Независима оценка на правата на земята или нежилищни помещения Тя е в голямо търсене сред собствениците на бизнес и държавните структури за изпълнението на управленските задачи и определяне на размера на наемаВ Руска федерация Законът за лизинг на недвижими имоти се управлява от Гражданския кодекс. По-специално, член 607 е посочено, че собственикът има право да наеме имот, сключвайки споразумение с наемателя.

Цена на услугата

• Отстъпка редовни клиенти и в големи поръчки.
• Предлагаме ни за физически и юридически лица.
• Безплатна доставка на доклади при поръчка от 20 000 рубли.

Изпратете заявка за търговска оферта, контакт или.

Обща оценка

Оценка на отдаване под наем или нежилищни помещения е необходима от собствениците на имоти, ако планират да го наемат и да реализират печалба. Също така наемодателят може да постигне съгласие с последващото обратно изкупуване на Земята или помещенията и след това е необходимо да се оцени пазарната стойност на правата на наемите. В допълнение към описаните по-горе случаи, оценката е необходима:

• сделки за продажба, когато предметът на сделката е сграда или предприятие, разположено върху парцел с наличието на права под наем;
• когато искат заеми в банката, когато имуществото е ключът към връщането на заема;
• за данъчни органи
• планиране на инвестиционни операции.

Оценка на методите

По време на изпита отдаването под наем на земни или нежилищни помещения използват различни методи за оценка, основани на целите и условията на лизингодателя и наемателя:

• Методът на баланса се прилага, ако наемодателят / наемател планира да подобри обекта, въвеждането на иновации и да харчат допълнителни средства, което впоследствие ще доведе до допълнителни печалби от наетите зони.
• Методът на капитализация се прилага при планиране на икономически и търговски дейности на земя или в нежилищни помещения, основава се на печалба, при използване на съоръжение за оценка. Методът на капитализация е подобен на отстраняването, но не предполага допълнителни инвестиции в иновации в областта на недвижимите имоти.
• Методът за подбор се използва в присъствието на сгради на наети райони - сходният имот се разследва, цената на сградите се сравнява и се определят различията в недвижимите имоти, като се определя сравнителен анализ на други аспекти на наетите помещения или земя.
• Методът на разпространение е подобен на метода на изолиране, но не оценява цената на сградите и сравнителен анализ с други подобни обекти на недвижими имоти.
• Методът за сравнение на продажбите се използва в случая на разработения пазар за конкурентни предложения за отдаване под наем на местоположението на обекта за оценка. Методът се основава на сравняване на разходите за лизинг на подобни видове недвижими имоти.
• Методът на предназначение се основава на изчисляването на дохода от определен вид дейност, използвайки наети недвижими имоти. Разликата в оценката се състои например, ако е изградена на парцела, който може да бъде предаден на търговския лизинг или площта може да се използва само в селскостопански цели.

Задължителни документи

За висококачествена и бърза оценка на правото на наемане на земя или нежилищни помещения в Московските специалистиООД "Гилдия независими консултанти" трябва да предостави следния пакет документи (копия) от клиента:

• обект паспорт или геодезически план за земя;
• удостоверение за назначаване на нежилищни помещения или категория земя, която се издава при издаване на права за лизинг / имущество;
• приложение към назначаването на нежилищни помещения или категория за забележителност, която показва видовете разрешени дейности, използващи обекта за оценка;
• помощ или сертификат за ограничения върху парцела или в нежилищни помещения, например, наличието на телекомуникационни и газови линии на наети райони. Документът може да бъде поискан в съответния държавен орган;
• извлечения, потвърждаващи наем на наем или платения данък;
• ако има споразумение за лизинг на собственост.

Контакт Б. Гилдия на независими консултанти ООД с въпроси от необходимата документация и ние ще ви посъветваме индивидуално и да ми кажете къде да ви липсват документи.

Характеристики Наем под наем

Оценката на правото на наемане на земя или нежилищни помещения се извършва не само в бизнес отношенията, но и в наследството на собствеността.

Нотариусът, който се занимава с въпроса за регистрацията на наследството, трябва да разчита на установената стойност на земята или нежилищните помещения при издаване на държавно мито. Съгласно законодателството, размерът на държавата се определя въз основа на опашката и държавната кадастрална стойност на недвижимите имоти.

Също така процедурата има функции в областта селско стопанство. За да се осигури земя за селскостопанска дейност, е необходимо да се установи първоначалната цена - държавната кадастрална стойност и след това да се вземат предвид следните фактори:

• пазарната стойност беше поставена върху земята;
• предишни резултати от търговията на този парцел;
• разходи за оценка;
• данък върху земята;
• анализ на брутните продукти в рубли с печалба и други.

Висококвалифицирани оценителиНезависимите консултанти на LLC Guild ще проведат цялостна оценка на наемането под наем,предвид горните позиции и ще осигурят заключение, което отговаря на изискванията на законодателството и гражданските отношения.

Доклад за оценка

Специалисти Независимите консултанти на гилдията LLC въз основа на оценката ще подготвят доклад, който е правно обвързващ в арбитражния съд и други правителствени инстанции.

Стандартният доклад включва следните раздели:

• фиксирани данни за очакваното имущество;
• целта на оценката;
• индикация за стойностите на оценката - кадастрална или пазарна стойност;
• изброяване на използваните методи за оценка;
• разходите за изследвани обекти въз основа на проверка;
• тествани от оценителите данни за оценъчните обекти;
• правото на наемателя и наетите условия (въз основа на тези обществени услуги и собственика);
• изчисления размер на наема;
• обща ситуация с пазара на недвижими имоти в тази област;
• изброяване на основанията за получаване на права за наем и други.

Клиентът може да се оформи допълнителни изисквания към доклада, както и проследяване на всички стъпки на проверка въз основа на данните, посочени в доклада.

Предимства на LLC "Гилдия на независими консултанти"

• Висококвалифицирани оценители и адвокати, членове на саморегулиращи се организации, които са преминали сертифицирането, изисквано от законодателството.
• Ще направим оценка и ще създадем всички видове стойност на недвижимите имоти - кадастрални, пазарни, инвестиции, ликвидация и др.
• Ще предоставим индивидуален подход за решаване на исканията на всеки клиент и ще провеждаме безплатни консултации в процеса на оценка на недвижимите имоти.
• Цените за оценка на услугите ще изненадват клиентите, защото предлагаме цени на долната граница на средния пазар.
• Специалистите на компанията провеждат повече от 200 оценки на пазарната стойност на обектите годишно.

Имейл, телефон или.

Оценката на пазарната стойност на правото на лизинговия договор е извършена в съответствие с методологичните насоки, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия от 6 март 2002 г. № 568-R и реда на 10 април 2003 г. \\ t № 1102-p.

В съответствие с тези методологически препоръки пазарната стойност има право на лизинг на земя парцели, които могат да задоволят нуждите на потребителя (потенциален потребител) за определено време (принципа на полезност).

Пазарната стойност на правата на земята на земята зависи от търсенето и предлагането на пазара и естеството на конкуренцията на продавачите и купувачите (принципа на предлагане и търсене).

Пазарната стойност на правото на наемане на земя не може да надвишава най-вероятните разходи за придобиване на еквивалентна комунална помощ (принципа на заместване).

Пазарната стойност на правото на лизинг на земята зависи от очакваната стойност, срока и вероятността за получаване на доход от земята за определен период от време с най-ефективната си употреба, без да се вземат предвид доходите от други фактори на производството, участващи в. \\ T Парцел за предприемачески дейности (по-нататък - наем на земя) (принципът на изчакване).

Пазарната стойност на наемите в правото на земята варира във времето и се определя на определена дата (принципа на промяната).

Пазарната стойност на наемите в правото на земя зависи от промяната в неговата цел, разрешената употреба, правата на други лица на земята, разделянето на правата на собственост върху земята.

Пазарната стойност на наемите в правото на земята зависи от местоположението и влиянието на външните фактори (принципа на външно влияние).

Пазарната стойност на наемите в земята се определя въз основа на най-ефективната му употреба, т.е. най-вероятно да използва земята, което е физически възможно, икономически обосновано, свързано с изискванията на законодателството, финансово осъществимо и в резултат на което очакваната стойност на парцела ще бъде максимална. Най-ефективното използване на земята се определя, като се вземат предвид възможното разумно разделяне на отделните му части, характеризиращо се с формите, видовете и естеството на употреба. Най-ефективната употреба може да не съвпада с текущата употреба на земята.

