătățirea, pentru o anumită perioadă de timp ca activitatea costurilor de reproducere sau înlocuirea îmbunătățirilor la coeficientul de capitalizare adecvat al veniturilor;

Calculul amplorii chiriei de teren ca diferența de venituri operaționale nete dintr-o singură proprietate a imobilului pentru o anumită perioadă de timp și venituri operaționale nete care se îmbunătățesc pentru perioada corespunzătoare de timp;

Calcularea valorii de piață a terenului de teren prin capitalizarea chiriei de teren.

Metoda admite, de asemenea, următoarea secvență de acțiuni:

Calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare celei mai eficiente utilizări a terenului estimat;

Calcularea veniturilor operaționale nete dintr-un singur obiect imobiliar pentru o anumită perioadă de timp pe baza ratelor de piață;

Calcularea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar prin capitalizarea veniturilor operaționale nete pentru o anumită perioadă de timp;

Calculul valorii de piață al terenului de teren prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar a costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor.

Metoda de utilizare intenționată

Metoda este utilizată pentru a evalua drepturile la terenurile construite și nerespectate.

Condițiile de utilizare a metodei este posibilitatea utilizării unui teren de teren printr-o metodă care aduce venituri.

Metoda presupune următoarea secvență de acțiuni:

Determinarea sumei și a structurii temporale a costurilor necesare pentru utilizarea terenului de teren în conformitate cu opțiunea de utilizare cea mai eficientă (de exemplu, costul de a crea îmbunătățiri ale terenului sau costul de separare a terenului în părți separate, caracterizată prin formele, speciile și natura utilizării);

Determinarea valorii și structura temporară a veniturilor provenite din cea mai eficientă utilizare a terenului;

Determinarea amplorii și a structurii temporare a costurilor de exploatare necesare pentru obținerea veniturilor din cea mai eficientă utilizare a terenului, incluzând, ia în considerare cantitatea de chirie prevăzută de contractul de închiriere existent al terenului;

Determinarea valorii ratei de actualizare corespunzătoare nivelului de risc al investiției de capital în terenul estimat; La calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de închiriere, ar trebui luată în considerare probabilitatea menținerii veniturilor din acest drept;

Calculul valorii terenului de teren prin reducerea tuturor veniturilor și cheltuielilor legate de utilizarea terenurilor;

La determinarea perioadei de prognoză, se ia în considerare și perioada de timp până la sfârșitul contractului de leasing, precum și posibilitatea încheierii unui chiriaș de un nou contract pentru o anumită perioadă.

Sursa de venit poate fi închiriată, utilizarea economică a unui teren de teren sau a unui singur obiect imobiliar sau vânzarea unui teren de teren sau un singur obiect imobiliar în cel mai probabil timp la valoarea de piață.

Calculul veniturilor din versiunea de locație de leasing ar trebui să includă contabilitatea veniturilor din vânzarea unui obiect imobiliar unic la sfârșitul perioadei de prognoză.

În sensul prezentului raport, evaluatorul a considerat că este posibil să se determine valoarea de piață a proprietății asupra terenului de teren utilizând metoda de alocare și metoda de echilibru.

Abordarea costurilor se aplică atunci când este posibilă înlocuirea obiectului de evaluare de către un alt obiect, care este fie o copie exactă a obiectului de evaluare, fie similară caracteristici benefice. Aparatul este disponibil la dispoziție vă permite să aplicați abordarea costurilor pentru a estima valoarea de piață a obiectului de evaluare. Având în vedere cele de mai sus, precum și în temeiul articolului 20 din standardul federal de evaluare " Concepte generale Estimări, abordări de evaluare și cerințe de evaluare "(FSO nr. 1), aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice a Federației Ruse din 20 iulie 2007, nr. 256, și, de asemenea, art. 14 FZ-135 "Pe activitățile de evaluare în Federația Rusă", evaluatorul a considerat că este posibil aplicaabordarea costurilor la evaluarea valorii obiectului de evaluare. Pentru a determina costurile de reproducere (substituție), se va aplica o metodă unitară comparativă.

Abordare comparativă

O abordare comparativă este un set de metode de estimare a valorii unui obiect de evaluare bazat pe compararea obiectului de evaluare cu obiectele - analogii obiectului de evaluare, pentru care există informații despre prețuri. Obiectul analog al obiectului de evaluare pentru obiectivele de evaluare este un obiect, similar cu obiectul de evaluare pentru principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și alte caracteristici care determină valoarea sa.

În cadrul abordării comparative, se disting două metode: metoda analiza comparativa Vânzări și metoda multiplicatorului renal brut.

Metoda Analiza comparativă a vânzărilor - metoda de evaluare a valorii de piață a unui obiect de evaluare bazat pe analiza prețurilor pentru vânzarea sau închirierea obiectelor comparabile cu cele estimate, care au avut loc pe piața obiectului estimat înainte de data evaluării.

Metoda de analiză comparativă în plus față de destinația directă (estimarea valorii pieței) poate fi utilizată pentru a evalua ratele de închiriere, deprecierea sau costurile pentru crearea lor, ratele de umplere și alți parametri care sunt necesari pentru a evalua valoarea imobilului folosind alte abordări.

Metoda de comparare a pieței se bazează pe principiul ofertei și al cererii, potrivit căruia prețul obiectului imobiliar este determinat ca urmare a interacțiunii forțelor și sugestiilor cererii pentru un obiect în acest loc, în acest moment și în acest moment piaţă.