При определянето на най-ефективното използване се вземат предвид:

Целеви и разрешени употреба;

Преобладаващи методи за използване на земята в най-близкия квартал на прогнозния парцел;

Перспективи за развитието на района, в който се намира парцелът;

Очаквани промени на пазара на земя и други недвижими имоти;

Текущо използване на земята.

При определяне на пазарната стойност на правото на наемане на земя за доклад за оценка, препоръчва се да се включат:

Описание на парцела, включително целевата цел и разрешеното използване на парцела, правата на други лица на парцела, разпределението на правата на собственост върху парцела;

Описание на сгради, сгради, структури, инженерни инфраструктурни съоръжения, разположени в землището, както и резултатите от работата и антропогенните въздействия, които се променят качествени характеристики Парцел (наричан по-нататък - подобряване на парцела);

Снимки на парцела и нейните подобрения;

Установяване на възможност за най-ефективното използване на земята;

Информация за държавната регистрация на правата на наемите (договор за наем) в случаите, когато определената регистрация е задължителна;

Информация за тежестта на наемите на земята и най-голяма земя;

Основата на настъпването на права на наемане на наемателя;

Определяне на десния наемател;

Крайният срок, за който се сключва договорът за наем на лизинг;

Характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права на земя, включително пазара за наемане на земя и други недвижими имоти.

Оценка на методите

Като правило, когато оценяването на пазарната стойност на лизинговите права използват метода за сравнение на продажбите, метода за разпределение, метода на разпределение, метода на капитализация на наема, метода за премахване, метода на предназначение.

Сравнителният подход се основава на метода за сравнение на продажбите, метода за разпределение, метода на разпространение. Подходът на печалба се основава на начина на капитализация на наема, баланс метод, метода на предназначението. Елементи подход за разходите По отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или подмяна на подобрения на земята се използва в метода и метода за премахване.

Метод за сравнение на продажбите

Методът се използва за оценка на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя, както в сгради, сгради и (или) структури (наричани по-нататък - построени площадки) и парцели, които не са заети от сгради, сгради и (или) \\ t структури (наричани по-долу). Условието за прилагане на метода е наличието на информация за цените с правата на лизинг на земя, които са аналози от оценката.

Дефиницията на елементите, на които се прави сравнение на прогнозния парцел с аналогови съоръжения (наричан по-долу "елементи на сравнение");

Определение за всеки от елементите на сравнението на характера и степента на разликите на всеки аналог от прогнозния парцел;

Определение за всеки от елементите на сравняване на корекциите на цената на аналозите, съответстващи на естеството и степента на разликите между всеки аналог от очаквания парцел;

Корекция за всеки от елементите на сравняване на цените на всеки аналог, изглаждайки техните различия от очаквания парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на земята с разумна обобщение на коригираните цени на аналозите.

Елементите на сравнение включват факторите на стойността на прогнозния парцел (фактори, промяната, която засяга пазарната стойност на отдаването под наем на земята) и резултатите от сделките с правата, които трябва да бъдат оценени на пазара.

Най-важните фактори обикновено са:

Местоположение и околна среда;

Цел, разрешена употреба, права на други лица на парцела;

Физически характеристики (релеф, площ, конфигурация и др.);

Достъпност за транспортиране;

Инфраструктура (наличност или близост на инженерни мрежи и условия за свързване към тях, обекти на социална инфраструктура и др.);

Период от време, останал до края на договора за лизинг;

Стойността на наема, предоставена от договора за наем;

Процедурата и условията за прилагане (включително честота) и промени в наемите, предвидени в договора за наем;

Необходимостта да се получи съгласието на собственика да направи сделка с правилния лизинг;

Наемателят има право да изкупи наемания парцел;

Наличието на преференциално право на наемателя да сключи нов договор за наем на земята, след изтичането на договора за наем.

Характеристиките на сделките с парцели, включително:

Условия за финансиране на сделки със права на земя (съотношението собствени и привлечени средства, условията за предоставяне на привлечени средства);

Условия за плащане при извършване на сделки с права на земя (плащане с пари, изчисляване на сметки, мрежи, бартер и др.);

Обстоятелствата на сделката с правата на парцелите (независимо дали земята е представлявана на открит пазар под формата на публична оферта, принадлежността на купувача и продавача, продавайки под несъстоятелност и т.н.);

Промяна на цените на парцелите за периода от датата на сключване на сделка с аналог до датата на оценката.

Същността и степента на различия между аналога от измерения парцел са определени в контекста на елементите за сравнение чрез директно извършване на всеки колега с обекта за оценка. Предполага се, че сделката с правата на земята ще се извършва въз основа на характеристиките на подобни сделки на пазара.

Метод на подбор

Методът се използва за оценка на правата върху застроената земя.

Условия за ползване на метода:

Наличие на информация за цените с единни свойства, подобни на един имот, който включва очакваните права на парцела;

Методът приема следната последователност от действия:

Определянето на елементи, на които се сравнява сравнение на едно имущество, което включва очакваните права за земя, с аналогови съоръжения;

Корекция за всеки от елементите на ценовото сравнение на всеки аналог, изглаждайки техните различия от един обект на недвижими имоти, който включва прогнозния парцел;

Изчисляване на разходите за заместване или възпроизвеждане на подобрения, разположени на прогнозния парцел;

Изчисляване на пазарната стойност на правата на прогнозния парцел чрез изваждане от пазарната стойност на един обект за недвижими имоти, пазарната стойност на подобренията на парцела.

Размерът на разходите за създаване на подобрения на парцела може да бъде определен с помощта на уголемени и (или) индикатори за елементарна стойност.

Увеличените индикатори на стойността включват и двата индикатора, характеризиращи параметрите на обекта като цяло - квадрат, кубичен, метър метър и индикатори за комплекси и видове работа.

Елементните индикатори включват елементарни цени и цени, използвани при определяне на размера на разходите за създаване на подобрения.

Разширените и елементарни показатели за разходи, изчислени в ценовото равнище, записани на определена дата (ниво на базова цена), могат да бъдат преизчислени на ценовото равнище на датата на оценяване, като се използва индексите за индексиране на текущите и прогнозите на строителните разходи.

Изчисляването на размера на разходите за създаване на подобрения, използвайки индикатори за елементарна стойност, също може да се извърши с помощта на методи за ресурс и ресурс-индекс. Методът на ресурсите (ресурс-индекс) е да се изчисли в настоящите (прогнозни) цени и тарифи на всички ресурси (елементи на разходите), необходими за създаване на подобрения.

При определяне на разходите за разходите за създаване на подобрения на парцела, печалбата на инвеститора на най-вероятното възнаграждение за инвестиране на капитал при създаването на подобрения следва да бъде взета под внимание. Печалбата на инвеститора може да бъде изчислена като разлика между продажната цена и разходите за създаване на подобни обекти. Печалбата на инвеститора може да бъде изчислена и като възвръщаемост на капитала при най-вероятно подобни на инвестиционните рискове.

Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на разходите за права върху застроената земя.

Условия за ползване на метода:

Наличност на информация за цените с еднакви имоти, подобни на един имот, който включва правата на прогнозния парцел;

Наличност на информация за най-вероятния дял на парцела в пазарната стойност на един обект за недвижими имоти;

Съответствие на подобряването на земята на земята до най-ефективното му използване.

Методът приема следната последователност от действия:

Определянето на елементи, на които се сравнява сравнение на един обект за недвижими имоти, който включва очаквания парцел с аналогови съоръжения;

Определение за всеки от елементите на сравнението на характера и степента на разликите на всеки аналог от единното собственост на недвижимите имоти;

Определяне за всеки от елементите на сравняване на корекции към цената на аналозите, съответстващи на естеството и степента на различията между всеки колега от единното собственост на недвижимите имоти;

Корекция за всеки от елементите на ценовото сравнение на всеки аналог, изглаждайки техните различия от един обект на недвижими имоти;

Изчисляване на пазарната стойност на един обект за недвижими имоти, чрез разумно обобщение на коригираните цени на аналозите;

Изчисляване на пазарната стойност на правата на земята, като се умножи пазарната стойност на един обект за недвижими имоти, най-вероятната стойност на стойността на стойността на правата на земята в пазарната стойност на един обект за недвижими имоти .

Метод на капитализация на наем на земя

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. Условието за използване на метода е възможността да се получат равни интервали за същите интервали един на друг по време на магнитуд или да се променя със същата скорост на дохода от очакваната правда под наем.

Методът приема следната последователност от действия:

Изчисляване на дохода за определен период от време, генериран от правото на отдаване под наем на земя с най-ефективното използване на наемател на земя;

Определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на доходите;

Изчисляване на пазарната стойност на лизинговия договор, като капитализира приходите, генерирани от това право.

При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем, приходите от това право се изчисляват като разликата между наемането на земя и размера на наем, предвиден в договора за лизинга за съответния период. В същото време, величината на наема под наем може да бъде изчислена като доход от доставянето на земя за отдаване под наем на пазарни цени на наема (най-вероятните наемни цени, по които парцелът може да се отдалечи на открито Пазар в конкуренция, когато страните по сделката са разумни, притежаващи с цялата необходима информация и при размера на наемните цени, всички извънредни обстоятелства не са отразени).

Дефиницията на пазарните проценти на наема в рамките на този метод включва следната последователност от действия:

Подбор за парцела, правото на лизинг, който се оценява с подобни обекти, на наеманите цени, за които са известни от наемите транзакции и (или) публична оферта;

Дефиницията на елементите, на които се сравнява земята, правото на лизинг, който се оценява с аналози;

Определяне за всеки елемент за сравняване на характера и степента на разликите на всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем;

Определяне за всеки елемент за сравняване на корекциите на наемните нива на аналози, съответстващи на естеството и степента на различия между всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем на лизинг;

Корекция за всеки елемент на сравняване на наемната скорост на всеки аналог, изглаждайки техните различия от земния парцел, правото на отдаване под наем;

Изчисляване на пазарния процент на наема за парцела, правото на лизинг, който се оценява от разумното обобщение на коригираните нива на колегите под наем.

Остават метод

Методът се използва за оценка на правата на застроената и безписена земя. Условието за прилагане на метода е възможността за изграждане на земя парцел, правата, на които се оценяват, подобренията, които носят доходи.

Методът приема следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на очаквания парцел;

Изчисляване на нетните оперативни доходи за подобряване, за определен период от време като работата на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения в съответния коефициент на капитализация на доходите;

Изчисляването на големината на наемане на земя като разлика в нетните оперативни доходи от едно имущество на недвижими имоти за определен период от време и нетни оперативни доходи, които идват да се подобрят за съответния период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на земята с капитализиране на наем на земя.

Методът също така признава следната последователност от действия:

Изчисляване на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения, съответстващи на най-ефективното използване на очаквания парцел;

Изчисляване на нетните оперативни доходи от един обект за недвижими имоти за определен период от време въз основа на пазарни цени;

Изчисляване на пазарната стойност на един обект на недвижими имоти чрез капитализиране на нетните оперативни доходи за определен период от време;

Изчисляване на пазарната стойност на земята, като извади от пазарната стойност на един обект на недвижими имоти за размножаване или подмяна на подобрения.

Метод на предназначение

Методът се използва за оценка на правата на застроената и безписена земя.

Условията за използване на метода са възможността за използване на земя с метод, който да доведе до приходи.

Методът приема следната последователност от действия:

Определяне на сумата и временната структура на разходите, необходими за използване на земния парцел в съответствие с възможността за най-ефективната му употреба (например разходите за създаване на подобрения на земята или разходите за разделяне на земята на отделни части, \\ t характеризиращи се с формите, видовете и естеството на използване);

Определяне на стойността и временната структура на приходите от най-ефективното използване на парцела;

Определянето на величината и временната структура на оперативните разходи, необходими за получаване на приходи от най-ефективното използване на парцела, включително, взема предвид размера на наем, предоставен от съществуващия договор за наем на парцела;

Определяне на стойността на дисконтовия процент, съответстващ на нивото на риск на капиталовите инвестиции в прогнозния парцел; При изчисляване на дисконтовия процент за приходи от правото под наем, следва да се вземе предвид вероятността от поддържане на приходи от това право;

Изчисляване на стойността на земния парцел чрез дисконтиране на всички доходи и разходи, свързани с използването на земя;

При определяне на прогнозния период, остава период до края на договора за лизинг, както и възможността за сключване на наемател на нов договор за определен период.

Източникът на доходите може да бъде нает, икономична употреба на земя или един обект за недвижими имоти или продажба на земя или един обект за недвижими имоти в най-вероятното време за пазарна стойност.

Изчисляването на приходите в версията на лизинговия имот следва да включва отчитане на доходите от продажба на един обект на недвижими имоти в края на прогнозния период.

За целите на настоящия доклад оценителят счита, че е възможно да се определи пазарната стойност на собствеността на земния парцел, използвайки метода за разпределение и метода на баланса.

Подходът на разходите се прилага, когато е възможно да се замени обектът за оценка от друг обект, което е или точно копие на обекта за оценка или има подобен възползващи се функции. Информацията, която е на разположение на оценителя, ви позволява да приложите подхода на разходите към оценката на пазарната стойност на обекта за оценка. Като се има предвид гореизложеното, както и въз основа на параграф 20 от федералния стандарт за оценка " Общи понятия Оценки, подходи за оценка и оценка на оценката "(FSO № 1), одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г., № 256, както и чл. 14 FZ-135 "на оценъчни дейности в Руската федерация", оценителят счита за възможно това приложиподходът на разходите към оценката на стойността на обекта за оценка. За да се определят разходите за възпроизвеждане (заместване), ще се прилага сравнителен единичен метод.

Сравнителен подход

Сравнителен подход е набор от методи за оценка на стойността на обект за оценка въз основа на сравнението на обекта за оценка с обекти - аналози на обекта за оценка, по отношение на който има информация за цените. Обективният аналог на обекта за оценка на целите за оценка е обект, подобен на оценъчния обект за основните икономически, материални, технически и други характеристики, определящи нейната стойност.

В рамките на сравнителния подход се отличават два метода: метод сравнителен анализ Метод за продажби и брутен бъбречен мултипликатор.

Сравнителен анализ на продажбите на метод - методът за оценка на пазарната стойност на обект за оценка, основан на анализа на цените за продажба или лизинг на обекти, сравними с очакваните, -анализирани, които се случиха на пазара на прогнозния обект преди датата на оценяване.

Сравнителният метод за анализ в допълнение към пряката дестинация (оценка на пазарната стойност) може да се използва за оценка на наемните цени, амортизацията или разходите за тяхното създаване, лихвени проценти и други параметри, необходими за оценка на стойността на недвижимите имоти, използвайки други подходи.

Методът на сравнение на пазара се основава на принципа на предлагане и търсене, според който цената на обекта на недвижимите имоти се определя в резултат на взаимодействието на силите и предложенията за търсене на обект на това място, по това време и в това пазар.

Този метод е метод за пряко моделиране на фактори за търсенето и предлагането. При закупуване на обект купувачът (инвеститор) се ръководи от принципа на замяна, който гласи, че максималната цена на обекта за оценка (RS OO) не надвишава минималната цена на пазарната стойност на обекта на аналога (RS OA) , който има сходни характеристики (фактори за формиране на награди).

Математически модел Оценките на обекта на недвижими имоти, използващи метода на сравненията на пазара, могат да бъдат представени в следния формуляр (формула 4):

където RS OO е пазарната стойност на обекта на оценяване;

W I.- тегло i.- аналог в стойността на обекта за оценка;

RSO. а I.- броя на аналозите;

н.- Брой аналози.

Методът за сравнение на продажбите се използва, ако пазарният обект на обекта е активен, т.е., към датата на оценката има информация, която е достатъчна за оценка на броя на сделките или предложенията. Например, методът на сравнение на пазара ви позволява да получите достатъчно хубави резултати За оценка на апартаментите, парцелите. Той почти никога не се използва за специални предмети (църкви, училища, стадиони и др.), Които нямат пазар или пазарът им е ограничен.

Метод на сравняване на пазара в присъствието на достатъчно данни ви позволява да получите надежден резултат от оценката.

За да се определи стойността на обекта на недвижими имоти чрез метод за сравнение на пазара, като правило се използва следната последователност от действия:

1. Изследвания на пазара и събиране на информация за сделки или предложения за закупуване или продажба на съоръжения, подобни на очаквания обект.

2. Проверете точността и надеждността на събраната информация и спазване на нейните пазарни условия.

3. Изборът на типичен за пазара за прогнозния обект на средства за сравнение и сравнителен анализ от избраното устройство.

4. Сравнение на аналогови съоръжения с обект за оценка, използвайки уредба за сравнение и изменения на цената на всеки сравняващ предмет по отношение на очаквания обект.

5. маркиране на коригираните стойности на цените на предмети - аналози, получени по време на техния анализ, в една стойност или диапазон от стойности на стойността.

Сравнителните единици се използват за извършване на прозрачна и разбираема процедура за сравнение на очаквания обект и нейните аналози. Например, продажните цени са показани на цените за размера на сградата, обикновено изчезват необходимостта да се правят корекции на размера на обектите.

Основните елементи на сравнението, които трябва да бъдат разгледани в метода на сравнителен анализ на продажбите, са:

1. прехвърлени права на собственост.