Această metodă este o metodă de modelare directă a factorilor de furnizare și ofertă. Atunci când cumpără un obiect, cumpărătorul (investitorul) este ghidat de principiul înlocuirii, care precizează că prețul maxim al obiectului de evaluare (RS OO) nu depășește prețul minim al valorii de piață a obiectului analogic (RS OA) , care are caracteristici similare (factori de formare a premiului).

Model matematic Estimările obiectului imobiliar prin utilizarea metodei comparațiilor de piață pot fi reprezentate în formularul următor (Formula 4):

unde RS OO este valoarea de piață a obiectului de evaluare;

W I.- Greutate i.- la analog în valoarea obiectului de evaluare;

RSO. a I.- numărul analogilor;

n.- Numărul de analogi.

Metoda de comparare a vânzărilor este utilizată dacă piața obiectelor de evaluare este activă, adică la data evaluării, există informații suficiente pentru a evalua numărul de tranzacții sau propuneri. De exemplu, metoda de comparație a pieței vă permite să obțineți suficientă rezultate frumoase Pentru a evalua apartamentele, terenurile de teren. Este aproape niciodată folosit pentru obiecte speciale (biserici, școli, stadioane etc.), care nu au nici o piață sau piața lor este limitată.

Metoda comparațiilor de piață în prezența unor date suficiente vă permite să obțineți un rezultat de evaluare fiabil.

Pentru a determina valoarea obiectului imobiliar prin metoda comparației pieței, de regulă, se utilizează următoarea secvență de acțiuni:

1. Cercetarea de piață și colectarea de informații privind tranzacțiile sau sugestiile pentru cumpărarea sau vânzarea facilităților similare cu obiectul estimat.

2. Verificați exactitatea și fiabilitatea informațiilor colectate și respectarea condițiilor sale de piață.

3. Selectarea tipică a pieței pentru obiectul estimat al unităților de comparare și al analizei comparative de către unitatea selectată.

4. Compararea instalațiilor analogice cu un obiect de evaluare utilizând o unitate de comparație și amendamente la prețul fiecărui obiect comparativ cu obiectul estimat.

5. Marcarea valorilor ajustate ale prețurilor obiectelor-analogice obținute în timpul analizei lor, într-o singură valoare sau o gamă de valori de valoare.

Unitățile de comparație sunt utilizate pentru a face o procedură de comparație transparentă și de înțeles a obiectului estimat și a analogilor acesteia. De exemplu, prețurile de vânzare sunt prezentate prețurilor pentru dimensiunea unității de construcție, dispare, de obicei, necesitatea de a face ajustări la dimensiunea obiectelor.

Principalele elemente ale comparației care ar trebui luate în considerare în metoda de analiză comparativă a vânzărilor sunt:

1. Drepturile de proprietate transferate.

2. Condiții de finanțare.

3. Termeni de vânzare.

4. Condiții de piață.

5. Locație.

6. Caracteristicile fizice (dimensiunea, calitatea lucrărilor de construcție, starea clădirii).

7. Caracteristici economice (costuri de exploatare, termeni de contracte de închiriere, cheltuieli administrative, compoziția chiriașilor).

8. Tipul de utilizare (Zoning).

9. Componentele de cost care nu sunt incluse în domeniul imobiliar.

În plus față de elementele de bază ale comparației, pot fi necesare elemente suplimentare. Acestea includ restricții urbane de planificare, servitude, restricții de mediu, acces la obiectul imobiliar.

Numărul de obiecte de comparație este de mare importanță. Cu cât numărul de obiecte analogice, cu atât este mai mare evaluatorul oportunităților de a obține un rezultat fiabil.

La etapa de aprobare, trebuie să se acorde preferințe (să atribuie cea mai mare greutate) a prețurilor analogilor care sunt cele mai apropiate de caracteristicile lor la obiectul de evaluare, adică analogi, prețurile au fost supuse celui mai mic număr de ajustări și ajustările în sine au fost relativ mici.

Metoda comparațiilor de piață distinge două grupe de metode de analiză de ajustare: cantitative; Calitate.

Aceste grupuri se disting prin raportul dintre numărul de factori de prețuri și numărul de analogi utilizați pentru evaluare.

Dacă numărul de valori N este mai mare sau egal cu numărul de factori de prețuri k., mărită pe unitate ( n.≥ k.+ 1), apoi pentru evaluarea utilizează metodele primului grup: analiza perechilor de date; Analiza grupurilor de date; analize statistice; Analiza grafică; analiza de sensibilitate; analiza costului; Analiza datelor secundare și a capitalizării diferențelor de închiriere etc.

Dacă numărul de analogi n. mai puțin decât cantitatea k. Factorii de prețuri mărită pe unitate ( n. < k. + 1), atunci evaluarea utilizează metodele celei de-a doua grupuri: analiză comparativă relativă; metodă evaluarea experților (analiza rangului); Metoda de interviu.

Metode de analiză cantitativă

Metodele de analiză cantitativă asigură utilizarea metodelor matematice. Una dintre cele mai simple este analiza perechilor de date. Utilizarea acestei metode permite evaluatorului să determine corecția elementului de comparație prin compararea a două obiecte care diferă în acest element. Analiza perechilor de date este o metodă de deducere matematică, care are aplicabilitate limitată, deoarece seturile de perechi de date sunt rare, iar posibilitatea utilizării lor incorecte nu este exclusă.

Analiza perechilor de date și grupuri de date este o opțiune pentru analizarea sensibilității. Analiza sensibilității este o metodă utilizată pentru a determina influența variabilelor individuale pentru cost.

Activitățile de evaluare utilizează uneori o analiză statistică a datelor de piață. Cel mai adesea, analiza de regresie de corelare este utilizată în evaluare.

Analiza grafică este o variantă a analizei statistice care permite evaluatorului să se încheie prin interpretarea vizuală a datelor imaginii grafice și utilizarea metodelor statistice pentru selectarea curbelor.