2. условия за финансиране.

3. Условия за продажба.

4. пазарни условия.

5. местоположение.

6. Физически характеристики (размер, качество на строителните работи, състоянието на сградата).

7. Икономически характеристики (оперативни разходи, условия на договори за лизинг, административни разходи, състава на наемателите).

8. Вид употреба (зониране).

9. Компонентите на разходите, които не са включени в недвижимите имоти.

В допълнение към основните елементи на сравнение, могат да се изискват и допълнителни елементи. Те включват ограничения за градско планиране, услуги, ограничения на околната среда, достъп до обекта на недвижимите имоти.

Броят на сравняващите обекти е от голямо значение. Колкото повече са броят на аналоговите обекти, толкова по-голям е оценителят на възможностите за получаване на надежден резултат.

На етапа на одобрение трябва да се даде предимство (да се възложи най-голямо тегло) на цените на аналозите, които са най-близки в техните характеристики към обекта за оценка, т.е. аналозите, цените бяха подложени на най-малкия брой корекции и самите корекции бяха сравнително малки.

Методът на сравняване на пазара разграничава две групи методи за анализ на корекции: количествено; Качество.

Тези групи се отличават със съотношението на броя на ценовите фактори и броя на аналозите, използвани за оценка.

Ако броят на N стойностите N е по-голям или равен на броя на ценовите фактори к., увеличен на единица ( н.≥ к.+ 1), след това за оценката използва методите на първата група: анализ на двойки данни; Анализ на групите данни; Статистически анализ; графичен анализ; анализ на чувствителността; анализ на разходите; Анализ на вторичните данни и капитализацията на разликите в областта на наемите и др.

Ако броят на аналозите н. по-малко от количеството к. Ценообразуващи фактори увеличени на единица ( н. < к. + 1), тогава оценката използва методите на втората група: относителен сравнителен анализ; Експертна оценка на метода (ранг анализ); Метод на интервюто.

Количествени методи за анализ

Количествените методи за анализ осигуряват използването на математически методи. Един от най-простия е анализът на двойките данни. Използването на този метод позволява на оценителя да определи корекцията в сравнителен елемент чрез сравняване на два обекта, които се различават в този елемент. Анализът на двойките данни е метод за математическо приспадане, който има ограничена приложимост, тъй като наборът от двойки данни са редки, а възможността за тяхната неправилна употреба не е изключена.

Анализът на двойки данни и групи данни е опция за анализиране на чувствителността. Анализът на чувствителността е метод, използван за определяне на влиянието на индивидуалните променливи за цената.

Оценките понякога използват статистически анализ на пазарни данни. Най-често в оценката се използва най-често корелационният регресионен анализ.

Графичният анализ е вариант на статистическия анализ, който позволява на оценителя да сключи чрез визуално тълкуване на графичните данни и използването на статистически методи за избор на криви.

В метода за анализ на разходите, такива показатели за разходи се използват като основа за изменение на измененията или разходите за получаване на лиценз. Важно е измененията да направят средните пазарни показатели.

Анализът на вторичните данни е да се определят измененията, които използват данни, които нямат пряка връзка с оценката или сравняваните предмети. Вторичните данни характеризират общия пазар на недвижими имоти. Като правило, информация за тях се получава от специализирани публикации в недвижими имоти.

Качествени методи за анализ

Един от качествените методи за анализ е относителен сравнителен анализ. Тя се състои в проучване на връзките, идентифицирани въз основа на пазарни данни без използването на изчисления. Много оценители използват този метод, тъй като отразява несъвършената природа на пазарите на недвижими имоти. Методът се основава на анализа на сравними продажби, за да се сравнят характеристиките на сравними обекти с прогнозен обект на собственост.

Методът на експертните оценки е изменение на относителния сравнителен анализ. В този метод тези сравними продажби, получени по метода на експертното проучване, се класират в намаляващ или нарастващ ред. След това оценителят анализира всяка транзакция, за да определи относителното положение на прогнозния обект в пробата.

Личните интервюта могат да помогнат за идентифициране на становището на информираните участници на пазара на очаквания обект за недвижими имоти. Тази информация трябва да се разглежда като вторични данни, които не трябва да се използват като един критерий за определяне на измененията или посочените показатели за стойността.

Последователност от изменение

Последователността, в която се правят изменения в сравними обекти, се определят въз основа на анализа на пазарната информация.

Изменения на местоположението, физическите характеристики, икономическите характеристики, вида на използването и компонентите, които не са включени в недвижимите имоти, се сумират.

Координация на показателите за стойността

В хода на този етап оценителят анализира получените показатели и ги намалява до обхвата на стойностите или една величина. На този етап се считат предимствата и недостатъците на всеки показател за разходите, надеждността на пазарните данни, както и методите за анализ, и внимателно се претеглят.

В хода на координацията е необходимо да се гарантира, че полученият индикатор за стойността корелира с цел оценка и индикатори на стойността, получена като се използват други методи за оценка.

Брутен бъбречен мултиплициращ метод

Този метод се основава на предположението, че стойността на дохода на недвижимите имоти е ценообразуващ фактор, а принудата на цената и дохода за подобни обекти предоставя основания за използване на средни резултати при оценката на конкретен обект за недвижими имоти.

Брутният бъбречен мултипликатор е показател, отразяващ стойността на продажната цена и брутния доход на имота. Брутният дентален мултипликатор се използва за обекти, чрез които е възможно надеждно да се оцени или потенциален или валиден брутен доход. Този индикатор се изчислява чрез подобни обекти на недвижими имоти и се използва като мултипликатор към съответния индикатор на очаквания обект.

Етапи на оценка на недвижимите имоти с голям мултипликатор за наем:

1. Брутният доход на прогнозния обект се оценява или потенциално или валидно.

2. Най-малко три аналога са избрани като прогнозен обект, за който има надеждна информация за продажната цена и степента на потенциален или валиден доход.

3. Направени са необходимите корекции, увеличаване на съпоставимостта на аналозите с очаквания обект.

4. За всеки аналог се изчислява брутният бъбречен мултипликатор.

5. Определя се от крайния BPM като средна стойност на изчисления WRM във всички аналози.

6. Пазарната стойност на прогнозния обект се изчислява като продукт на средния BPM и оценката на адекватния брутен доход на прогнозния обект.

Пазарната стойност на очаквания обект се изчислява с формула 5

RS OO \u003d PVD OO (DVD OO) · VRM,

PVD - потенциален брутен доход;

DVD - валиден брутен доход;

VRM - брутен мултипликатор за наем.

Методът е достатъчно прост, но изисква съответствие с тези условия като наличие на развит и активен пазар на недвижими имоти, възможността за получаване на надежден пазар и икономическа информация. Недостатъците на метода включват невъзможност за постигане на пълната съпоставимост на очаквания обект и аналози, както и въздействието върху пазарната стойност на оперативните разходи.

Сравнителният подход най-изцяло отговаря на изискванията за пазарни възможности търговски недвижими имоти. Оценката има надеждна и достъпна информация за цените и характеристиките на аналоговите съоръжения. Като се има предвид горното, както и въз основа на точка 20 от федералния стандарт, "Общи бележки за оценка, подходи за оценка и изисквания за оценка" (FSO № 1), одобрени по реда на Министерството на икономическото развитие на. \\ T Руската федерация от 20 юли 2007 г., № 256, както и изкуство. 14 FZ-135 "на оценъчни дейности в Руската федерация", оценителят счита за възможно това приложи Сравнителен подход за оценка на пазарната стойност на обектите на оценката. В рамките на сравнителния подход оценителят прилага метод за сравнение на продажбите като метод, който дава най-точния резултат.

Печеливш подход

Рестолен подход (подход на доходи)- набор от методи за оценка на стойността на обекта за оценка въз основа на определянето на очакваните доходи от използването на обект за оценка.

Оценката на пазарната стойност, използваща подход за доход, се основава на трансформацията на доходите, която се очаква да бъде оценена в процеса на оставащия икономически живот в цената. От теоретична гледна точка източникът на доходи може да бъде всеки: наем, продажба, дивиденти, печалби. Основното е, че това е продуктът на очаквания актив.

С този подход е възможно и препоръчително да се оцени оценката на използваните или могат да се използват в интерес на добива на доходи (недвижими имоти, акции, облигации, записи, нематериални активи и др.).

Основните принципи на оценка на актив на дохода са принципът на изчакване и принципа на заместване.

Принципът на очакванията за този подход е основният принцип за формиране на метод. Той казва, че пазарната стойност на актива (RS OO) се определя от настоящата (днешната текуща) стойност на целия му бъдещ нетен доход I.

Колкото по-висок е потенциалът на приходите на очаквания актив, толкова по-висока е нейната стойност. В същото време анализът на доходите следва да се извършва през останалия икономически живот на актива при условията на използване през този период по най-ефективния начин.

В съответствие с принципа на заместване максималната стойност на актива не трябва да надвишава най-малка ценаНа които може да се закупи друг подобен актив с еквивалентен добив. Този принцип е аналогичен на икономическия принцип на алтернатива на инвестициите.

Като част от подхода на доходите, методът за пряк капитализация и методът на дисконтираните парични потоци се различават.

Основата на тези методи е анализът и оценката на нетните оперативни доходи и коефициента на капитализация или дисконтиране.

С пряка капитализация се извършва оценка на нетния оперативен доход на първата година на използване на актива, при условие че е в етап на генериране на типични доходи и оценка на коефициента на капитализация за трансформиране на дохода до текущата стойност, и. \\ T В метода на дисконтираните парични потоци - прогнозата на чистите оперативни доходи в процеса на използване на актива, включително нетните приходи в края на прогнозния период, оценката на коефициента на дисконтиране и определянето на размера на текущите стойности На тези доходи.

Тези методи се отличават по начини за анализ и изграждане на потока от доходи и коефициентите на тяхното превръщане в текущата стойност.

В метода на пряката капитализация за оценка на пазарната стойност нетният доход от първата година от използването на актива се разделя на коефициент на капитализация, получено въз основа на данни за коефициента на капитализация на активи, подобни на очаквания актив. В същото време не е необходимо да се оценява тенденцията за промяна на приходите навреме и при оценката на коефициента на капитализация - да се вземат предвид компонентите си отделно: степента на възвръщаемост на капитала и степента на нейното връщане. Предполага се, че счетоводството за тенденциите на всички компоненти на очаквания актив е положено в пазарните данни. Трябва да се отбележи, че методът за пряк капитализация е приложим за оценката на текущите активи, използвани по най-ефективния начин и не изисква оценка на големите в продължителността на капиталовите инвестиции в ремонт или реконструкция.

При оценката на метода на капитализация съгласно степента на възвръщаемост на капитала, тенденцията за промяна на нетния доход във времето се взема предвид и всички компоненти на коефициента на капитализация се анализират отделно.

Като цяло, тези методи могат да бъдат определени, както следва.

Метод на пряка капитализация - метод за оценка на пазарната стойност на нечувстващ актив, основан на прякото преобразуване на най-типичния доход на първата година в цената, като го разделя на коефициента на капитализация, получена въз основа на анализ на пазарните данни за съотношението \\ t на доходите за разходите за активи, подобни на очакваните оценени.

Методът за анализиране на дисконтираните парични потоци е метод, при който да се оцени пазарната стойност, като се използва степента на възвръщаемост на капитала като лихвен процент, последван от сумирането на паричния поток на всяка година от очаквания актив, включително паричния поток, включително паричния поток, включително паричния поток препродажбата си в края на периода на говорене.

Чистият оперативен доход е равен на разликата във валидните брутни доходи и оперативни разходи. В същото време само тези оперативни разходи, които по правило носят наемодателя, се приспадат от действителния брутен доход.

Валидният брутен доход е равен на разликата в потенциалните брутен доход и загуби от помещения престой и загуба от неплащане под наем.

Потенциалният брутен доход е равен на доходите, които могат да бъдат получени от преминаване на цялата площ на единния имот под наем в отсъствието на загуби от неплащане на наем. Наемните цени за използване на едно собственост на недвижими имоти се изчисляват въз основа на пазарни цени на наема.

За празни и употребявани области се използват и пазарни цени за техните нужди. Потенциалният доход включва други приходи, получени от неразделни подобрения на недвижимите имоти, но не са включени в наема.

Оперативните разходи се определят въз основа на пазарните условия за лизинг на единни свойства. Оперативните разходи са разделени на: условно постоянно - независимо от нивото на запълване на един обект за недвижими имоти, условно променливи - в зависимост от нивото на попълване на единното свойство и цената за замяна на краткотрайни елементи на сградата. Оперативните разходи не включват обезценяващи се приспадания за недвижими имоти и разходите за обслужване на задълженията на собствеността.

Изчисляване на разходите за замяна на елементи на подобрения с кратко време на употреба се извършва чрез разделяне на размера на разходите за създаване на елементи на подобрения за тяхното използване. В процеса на извършване на изчисления на данни е препоръчително да се вземе предвид възможността за процент от паричните средства да заменят елементите с кратка употреба.

Разходите за управление са включени в оперативните разходи, независимо от това кой управлява обекта на недвижими имоти - собственик или мениджър.

Като цяло, в съответствие с принципа на очакване, математическото изразяване за оценка на пазарната стойност на актива, използвайки подхода на доходите, има следната форма (формула 6):

,

където RS OO е пазарната стойност на обекта за оценка; i - Номер на текущия период; Чор I. - чист оперативен доход i.- за период, г - степен на възвръщаемост на капитала (отстъпка от доходи), реверсия - доход от продажбата на обект за оценка, \\ t к.- номер на последния прогнозен период.

При оценката на обекта за недвижими имоти одобреният подход трябва да се съсредоточи върху типичното поведение на инвеститора (купувач) на обекта на недвижимите имоти. Инвеститорът, който придобива актив на дохода, обикновено поставя най-малко две цели: да получат адекватни рискови печалби и връщане първоначално инвестирани пари.

По този начин, chod някои i.- Година може да бъде разделена на два компонента (формула 7)

Приходите за годината, които генерират обект за недвижими имоти, трябва да бъдат позиционирани в края на годината, т.е., да го считат в резултат на икономическата дейност на собственика на печелившата експлоатация на собствеността на недвижимите имоти през тази година.

Приходи на инвестиции i.- Година, от своя страна, може да бъде разделена на два компонента: инвестиционен доход, еднаква пазарна стойност на подобренията в началото i.- Година и инвестиционен доход, еднаква пазарна стойност на парцела през същата година.

Методи за връщане на капитал

Полагане на част от дохода в компенсаторния фонд, собственикът се натрупва в него пари в брой Да върне непобедима част от първоначалната инвестиция, т.е. връщането на капитал от тази гледна точка може да се определи като процес на обезщетение за изчерпаната част на актива, дължащ се на част от дохода.

В теорията на оценката на недвижимите имоти, са известни три метода на връщане (възстановяване) на капитал: метод на звънене, метод на инуда и метод Xioscold. Те се различават в използването на различни лихвени проценти на компенсаторния фонд.

Права възвръщаемост на капитала (пръстен)

Предполага се, че възстановяването на основния размер на инвестицията се осъществява периодично равни части по време на продължителността на актива. Методът на звънене е оправдан само в случай на систематичен спад в доходите.

Скоростта на възвръщаемост на капитала се определя като 1 / н.където н.- оставащия живот на икономическия живот на сградата

Единна анулация на капитал (метод на Инуда)

Пълното име на метода на Инуда е методът за връщане на капитал за сметка на дохода при формирането на фонд за възстановяване с процентна ставка, равна на ставката на капиталовия доход (инвестиция).

В съответствие с името, този метод се характеризира с натрупване на депозити в компенсаторния фонд при лихвения процент, равен на темповете на възвръщаемост на собствения капитал. Използва се, когато се очакват постоянни доходи по време на целия прогнозен период. Възвръщаемостта на основния размер на инвестициите се извършва по размер на дохода и се изчислява по формулата (формула 8)

Връщане на основния размер на инвестициите върху фактора на фондацията за възстановяване и процента на приходите на правото риск (Xiossold метод)

Хосколният метод заема междинно място сред двата гореспоменати метода. Използва се, когато инвестициите не са толкова печеливши да ги реинвестират със същия темп на% като първоначалната инвестиция. Тя се характеризира с натрупване на депозити в компенсаторния фонд за някакъв безрисков лихвен процент.

Традиционно, това беше така, че при оценката на недвижимите имоти основният източник на доходи е отдаден под наем от очаквания обект.

Наемете обект, като правило, се проявява в две основни форми:

Наемете съоръжение като цяло (сграда, парцел);

Наемете част от обекта (стая, апартаменти, офис в бизнес центъра, хотелски стаи, паркинг, гараж в кооперация и др.).

Основното е, че източникът на доходите е пряко и неразривно свързан с очаквания актив, т.е. доходът трябва да бъде функцията само на очаквания актив.

Чистите оперативни приходи в най-общия случай могат да бъдат определени като разликата във валидни брутни приходи и разходи, необходими за доходите. И оперативните разходи могат да бъдат определени отново в най-общия случай, както и разходите, свързани с получаването им необходимо ниво доход.