În metoda de analiză a costurilor, acești indicatori de cheltuieli sunt utilizați ca bază pentru amendamentele de modificare a amendamentelor sau a costului obținerii unei licențe. Este important ca amendamentele să facă indicatorii medii de piață.

O analiză a datelor secundare este de a determina amendamentele care utilizează date care nu au o legătură directă cu obiectele estimate sau comparate. Datele secundare caracterizează piața imobiliară generală. De regulă, informațiile despre ele sunt obținute din publicațiile de specialitate imobiliare.

Metode calitative de analiză

Una dintre metodele calitative de analiză este o analiză comparativă relativă. Acesta constă în studierea relațiilor identificate pe baza datelor de piață fără utilizarea calculelor. Mulți evaluatori utilizează această metodă, deoarece reflectă natura imperfectă a piețelor imobiliare. Metoda se bazează pe analiza vânzărilor comparabile pentru a compara caracteristicile obiectelor comparabile cu un obiect estimat de proprietate.

Metoda evaluărilor experților este o modificare a analizei comparative relative. În această metodă, aceste vânzări comparabile obținute prin metoda sondajului expert sunt clasificate într-o ordine descrescătoare sau în creștere. Apoi, evaluatorul analizează fiecare tranzacție pentru a determina poziția relativă a obiectului estimat în eșantion.

Interviurile personale pot ajuta la identificarea avizului participanților la piața informatică la obiectul imobiliar estimat. Aceste informații trebuie privite ca date secundare care nu ar trebui să fie utilizate ca un singur criteriu pentru a determina modificările sau de a reconcilia indicatorii de valoare.

Secvența de modificare

Secvența în care se fac amendamente la obiecte comparabile sunt determinate pe baza analizei informațiilor de piață.

Amendamente la locație, caracteristici fizice, caracteristici economice, tipul de utilizare și componentele care nu sunt incluse în imobil sunt rezumate.

Coordonarea indicatorilor de valoare

În cursul acestei etape, evaluatorul analizează indicatorii obținuți și le reduce la gama de valori sau o magnitudine. În acest stadiu, avantajele și dezavantajele fiecărui indicator al costului, fiabilitatea datelor de piață, precum și metodele de analiză sunt luate în considerare și cântărite cu atenție.

În cursul coordonării, este necesar să se asigure că indicatorul de valoare obținut se corelează cu scopul de evaluare și indicatori ai valorii obținute prin alte metode de evaluare.

Metoda multiplicatorului renal gros

Această metodă se bazează pe presupunerea că venitul veniturilor imobiliare este un factor de prețuri, iar constrângerea prețului și a veniturilor pe obiecte similare oferă motive pentru utilizarea rezultatelor medii la evaluarea unui anumit obiect imobiliar.

Multiplicatorul renal brut este un indicator care reflectă valoarea prețului de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul brut dentar este utilizat pentru obiecte prin care este posibil să se evalueze în mod fiabil fie un venit brut potențial sau valabil. Acest indicator este calculat de obiecte imobiliare similare și este utilizat ca un multiplicator la indicatorul corespunzător al obiectului estimat.

Etapele evaluării imobiliare cu un multiplicator de închiriere brută:

1. Venitul brut al obiectului estimat este estimat sau potențial sau valabil.

2. Cel puțin trei analogi sunt selectați ca obiect estimat pentru care există o informație fiabilă despre prețul de vânzare și amploarea veniturilor potențiale sau valabile.

3. Sunt efectuate ajustările necesare, sporind comparabilitatea analogilor cu obiectul estimat.

4. Pentru fiecare analog, multiplicatorul renal brut este calculat.

5. determinată de BPM final ca valoarea medie a MRM calculată în toți analogii.

6. Valoarea de piață a obiectului estimat este calculată ca produs al BPM-ului mediu și a venitului brut estimat al obiectului estimat.

Valoarea de piață a obiectului estimat este calculată cu Formula 5

RS OO \u003d PVD OO (DVD OO) · VRM,

PVD - venituri brut potențiale;

DVD - venitul brut valabil;

VRM - multiplicator de închiriere brută.

Metoda este suficient de simplă, dar necesită respectarea acestor condiții ca prezență a unei piețe imobiliare dezvoltate și activă, posibilitatea de a obține o piață fiabilă și informații economice. Dezavantajele metodei includ imposibilitatea de a realiza comparabilitatea deplată a obiectului și analogilor estimați, precum și impactul asupra valorii de piață a cheltuielilor operaționale.

O abordare comparativă îndeplinește cel mai mult cerințele oportunităților de piață proprietate comerciala. Evaluatorul are o informație fiabilă și accesibilă cu privire la prețurile și caracteristicile instalațiilor analogice. Având în vedere cele de mai sus, precum și în temeiul articolului 20 din standardul federal, "note generale de evaluare, abordări pentru evaluare și cerințe pentru evaluare" (FSO nr. 1), aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Federația Rusă din 20 iulie 2007, nr. 256, precum și arta. 14 FZ-135 "Pe activitățile de evaluare în Federația Rusă", evaluatorul a considerat că este posibil aplica Abordare comparativă pentru evaluarea valorii de piață a obiectelor de evaluare. În cadrul abordării comparative, evaluatorul a aplicat o metodă de comparare a vânzărilor ca metodă care dă cel mai precis rezultat.

Abordare profitabilă

Abordarea profitată (abordarea veniturilor)- un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare pe baza determinării veniturilor preconizate din utilizarea unui obiect de evaluare.