Класическата последователност на изчисляване на нетните оперативни доходи, основани на отражението на реалния паричен поток, е както следва:

1. Потенциален брутен доход.

Минус: загуба на доход от умпресор (актив при употреба).

Минус: загуби от неплащане.

Плюс: Допълнителен доход.

2. Валиден брутен (ефективен) доход.

3. минус оперативни разходи:

Текущите оперативни разходи са разходите, свързани с ежедневната работа на обекта на недвижимите имоти (условно постоянни и условно променливи).

Разходи за капитал - парични средства, приспадане специални фондации, създадени за "стабилизиране" на големи еднократни разходи, свързани с работата на обекта на недвижими имоти (главно с ремонт или подмяна на краткотрайни елементи на сградата).

4. периодични чисти оперативни приходи.

Специален вид доход в версията на оценката на наемите е нетен доход от реверсия или нетен доход от продажбата на обект на недвижими имоти в края на отработения период. Нетните доходи на собственика от продажбата на актив (големината на връщането) могат да бъдат определени като доход, еднаква разлика цена на продажбата на задължения и разходи и разходи за актив минус, свързани с продажбата на актив.

На практика е обичайно да се използват три начина за прогнозиране на продажната цена:

Прогноза за продажната цена в абсолютни парични условия;

Прогнозна продажна цена, основана на лихвена промяна в периода на собственост;

Прогнозните цени въз основа на оценката на известните методи за оценка на пазарната стойност на актива в края на прогнозния период.

Първият начин на практика е много рядко приложим. Обикновено се използва, когато има отделно споразумение за продажба на обект в предварително договорена фиксирана цена, като например възможност за закупуване на собственост в края на срока на лизинга. Този метод може да се използва и при оценката на отдаване под наем за дълго време на недвижими имоти, при условие че продажбата се случва много преди края на отдаването под наем.

В този случай разходите за реверсия се изчисляват като текущи разходи по време на продажбата, разходите за загубени плащания по под наем по сравнително нисък дисконтов процент. Известно е, че дисконтът отразява рисковете от непълна или загуба на доход. Колкото по-високи са тези рискове, толкова по-висок е дисконтът. В този случай, при наличието на сключени договори, рисковете от непълни доходи са минимални и следователно дисконтът трябва да бъде нисък. Методът за оценка на разходите за връщане въз основа на процентната промяна в цената за периода на собственост се основава на анализа или годишния, или окончателния процент на промените в разходите за периода на собственост.

И накрая, третият начин за оценка на разходите за връщане се основава на използването на пазарната стойност на актива, продаван по известни методи, но към датата на края на прогнозния период.

Така, от гледна точка на подхода на доходите, обратното трябва да се разглежда като продажба на новия собственик на правата за получаване на бъдещи доходи.

Оценка на дисконтовия процент

Един от най-важните етапи Оценките за недвижими имоти, използващи подход за доходи, е изчисляването на ставката (степента) на отстъпката, необходима за определяне на текущите разходи за потока от доходи, който генерира обект за недвижими имоти.

Както се прилага към подхода на доходите, оценителят предполага, че крайната цел на инвеститора е да получи доход, който надвишава първоначално инвестираната сума. Въз основа на това, както е показано по-горе, общият очакван доход на инвеститора се състои от пълно връщане на първоначално инвестираната сума и печалбата или възнаграждението (капиталов приход).

В процеса на капитализация на доходите могат да се използват много тарифи (норми) на рентабилност или рентабилност. Всички от тях до една степен или други са своеобразни доходи.

Общият коефициент на капитализация (R o) е цената на приходите за всички имущество и е равна на отношението между очакваните нетни оперативни приходи от една година и цената или стойността на всички имоти. Общото съотношение капитализация не е степента на дохода за капитала или пълния инвестиционен метър. Тя може да бъде повече, по-малка или равна на очакваната норма на възвръщаемост на капитала в зависимост от очакваните промени в приходите и разходите.

Оценка на недвижими имоти с инкрементален метод, оценителят трябва да бъде достатъчно добре да си представим икономическия характер и математическото значение на дисконтовия процент. В процеса на оценката оценителят трябва да отразява от гледна точка на инвеститора, който купува обект на недвижими имоти, обменя пари от него за правото да ги получи в бъдеще. Това е тази връзка, която отразява дисконтовия процент.

От математическа гледна точка, дисконтът в съответствие с теорията на разходите за пари във времето е оферта за процент, който се използва за прехвърляне на бъдещи парични потоци в текущите им разходи.

От икономическа гледна точка дисконтът е минималната печалба, на която инвеститорът се изчислява чрез инвестиране на пари при закупуването на доходен актив. Очевидно всяко изчакване е вероятностна категория.

Колкото по-висока е степента на риск от получаване на приходи от един вид дейност, толкова по-висок в абсолютните термини трябва да има дисконтов процент на този доход при оценката на актив, свързан с тази дейност, т.е. степента на възвръщаемост на инвестициите в актив е пропорционално на риска от инвестиране в този актив.

Дисконтов процент и въз основа на някои минимални печалби (без риск) и допълнително включва награда за различни видове Риск: инфлация, увеличение на цените, данъчни промени, несъстоятелност, неликвидност и др.

Дисконтовият процент официално може да се определи като рискова функция (Формула 9)

D \u003d. е. (D b, p 1, p 2, ..., p I.),

където d b - безрискова ставка; P 1, p 2, p I. - някои много рискове.

Така проблемът за определяне на количеството дисконтов процент е да се определи факторът (функционална или стохастична) връзка е.и в количествена оценка на премия, съответстваща на един или друг риск.

Има следните методи за определяне на дисконтовия процент.

Метод на кумулативна конструкция

Най-често срещаната форма на комуникация дисконтиране с награди е така наречената кумулативна форма.

В съответствие с този метод, дисконтът е равен на размера на безрисковите залози и премиите за следните системни и несистематични рискове: допълнителен риск, риск от неликвидност и риск от управление на инвестициите. Понастоящем няма формални методи за оценка на премиите за тези рискове. Тяхната дефиниция в момента се извършва.

Метода на вътрешна рентабилност или IRR метод

Същността на метода е да анализира и статистическата обработка на вътрешните норми за рентабилност на проекти, сравними с проекта на прогнозния обект, цените на продажбите са известни. За да се оцени скоростта, е необходимо да се симулира за всеки обект на обект-аналог за определен (прогнозен) период от време, като се вземе предвид сценарият на най-ефективното използване на дебита и доходите, изчислява вътрешната скорост на рентабилност и. \\ T Получените резултати за обработване на всички приемливи в този случай по статистически метод или експертния начин, например, на теглото, предварително с помощта на експерти, назначавайки теглото на всяка от оценките на дисконтите. Като цяло алгоритъмът за изчисляване на дисконтовия процент може да бъде представен, както следва:

1. Избор на обекти, сравними с очакваните, с известни продажни цени.

2. Изчисляване на наемните цени за сравними обекти, като се вземат предвид сценария на най-ефективната им употреба.

3. моделиране на разходите и потоците от доходи за сравними обекти. В същото време цената на обекта на обекта може да бъде приета равна на разходите за покупка, като се вземат предвид:

Разходи за представяне на обект към най-ефективното използване;

Инфлационна оценка за сложен процент;

Обезценяване поради естественото остаряване.

4. Изчисляване на крайните възвръщаемост (вътрешни стандарти за връщане).

5. Определяне на дисконтовия процент за оценката като средна или среднопретеглена стойност на крайните отбранителни проценти на сравними обекти.

Алгоритъм за определяне на стойността на обекта на оценка по метода

пряка капитализация

Като цяло, оценката на пазарната стойност, използваща подхода на доходите, включва редица следните задължителни етапи:

1. Анализ на най-ефективната употреба (NEI) на обекта за оценка.

2. Събиране на пазарна информация за рентабилността на аналоговите съоръжения.

3. Оценка на нивото на доходите на обекта на оценяване в неговия NEI въз основа на анализа на доходите на аналоговите обекти - оценката на нетните оперативни доходи на оценъчния обект.

4. Оценка на разходите за представяне на обект на оценка на NEI (ако е необходимо).

5. оценка на капитализацията или процента на отстъпка въз основа на съответните показатели за обекти на аналози, инвестиции, в които са сравними по отношение на нивата на риск в обекта за оценка, като се вземат предвид допълнителните рискове, свързани с разходите за привеждане на Ней.

6. капитализация на доходите в текущите разходи, като се вземат предвид разходите за привеждане на НОИ и формирането на становище относно бягаща пътека: Оценка на пазарната стойност на подхода на доходите.