Evaluarea valorii de piață utilizând o abordare a veniturilor se bazează pe transformarea veniturilor, care se așteaptă să fie estimată a fi generată în procesul de viață economică rămasă în preț. Din punct de vedere teoretic, sursa de venit poate fi orice: chiria, vânzarea, dividendele, profiturile. Principalul lucru este că este produsul activului estimat.

Cu această abordare, este posibilă și recomandabilă evaluarea evaluării acelor active utilizate sau pot fi utilizate în interesul extracției veniturilor (imobiliare, stocuri, obligațiuni, note la ordin, imobilizări necorporale etc.).

Principiile de bază ale evaluării unui activ de venit sunt principiul așteptării și principiului înlocuirii.

Principiul așteptării pentru această abordare este principiul principal al formării metodei. El spune că valoarea de piață a activului (RS OO) este determinată de valoarea actuală (actuală actuală) a tuturor veniturilor sale nete viitoare I.

Cu cât este mai mare potențialul de venit al activului estimat, cu atât costul său este mai mare. În același timp, analiza veniturilor ar trebui efectuată pe parcursul vieții economice rămase a activului în condițiile utilizării sale în această perioadă în cel mai eficient mod.

În conformitate cu principiul substituției, valoarea maximă a activului nu trebuie să depășească cele mai mici prețuripe care poate fi achiziționat un alt activ similar cu un randament echivalent. Acest principiu este analog cu principiul economic al alternativului la investiții.

Ca parte a abordării veniturilor, se disting metoda de capitalizare directă și metoda fluxurilor de numerar actualizate.

Baza acestor metode este analiza și evaluarea venitului operațional net și coeficientul de capitalizare sau de reducere.

Cu capitalizare directă, se efectuează o evaluare a unui venit operațional net al primului an de utilizare a activului, cu condiția ca acesta să fie în etapa de generare a veniturilor tipice și evaluarea coeficientului de capitalizare pentru transformarea veniturilor la valoarea curentă și În metoda fluxurilor de numerar actualizate - prognoza veniturilor operaționale pure în procesul de utilizare a activului, inclusiv venitul net al veniturilor la sfârșitul perioadei de prognoză, evaluarea coeficientului de reducere și determinarea valorilor curente Din aceste venituri.

Aceste metode se disting prin modalități de analiză și construire a fluxului de venituri și coeficienții conversiei lor la valoarea curentă.

În metoda de capitalizare directă pentru evaluarea valorii de piață, venitul net al primului an de la utilizarea activului este împărțit în raportul de capitalizare obținut pe baza datelor privind coeficientul de capitalizare a activelor similare cu activul estimat. În același timp, nu este nevoie să se evalueze tendința de a schimba venitul în timp și de a evalua coeficientul de capitalizare - pentru a ține seama separat de componentele sale: rata de rentabilitate a capitalului și rata returnării acestuia. Se presupune că contabilizarea tendințelor tuturor componentelor activului estimat este pusă în date de piață. Trebuie remarcat faptul că metoda de capitalizare directă este aplicabilă pentru a evalua activele curente utilizate în modul cel mai eficient și care nu necesită estimarea unor mari pe durata investițiilor de capital în reparații sau reconstrucție.

La evaluarea metodei de capitalizare în funcție de rata de rentabilitate a capitalului, tendința de modificare a venitului net în timp este luată în considerare și toate componentele coeficientului de capitalizare sunt analizate separat.

În general, aceste metode pot fi definite după cum urmează.

Metoda de capitalizare directă - o metodă de evaluare a valorii de piață a unui activ de probă bazată pe transformarea directă a celui mai tipic venit al primului an în preț, împărțind-o la coeficientul de capitalizare obținut pe baza analizării datelor de piață asupra raportului de venituri la costul activelor similare estimat estimat.

Metoda de analiză a fluxurilor de numerar actualizate este o metodă în care să se estimeze valoarea de piață utilizând rata de rentabilitate a capitalului ca o rată actualizată, urmată de sumarul fluxului de numerar al fiecărui an al activului estimat, inclusiv fluxul de numerar revânzarea sa la sfârșitul perioadei de vorbire.

Venitul pur din exploatare este egal cu diferența dintre venitul brut valabil și cheltuielile de exploatare. În același timp, numai cheltuielile de funcționare, care, de regulă, transporta proprietarul sunt deduse din venitul brut real.

Venitul brut valabil este egal cu diferența dintre veniturile și pierderile potențiale brut din sediul perioadei de deconectare și pierdere din neplătirea de la chirie.

Venitul brut potențial este egal cu veniturile care pot fi obținute din trecerea întregii suprafețe a proprietății unificate pentru chirie în absența pierderilor de la neplata chiriei. Ratele de închiriere pentru utilizarea unei singure proprietăți imobiliare sunt calculate pe baza ratelor de piață ale chiriei.

Pentru zonele goale și utilizate, ratele de chirie de chirie sunt de asemenea utilizate pentru propriile nevoi. Venitul potențial include alte venituri primite de la îmbunătățirile inseparabile ale imobiliare, dar nu sunt incluse în chirie.

Cheltuielile de exploatare sunt determinate pe baza condițiilor de piață pentru închirierea de proprietăți uniforme. Cheltuielile operaționale sunt împărțite în: Constant constant - independent de nivelul de umplere al unui singur obiect imobiliar, variabile condiționate - în funcție de nivelul de umplere a proprietății unificate și de costul înlocuirii elementelor de scurtă durată ale clădirii. Cheltuielile de exploatare nu includ deducerile de amortizare pentru imobiliare și costurile de întreținere a obligațiilor datoriei de proprietate.