Алгоритъм за определяне на стойността на обекта на оценка по метода на дисконтирания паричен поток

Методът на намаления паричен поток определя пазарната стойност на недвижимите имоти като размера на дисконтирания доход, който може да генерира обект в бъдеще.

По-долу ще се появи спецификата на прилагането на традиционната схема на намаления паричен метод:

Дисконтовият процент трябва да спазва инвеститора, изискван от степента на дохода за собствения капитал;

Като текущ доход за периода на собственост, оценителят не използва нетни оперативни приходи и парични постъпления върху собствен капитал, които представляват салдото след изваждане на задължителни плащания към Банката;

Приходите от прогнозната продажба на недвижими имоти в края на отработения период са разликата между цената на препродажбата и баланса на ипотечния дълг на тази дата.

Метод за дисконтирани парични потоци на по-супермарlen, приложимо е да се оцени всички доходи от недвижими имоти, включително обекти с нестабилен доход. Обикновено се случва нестабилен приходен поток, ако имотът е в процес на изграждане, реконструкции или само на пазара, друга причина за стабилността на доходите е незадоволителното състояние на икономиката.

1. 37. Оценка на разходите за права на земя по методи за подход на доходи

37.1. Наем на разходите под наем

37.1.1. За да оцените разходите за наемане на наемател на земята за определен период от време, можете да използвате следния израз: къде VA.- стойност на ползата за периода от време T.(разходи за права на наем); T.- лизингов срок; R.- чист оперативен доход от земята; Д. - отстъпка.

Необходимо е да се оцени правото на дългосрочен наем на пасище. Парцел в 2 хектара е прехвърлен в администрацията на областта под наем за 49 години, за да се използва като пасища. Наем на борда, определен от администрацията - 274.18 рубли / ха / година. Остатъчната употреба на употреба е 47 години. Приходите от пасища за мляко са 7038 рубли / ха. Пазарната стойност на пасището, изчислена от метода на капитализация на земята, е 7038: 0.11 \u003d 63981.8 рубли / ха.

Изчисление Правото на дългосрочни лизинг на пасища се извършва въз основа на възможни сценарии за по-нататъшно използване на Земята след края на лизинговия срок.

Сценарий 1. След изтичане договорът няма да бъде удължен. Разходите за права се определят от капитализацията на наем на земя за 47 години.

Разходите за права за наем \u003d
\u003d 61034. / Ха.

Сценарий 2. След края на срока на лизинга договорът ще бъде удължен. Наемните плащания ще продължат постоянно.

Разходите за права на наемите се определят като разликата между пазарната стойност на земята на правото на собственост и плащания на земя, което дава възможност да се използва Земята в правото на наема за безкраен период от време (капитализирана стойност на действителното наемане).

Разходите за права за наем \u003d
\u003d 61490 разтриване. / Ха.

Сценарий 3. След края на лизинговия срок земята ще бъде закупена на цена от 2000 рубли / ха.

Цена на обратно изкупуване - 2000 рубли / ха.

Капитализираните разходи за наем на наем за 47 години ще бъдат:

\u003d 2475 рубли / ха.

Разходите за обратно изкупуване след 47 години лизинг \u003d
\u003d 13. / ха.

Разходите за права под наем \u003d 63982 - 2475 - 13 \u003d 61492 рубли / ха.

Средно: (61034 +61490+ 61492): 3 \u003d 61339 разтриване. / Ха.

Да предположим, че средната стойност се приема като крайна стойност. Тогава цената на отдаване под наем на 2 хектара писти хектара 47 години \u003d 61339 × 2 \u003d 122678 разтриване. / Ха.

37.1.2. Пазарната стойност на наемите може да бъде изчислена чрез капитализация на плащанията по наемане на земя, ако тези плащания се определят от условията на пазарни сделки.

37.1.3. Ако процентите, които не съответстват на пазара, например, определени от общината, се използват в изчисленията на капитализираните разходи за наем на плащания, след което се определя стойността на собственика или наемодателя (в този случай на общината) до Парцел по време на сегашната му употреба. Тази стойност няма да бъде пазарната стойност на правото на наемане на земя.

37.2. Наемане на коли под наем Наемодателя

37.2.1. Разходите за наем на наемодателя се изчисляват за земния парцел, даден от собственика (в нашите условия, обикновено от държавата или общината) под наем, и се определя от международните стандарти за оценка като разходите за лихвата на Freigold, подлежащи на. \\ T Интереси на лизинга.

37.2.2. При Frigold означава абсолютното право на собственост, при спазване на ограниченията, установени само от държавата. Според MSO "цената на Frigold или отдаване под наем обикновено се счита за сума от настоящата стойност на очаквания нетен доход, който трябва да бъде получен като част от лизинга плюс стойността на очакваната стойност на имота, когато се използва и притежание Върнете се в наемодателя. "17.

37.2.3. От това определение следва, че правото на отдаване под наем на наемодателя (държави, община) се определя от настоящите разходи за доходи от сключеното споразумение за наем на земя, което се определя от размера на наема, създаден по договора, и \\ t потенциален доход от продажбата на земя или правото да сключат договор за лизинга след края на срока на настоящия договор.

37.2.4. Оттук и цената на правото на наемодателя на земята, под наем, може да се определи, както следва.

1. Ако последващата продажба на земя в имота е разрешена, пазарната стойност на това право се определя като:
където В. НО - цената на правата на наемите под наем (цената на FRIGOLD или стойността на земята, обременена от договора за лизинг); ПИ.- Наем в споразумението за наем, \\ t T.- срок на лизинг, В. М. - пазарна стойност на Земята към момента на оценката, степента на отстъпка.

2. Ако последващата продажба на земя в имота не е разрешена, но е възможно да се продават права за наем:
Където: В. Пс. НО - пазарна стойност на продажбата на права за наем. В случая, когато плащанията по отдаване под наем са постоянна стойност на PI \u003d p \u003d const, можете да приложите изразяването:
.

Срок на лизинга - 49 години, процентът на Съвета, създаден в договора за лизинг - $ 40,000 / ha, пазарната стойност на правото да влезе в договор за наем е $ 10,000,000 / ha, с отстъпка от 10%.

Следователно разходите за наемане на наемодателя (собственик на парцела) е равен на:
= $489 956.

Ако периодът на лизинга е 5 години, тази стойност ще бъде:
= $6 360 844.

37.2.5. От горепосочените изрази следва, че цената на лизинг на отдаване под наем не съвпада с пазарната стойност на собствеността, ако плащанията са направени на фиксирани ставки, тъй като сега се случва главно и се случва с парцели в държавна и общинска собственост, с отстранителна част Обратно изкупуване на земя (права на наем).

37.2.6. Оттук следва също така, че правото на наемане на лизингодателя е по-малко от по-далечен период, плащанията към обратно изкупуване на земята или правата на наемателя се приемат, при условие, че наемът е по-малък от пазара. Това означава, че обезценяването на бъдещите приходи се дължи на влиянието на коефициента на дисконтиране, както и това се случва при оценката на други природни ресурси, които привличат приходи в дългосрочна перспектива.

37.2.7. По същия начин е възможно да се определят разходите за други частични права върху земята - правата на вечната употреба, наследствената собственост.

Министерство на имуществените отношения
РУСКА ФЕДЕРАЦИЯ

Поръчка

Относно одобрението на насоките за определяне на пазарната стойност на правото на наемане на земя

Документът се връща без държавната регистрация
Министерство на правосъдието на Руската федерация

Писмо на Министерството на правосъдието на Русия от 06.05.2003 г. № 07/4533-SMD.

______________________________________________________________

В съответствие с (заседание на законодателството на Руската федерация, 2001, N 29, Article.3026):

Одобрява съпътстващите насоки за определяне на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя.

Министър
F.R. Gazizullin.

Методически препоръки за определяне на пазарната стойност на правото на наемане на земя

I. Общи разпоредби

Тези методологични насоки за определяне на пазарната стойност на наема под наем на земя, разработени от Министерството на имуществото на Русия в съответствие с постановлението на правителството на Руската федерация от 06.07.2001 г. N 519 "относно одобряването на стандарти за оценка".

II. Методични основи Оценка на пазарния наем на пазара

Пазарната стойност на правото на земята на земния парцел се определя въз основа на принципите на полезност, доставка и търсене, замяна, промени, външното влияние, посочено в раздел II на методически препоръки за определяне на пазарната стойност на сухоземните парцели, одобрени *.

________________

* Писмо от Министерството на правосъдието на Русия от 15 април 2002 г. N 07/3593-SMD, признато не се нуждае от държавна регистрация.