Calculul cheltuielilor pentru înlocuirea elementelor de îmbunătățire cu un timp scurt de utilizare se face prin împărțirea valorii costurilor pentru a crea elemente de date de îmbunătățire pentru utilizarea lor. În procesul de efectuare a calculelor de date, este recomandabil să se țină seama de posibilitatea procentului de numerar pentru a înlocui elementele cu o utilizare scurtă.

Costurile de management sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine gestionează obiectul imobiliar - proprietarul sau managerul.

În general, în conformitate cu principiul așteptărilor, expresia matematică de a evalua valoarea de piață a activului utilizând abordarea veniturilor are următoarea formă (Formula 6):

,

unde RS OO este valoarea de piață a obiectului de evaluare; i - numărul actual al perioadei; Chor. I. - Venituri pur de funcționare i.- o perioadă, D - rata de rentabilitate a capitalului (rata de reducere a veniturilor), reversiunea - veniturile din vânzarea unui obiect de evaluare, k.- Numărul ultimei perioade de prognoză.

La evaluarea obiectului imobiliar, abordarea aprobată ar trebui să se concentreze asupra comportamentului tipic al investitorului (cumpărătorului) obiectului imobiliar. Investitorul, dobândind un activ de venit, pune de obicei cel puțin două obiective: obțineți un profit adecvat pentru profit și returnați inițial a investit bani.

Astfel, chod unele i.- Anul poate fi împărțit în două componente (Formula 7)

Venitul pentru anul care generează un obiect imobiliar ar trebui poziționat la sfârșitul anului, adică, consideră că este ca urmare a activității economice a proprietarului cu privire la funcționarea profitabilă a proprietății imobiliare în cursul acestui an.

Venituri pe investiții i.- Anul, la rândul său, poate fi, de asemenea, împărțit în două componente: venituri din investiții, valoarea de piață egală a îmbunătățirilor la început i.- Venitul pe an și investiții, valoarea de piață egală a terenului în același an.

Metode de returnare capital

O parte a veniturilor în fondul de compensare, proprietarul se acumulează în ea bani gheata Pentru a returna partea invincibilă a investiției inițiale, adică returnarea capitalului din acest punct de vedere poate fi definită ca proces de despăgubire pentru partea epuizată a activului datorată unei părți a veniturilor.

În teoria evaluării imobiliare, sunt cunoscute trei metode de returnare (rambursare) de capital: metoda inelului, metoda Invuda și metoda xioscold. Acestea diferă în funcție de utilizarea diferitelor rate ale dobânzii ale Fondului de compensare.

Returnarea directă a capitalului (metoda inelului)

Aceasta presupune că rambursarea cantității principale de investiții apare periodic părți egale pe durata activului. Metoda inelului este justificată numai în cazul scăderii sistematice a veniturilor.

Rata de returnare a capitalului este definită ca 1 / n.Unde n.- viața rămasă a vieții economice a clădirii

Anularea uniformă a capitalului (metoda invuda)

Denumirea completă a metodei invuda este metoda de returnare a capitalului în detrimentul veniturilor în formarea unui fond de rambursare cu o rată procentuală egală cu rata de venituri a capitalului (investiții).

În conformitate cu numele, această metodă se caracterizează prin acumularea de depozite în fondul de compensare la rata dobânzii egală cu rata de rentabilitate a capitalului capitalului propriu. Se utilizează atunci când venitul permanent a veniturilor este așteptat pe parcursul întregii perioade de prognoză. Returnarea principală a investițiilor se efectuează prin rata de venit și se calculează cu formula (Formula 8)

Returnarea cantității principale de investiții pe factorul Fundației de rambursare și rata venitului cu risc drept (metoda Xioscold)

Metoda Hoscold ocupă un loc intermediar printre cele două metode menționate mai sus. Se utilizează atunci când investițiile nu sunt atât de profitabile să le reinvestească la aceeași rată de% ca investiția inițială. Se caracterizează prin acumularea de depozite în fondul de compensare pentru o anumită rată a dobânzii fără risc.

În mod tradițional, a fost astfel încât atunci când evaluarea imobilului, principala sursă de venit este închiriată de obiectul estimat.

Închiriați un obiect, de regulă, se manifestă în două forme de bază:

Închiriază o facilitate ca un întreg (clădire, teren);

Închiriați o parte a obiectului (cameră, apartamente, birou în centrul de afaceri, camere de hotel, spațiu de parcare, garaj într-o cooperativă etc.).

Principalul lucru este că sursa de venit este direct și inextricabil legată de activul estimat, adică venitul ar trebui să fie funcția numai a activului estimat.

Venitul pur din exploatare în cel mai general caz poate fi definit ca diferența dintre venitul și cheltuielile brute valabile necesare pentru venituri. Și costurile de exploatare pot fi determinate, din nou în cel mai general caz, deoarece costurile asociate obținerii nivelul necesar sursa de venit.

Secvența clasică de calculare a veniturilor operaționale nete, pe baza reflectării fluxului de numerar real, este după cum urmează:

1. Venitul brut potențial.

Minus: pierderea veniturilor din incompresor (active sub-utilizare).

Minus: pierderile din neplată.

Plus: venit suplimentar.

2. Venituri brute (eficiente) valabile (eficiente).

3. minus cheltuielile de funcționare:

Cheltuielile curente de exploatare sunt costurile asociate cu funcționarea zilnică a obiectului imobiliar (condiționat permanent și condiționat variabile).

Cheltuieli de capital - numerar, deducere fundații speciale create pentru "stabilizare" de costuri mari de o singură perioadă asociate cu funcționarea obiectului imobiliar (în principal cu repararea sau înlocuirea elementelor de scurtă durată ale clădirii).

4. Venituri periodice de funcționare pură.

Un tip special de venit în versiunea evaluării de închiriere este venitul net din reversiune sau venit net din vânzarea obiectului imobiliar la sfârșitul perioadei petrecute. Venitul net al proprietarului din vânzarea unui activ (amploarea reversiunii) poate fi definită ca un venit, prețul diferenței egale al vânzării unei obligații și cheltuieli de datorie a activelor minus legate de vânzarea unui activ.

În practică, este obișnuit să folosiți trei modalități de prognoză a prețului de vânzare:

Prognoza pentru prețul de vânzare în termeni monetari absolut;

Prețul de vânzare prognozat pe baza schimbărilor ratei dobânzii pe perioada de proprietate;

Prețurile prognozate pe baza evaluării prin metode recunoscute pentru evaluarea valorii de piață a activului la sfârșitul perioadei de prognoză.

Primul mod în practică este destul de rar aplicabil. Acesta este utilizat, de obicei, atunci când există un acord separat pentru vânzarea unui obiect la un preț fix convenit anterior, cum ar fi o opțiune pentru achiziționarea de proprietate la sfârșitul termenului de leasing. Această metodă poate fi utilizată și atunci când se evaluează închiriate pentru o perioadă lungă de proprietate imobiliară, cu condiția ca vânzarea să aibă loc cu mult înainte de sfârșitul perioadelor de închiriere.

În acest caz, costul de reversiune este calculat ca costul curent la momentul vânzării, costul plăților pierdute de închiriere pe o rată de actualizare destul de scăzută. Se știe că rata de actualizare reflectă riscurile incomplete sau de pierdere a veniturilor. Cu cât aceste riscuri sunt mai mari, cu atât rata de actualizare este mai mare. În acest caz, în prezența contractelor încheiate, riscurile veniturilor incomplete sunt minime și, prin urmare, rata de actualizare ar trebui să fie scăzută. Metoda de evaluare a costului reversiunii pe baza modificării procentuale a costului pentru perioada de proprietate se bazează pe analiză sau anuală sau procentul final al modificărilor costurilor pentru perioada de proprietate.

În cele din urmă, a treia modalitate de estimare a costului reversiunii se bazează pe utilizarea evaluării valorii de piață a activului vândute prin metode cunoscute, dar la data încheierii perioadei de prognoză.

Astfel, din punctul de vedere al abordării veniturilor, inversul trebuie considerat vânzarea noului proprietar al drepturilor de a obține venituri viitoare.

Estimarea ratei de actualizare

Unul dintre cele mai importante etape Estimările imobiliare care utilizează o abordare a veniturilor este calculul ratei (ratele) reducerii, necesare pentru a determina costul curent al fluxului de venit, care generează un obiect imobiliar.

Așa cum sa aplicat abordării veniturilor, evaluatorul sugerează că scopul final al investitorului este obținerea unui venit care depășește valoarea inițial investit. Pe baza acestui fapt, după cum se arată mai sus, venitul total așteptat al investitorului constă într-o returnare completă a valorii investiționale inițiale și a profitului sau remunerației (venituri ale capitalului).

În procesul de capitalizare a veniturilor, pot fi utilizate multe rate (norme) de rentabilitate sau profitabilitate. Toate acestea la un grad sau altul sunt contoarele de venituri deosebite.

Coeficientul total de capitalizare (R O) este rata veniturilor pentru toate proprietățile și este egală cu atitudinea dintre venitul net așteptat de funcționare de un an și prețul sau valoarea tuturor bunurilor. Raportul total de capitalizare nu este rata de venituri pe capital sau la contorul de investiții complete. Poate fi mai mult, mai puțin sau egal cu rata estimată de rentabilitate a capitalului în funcție de modificările estimate ale veniturilor și costurilor.

Evaluarea bunurilor imobile cu o metodă incrementală, evaluatorul trebuie să fie suficient de bine pentru a-și imagina natura economică și semnificația matematică a ratei de actualizare. În procesul de evaluare, evaluatorul ar trebui să reflecte din punct de vedere al investitorului, care cumpără un obiect de bunuri imobiliare, schimbă bani de la el pentru dreptul de a le primi în viitor. Această relație reflectă rata de actualizare.

Din punct de vedere matematic, rata de actualizare în conformitate cu teoria costului banilor în timp este o ofertă de un procent utilizat pentru a transfera fluxurile de numerar viitoare în costul lor curent.

Din punct de vedere economic, rata de actualizare este rata minimă a profitului pe care un investitor este calculat prin investirea banilor în achiziționarea unui activ de venit. Evident, orice așteptare este o categorie probabilistică.

Cu cât este mai mare gradul de risc de primire a veniturilor dintr-un tip de activitate, cu atât mai mult în termeni absoluți ar trebui să existe o rată de actualizare a acestui venit în evaluarea unui activ asociat acestei activități, adică rata de rentabilitate a investițiilor într-un activ este proporțională cu riscul de a investi în acest activ.

Rata de actualizare și pe baza unor profituri minime (fără risc) și include suplimentar premii tipuri diferite Riscul: inflația, creșterea prețurilor, modificările fiscale, insolvabilitatea, iliciditatea etc.

Rata de actualizare poate fi definită în mod oficial ca funcție de risc (Formula 9)

D \u003d. f. (D B, P 1, P 2, ..., P I.),

unde D B - rata fără risc; P 1, P 2, P I. - Câteva riscuri.

Astfel, problema determinării ratei de reducere este de a determina conexiunea factorului (funcțional sau stochastic) f.și într-o evaluare cantitativă a unei prime corespunzătoare unui singur risc.

Există următoarele metode pentru determinarea ratei de actualizare.

Metoda de construcție cumulată

Cea mai comună formă de rate de reducere a comunicațiilor cu premii este așa-numita formă cumulativă.

În conformitate cu această metodă, rata de actualizare este egală cu valoarea pariurilor și a primelor fără riscuri pentru următoarele riscuri sistematice și nesistematice: risc suplimentar, riscul de iliciditate și riscul de gestionare a investițiilor. În prezent, nu există metode formale pentru evaluarea primelor pentru aceste riscuri. Definiția lor este în curs de desfășurare.

Metoda de rentabilitate internă sau metoda IRR

Esența metodei este de a analiza și prelucrarea statistică a normelor interne de rentabilitate a proiectelor comparabile cu proiectul obiectului estimat, sunt cunoscute prețurile vânzărilor. Pentru a estima rata, este necesar să se simuleze pentru fiecare obiect analogic al obiectului pentru o anumită perioadă de timp, luând în considerare scenariul celei mai eficiente utilizare a debitului său și a veniturilor, calculează rata internă a rentabilității și Rezultatele obținute pentru a procesa orice acceptabil în acest caz prin metoda statistică sau de expertiză, de exemplu, de vopsit, înainte de a ajuta experții, numind ponderea fiecărei evaluări ale ratelor de actualizare. În general, algoritmul pentru calcularea ratei de actualizare poate fi reprezentat după cum urmează:

1. Selectarea obiectelor comparabile cu cele estimate, cu prețuri renumite de vânzări.

2. Calculul ratelor de închiriere pentru obiecte comparabile, luând în considerare scenariul celei mai eficiente utilizări ale acestora.

3. Modelarea cheltuielilor și a fluxurilor de venituri pentru obiecte comparabile. În același timp, costul obiectului obiectului poate fi adoptat egal cu costul achiziției, luând în considerare:

Costurile pentru introducerea unui obiect la cea mai eficientă utilizare;

Aprecierea inflaționistă pentru un procent complex;

Deprecierea datorată uzurii naturale.

4. Calcularea returnărilor finite (standarde de returnare internă).

5. Determinarea ratei de actualizare pentru obiectul estimat ca o medie medie sau ponderată a ratelor finite de apărare a obiectelor comparabile.

Algoritmul pentru determinarea valorii obiectului de evaluare prin metoda

capitalizarea directă

În general, evaluarea valorii de piață utilizând abordarea veniturilor include o serie de etape obligatorii:

1. Analiza celei mai eficiente utilizări (NEI) a obiectului de evaluare.

2. Colectarea informațiilor privind piața despre rentabilitatea instalațiilor analogice.

3. Evaluarea nivelului de venit al obiectului de evaluare în NEI pe baza analizei veniturilor obiectelor analogice - evaluarea venitului operațional net al obiectului de evaluare.

4. Evaluarea costului de introducere a obiectului de evaluare a NEI (dacă este necesar).

5. Evaluarea valorificării sau a ratelor de reducere pe baza indicatorilor respectivi ai obiectelor analogi, investiții în care sunt comparabile în ceea ce privește nivelurile de risc din obiectul de evaluare, ținând cont de riscurile suplimentare asociate cu costul de ao aduce la NEI.

6. Capitalizarea veniturilor în costul curent, ținând seama de costurile de aducere către NEI și formarea unui aviz privind treadmill.: Evaluarea valorii de piață a abordării veniturilor.

Algoritmul pentru determinarea valorii obiectului de evaluare prin metoda fluxului de numerar actualizat

Metoda de fluxuri de numerar actualizate determină valoarea de piață a bunurilor imobile ca valoare a veniturilor reduse care pot genera un obiect în viitor.

Specificul aplicării schemei tradiționale a metodei de fluxuri de numerar actualizate vor apărea în următoarele:

Rata de actualizare trebuie să respecte investitorul cerut de rata de venit pe capitaluri proprii;

Ca venit actual pentru perioada de proprietate, evaluatorul nu utilizează venituri din exploatare nete și încasări de numerar asupra capitalului capitalului propriu, care reprezintă echilibrul după scăderea plăților obligatorii către Bancă;

Veniturile din vânzarea estimată a imobilului la sfârșitul perioadei petrecute este diferența dintre prețul revânzării și echilibrul datoriei ipotecare la această dată.

Metodă de fluxuri de numerar actualizate de mai multe supermarlen, se aplică pentru a evalua orice venit imobiliar, inclusiv obiecte cu venit instabil. De obicei, un flux de venituri instabile apare în cazul în care proprietatea este în construcție, reconstrucții sau se duce numai pe piață, un alt motiv pentru stabilitatea veniturilor este starea nesatisfăcătoare a economiei.

Estimarea drepturilor de închiriere a terenurilor - o listă de acțiuni care vizează stabilirea costurilor reale ale drepturilor de închiriere.

Estimarea costului de închiriere de închiriere de proceduri relativ complexe. Având în vedere cazul evaluării activelor materiale, de regulă, estimăm starea lor și comparați cu active similare estimate.

Procedura de estimare a costului dreptului de închiriere nu este absolut cazul. Nu sunt evaluate activele materiale, dar beneficiul de la utilizarea terenurilor este lung.

Evaluarea unor astfel de obiecte este evaluatorul. Pentru a profita de serviciile sale, va trebui să furnizați astfel de documente:

1. închisă cu proprietarul.
2. Informații despre comunicații, precum și sisteme de inginerie.
3. Date privind prezența oricăror obligații de datorie pentru site, precum și informații despre dacă sunt în.
4. Informații despre cine au solicitat serviciile evaluatorului, și anume: numele complet, detaliile pașaportului, numărul de telefon mobil.

Pentru ce ai nevoie?

Procedura de evaluare a drepturilor de angajare poate continua mai multe obiective. Mai jos sunt principalele motive:

Pe baza a ceea ce este determinat?

Doriți să luați terenul de închiriat, dar nu știți cum să calculați costul? Aflați detaliile calculelor, precum și nuanțele de impozitare din!

Ce metode sunt folosite?

Comparații de vânzări

Există obiecte similare, sunt studiate informații complete: Costul drepturilor de angajare, condițiile pentru care sunt furnizate. După aceasta, există o comparație pe fiecare criteriu, există diferențe, iar prețul drepturilor de închiriere se calculează după analiză.

Criterii comparabile:

1. Timp înainte de expirarea perioadei de închiriere.
2. Dimensiunea lunară.
3. Chiriaş.
4. Oportunitate .

Descărcarea de gestiune

Sunt necesare informații despre prețul unui analogic al obiectului estimat sau cu privire la costul propunerilor de pe piață.

Metoda de selecție este utilizată pentru a deduce valoarea obiectului fără îmbunătățire. Din costul obiectului cu o îmbunătățire, trimitem costul celor mai multe îmbunătățiri.

Distribuții

Folosind această metodă, este evaluată o evaluare.

El este mai ușor decât metoda de selecție, deoarece nu este necesar să deduceți. Utilizează principiul raportului dintre valoarea site-ului și dezvoltarea împreună la valoarea pământului în sine. Folosind metoda de comparare a vânzărilor, calculează valoarea terenului împreună cu dezvoltarea și multiplicarea la partea Pământului.

Pentru a calcula proporția, trebuie să găsiți obiecte similare și să aplicați raportul găsit pe site-ul dvs.

IMPORTANTFotografiile! Metoda nu oferă date exacte. Pentru informații mai precise, trebuie să fie combinată cu alte surse.

Capitalizare

Pentru a calcula prețul posibilității de angajare, este necesar să se împartă veniturile din exploatare nete asupra coeficientului de capitalizare. Coeficientul de capitalizare poate fi calculat prin diferite metode (inel, huskold).

În procesul de îngrijire a capitalizării, nu uitați să luați în considerare riscurile cu investiții de bani, creșterea acestora.

Esența metodei de capitalizare:

1. Determinarea volumului de venit pentru perioada prescrisă prin utilizarea eficientă a terenurilor închiriate.
2. Calcularea coeficientului de capitalizare.
3. Reamintind costul de angajare a pieței.

Reziduu

Se utilizează la crearea unor îmbunătățiri tot mai mari la instalație.

Esența metodei:

1. Calculul prețului îmbunătățirilor exploatate.
2. Calcularea venitului net pentru segmentul de timp stabilit.
3. Definirea prețului îmbunătățirilor exploatate din prețul drepturilor de închiriere.

Utilizarea prevăzută

Utilizate pentru a primi venituri din drepturile de închiriere.

Esența metodei:

1. Determinarea cantității de cheltuieli care trebuie să utilizeze Pământul.
2. Calcularea veniturilor pe care le obțineți atunci când utilizați.
3. Prețul de închiriere promoțional prin reducerea veniturilor și cheltuielilor.

Elaborarea unei declarații de evaluare a terenurilor

Costul autorizațiilor de închiriere poate fi calculat utilizând formula:

Z \u003d da + dia,

• unde Z este venitul terenului;
• DA - profit pe care proprietarul îl va primi;
• Și Dia este profitul chiriașului.

Cele de mai sus au fost demonstrate distribuția veniturilor din teren între proprietar și chiriaș. Se poate înțelege că dacă venitul DA - profitul proprietarului este egal cu venitul din teren, atunci profitul chiriașului 0.

RS \u003d RAL + RA,

• unde RS este prețul depline al proprietății asupra pieței;
• RAL - costul drepturilor de închiriere de închiriere;
• Și RA este costul de angajare a chiriașului.

Exemplu: după formula RS \u003d RAL + RA, presupuneți că Rs (valoarea de piață a dreptului de proprietate deplină) este egală cu 600 de mii de dolari. Costul drepturilor de închiriere de închiriere, pe care autoritățile locale le-au determinat vor fi de 250 de mii de dolari. Pe baza acestui fapt, calculează că RA \u003d 350 de mii de dolari, adică costul chiriei vor fi de 350.000 de dolari.

Pe baza informațiilor de mai sus, se poate înțelege acest lucru evaluarea dreptului de închiriere este destul de consumatoare de timp și are multe nuanțe, concesii la evaluarea dreptului de închiriere, pus pe un inacceptabil. Dar dacă veniți cu această întrebare, este destul de responsabilă, atunci nu vor exista probleme și puteți rezolva problema cu evaluarea în cel mai scurt timp posibil.

Dacă ați găsit o greșeală, selectați fragmentul de text și faceți clic pe Ctrl + ENTER..

Terenul de teren în relațiile de piață moderne, este rezonabil să se bazeze pe rezultatele unei evaluări independente. Și dacă doriți ca transferul de teren de închiriat?

Dreptul de a închiria un complot poate fi, de asemenea, determinat pe baza evaluării. Pentru a reglementa activitățile de evaluare a organizațiilor, legea federală "privind activitățile de apreciere" operează în Rusia. Rezultatele evaluării trebuie să respecte standardele federale de evaluare.

Pentru tranzacția de proprietate, în care obiectele sunt un teren închiriat, rezultatele evaluării sunt necesare. În plus, o astfel de documentație este necesară în următoarele cazuri:

1. Achiziționarea de terenuri de închiriat la licitație;
2. Achiziționarea de bunuri imobiliare situate pe terenul închiriat;
3. Obținerea unui împrumut prin care terenul de teren este o obligație ipotecară.