Пазарната стойност на наемите на земята на земята зависи от десния наемател, срокът на правото, тежестта на правата на наемите, правата на други лица на земята, предназначение и разрешеното използване на земята парцел .

Пазарната стойност на правото на земята на земята зависи от очакваната стойност, продължителност и вероятност за получаване на приходи от право на лизинг за определен период от време с най-ефективното използване на наемателя (принципа на очакване).

Пазарната стойност на наемите на земята на земята се определя въз основа на най-ефективното използване от наемателя на парцела, т.е. най-вероятното използване на парцела, който е практически и финансово изпълнен, икономически обоснован , съответните изисквания на законодателството и в резултат на които ще бъде максимална максимална стойност на стойността на лизинговия лизинг на земята (принципа на най-ефективното използване).

Очакваната стойност на стойността на правото на наемане на земя може да бъде изразена с отрицателна стойност (например, ако размерът на наемния наем от договора за наем на земята е по-висок от пазарния размер на наема този сайт). В такива случаи, като правило, не е възможно да се отменя предметът на оценката на открития пазар в контекста на конкуренцията, когато страните по сделката са интелигентно, имат цялата необходима информация и няма извънредни обстоятелства на. \\ T транзакция.

При оценката на пазарната стойност на наема под наем на регистрацията на земята се препоръчва да се използват разпоредбите на раздел III методологически препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия от 06.03.2002 г. 568-P.

Препоръчва се докладът за оценка на пазарната стойност на наемите в земята, включително:

информация за държавната регистрация на правата на наемите (договор за наем) в случаите, когато определената регистрация е задължителна;

информация за тежестта на наемите на земята и най-голяма земя;

основата на настъпването на права на наемане на наемателя;

определяне на наемателя на наблюдателя:

крайният срок, за който се сключва договорът за наем на лизинг;



характеристики на пазара на земя, други недвижими имоти, права на земя, включително пазара за наемане на земя и други недвижими имоти.

IV. Оценка на методите

Оценячът по време на оценката е длъжен да използва (или оправдае отказа за употреба) скъпи, сравнителни и печеливши подходи към оценката. Оценката има право самостоятелно да определя специфичните методи за оценка във всеки от подходите към оценката. При избора на методи, адекватността и точността се вземат предвид, за да се използва това или този метод на информация.

Като правило, при оценката на пазарната стойност на лизинговите права на земята, метода за сравнение на продажбите, метода за разпределение, метода на разпределение, метода на капитализация, метода на баланса, методът на предвидената употреба се използва.

Сравнителният подход се основава: Методът за сравнение на продажбите, метод за разпределение, метода на разпространение. Подходът на доходите се основава: методът на капитализация на доходите, метода на баланса, метода на предназначението. Елементи на подхода на разходите по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или подмяна на подобрения на парцела за отстраняване се използват в метода за премахване, метода на изолиране.

Съдържанието на изброените методи е дадено във връзка с оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на парцели, както в сгради, сгради и (или) структури (наричан по-долу (наричан по-долу - съблечена земя).

В случай на използване на други методи в доклада за оценка, препоръчително е да разкриете тяхното съдържание и да оправдаете използването.

1. Метод за сравнение на продажбите

1. Метод за сравнение на продажбите

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите право на метода за сравняване на продажбите се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 1 от IV методологическите насоки за определяне на пазарната стойност на земните парцели, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия От 06.03.2002 N 568-P, като се вземат предвид следните характеристики.

При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем на земя с метод за сравнение на продажбите като част от факторите на стойността, включително следните фактори:

период от време, останал до края на договора за лизинг;

стойността на наема, предоставена от договора за наем;

процедурата и условията за прилагане (включително честота) и промени в наемите, предвидени в договора за наем;

необходимостта да се получи съгласието на собственика да направи сделка с правилния лизинг;

наемателят има право да изкупи наемания парцел;

наличието на преференциално право на наемателя да сключи нов договор за наем на земята, след изтичането на договора за наем.

2. Метод за изолиране

2. Метод за изолиране

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроени площадки. При оценката на пазарната стойност на правото на лизинг от метода на подбор се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 2 от IV методологическите насоки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t от 06.03.2002 n 568-p.

3. Метод на разпространение

3. Метод на разпространение

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроени площадки. При оценката на пазарната стойност на наема под наем от метода за разпространение, се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 3 от раздела IV на методологическите препоръки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на собствеността на Русия от 06.03.2002 г. N 568-p.

4. Метод на капитализация на дохода

4. Метод на капитализация на доходите

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. Условието за прилагане на метода е възможността за получаване на същите интервали от времето, равно на един от друг или различно със същата скорост на дохода от очакваната правда под наем.

Методът приема следната последователност от действия:

изчисляване на дохода за определен период от време, генериран от правото на отдаване под наем на земя с най-ефективното използване на наемател на земя;

определяне на стойността на съответния коефициент на капитализация на доходите;

изчисляване на пазарната стойност на лизинговия договор, като капитализира приходите, генерирани от това право.

Съгласно капитализацията на доходите е определение към датата на оценяване на стойността на всички бъдещи равни дялове или различни с еднакъв размер на доходите за равни периоди от време. Изчислението се извършва чрез разделяне на размера на дохода за първата след датата на оценката на периода от съответното съотношение капитализация на определен оценител.

При оценката на пазарната стойност на правото на отдаване под наем, приходите от това право се изчисляват като разликата между наемането на земя и размера на наем, предвиден в договора за лизинга за съответния период. В същото време, величината на наема под наем може да бъде изчислена като доход от доставянето на земя за отдаване под наем на пазарни цени на наема (най-вероятните наемни цени, по които парцелът може да се отдалечи на открито Пазар в конкуренция, когато страните по сделката са разумни, притежаващи с цялата необходима информация и при размера на наемните цени, всички извънредни обстоятелства не са отразени).

Дефиницията на пазарните проценти на наема в рамките на този метод включва следната последователност от действия:

селекцията за парцела, правото на отдаване под наем, се оценяват, подобни обекти, наемните цени, за които са известни от наетите транзакции и (и / и) публична оферта;

дефиницията на елементите, на които се сравнява земята, правото на отдаване под наем, с аналози (по-нататък - сравняващи елементи);

определяне за всеки елемент за сравняване на характера и степента на разликите на всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем;

определяне за всеки елемент за сравняване на корекциите на наемните нива на аналози, съответстващи на естеството и степента на различия между всеки аналог от земния парцел, правото на отдаване под наем на лизинг;

корекция за всеки елемент на сравняване на наемната скорост на всеки аналог, изглаждайки техните различия от земния парцел, правото на отдаване под наем;

изчисляване на пазарния процент на наема за земя, правото на отдаване под наем, чрез разумното обобщение на коригираните нива на наемните колеги.

При изчисляване на коефициента на капитализация за доходи, генерирани от правото на отдаване под наем на земя, следва да се разгледа: безрискова норма на възвръщаемост на капитала; степента на наградата за риск, свързан с инвестирането на капитал при придобиването на прогнозните права на наемите; Най-вероятният темп на промените в доходите от правото на наемане на земя и най-вероятната промяна в неговата цена (например, с намаление на разходите за наем на наемите - отчитат връщането на капитал, инвестиран в придобиването на права за наем).

В случай на надеждна информация относно мащаба на доходите, генерирани от аналог на обекта за оценка за определен период от време, и цената му, коефициентът на капитализация за доходи, генерирани от лизинга на земята, може да се определи чрез разделяне на. \\ T Стойност на доходите, създадена от аналога за определен период от време, цената на този аналог.

5. Метод на остатъка

5. Метод на остатъка

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите в метода на остатъка се препоръчва да се използват разпоредбите на клауза 5 от IV методологически насоки за определяне на пазарната стойност на земните парцели, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t от 06.03.2002 N 568-P



разликата между чистите експлоатационни доходи от един обект за недвижими имоти и чист оперативен доход, свързан с подобренията на парцела, е част от наемния наем, който не носи от собственика на парцела под формата на наем, но от лизинга от 2007 г. \\ T наемателят;

при изчисляване на коефициента на капитализация за приходи от правото под наем, вероятността за поддържане на разликата между размера на наема и размера на наема, предвидени в договора за наем, и периодът, който остава до края на договора за наем, също така Като възможност за сключване на наемател нов договор за наем за определен период от лизинг.

6. Метод на предназначение

6. Метод на предназначение

Методът се използва за оценка на правото на лизинг на застроена и безвъзмездна земя. При оценката на пазарната стойност на наемите право на метода на предназначение се препоръчва да се използват разпоредбите на параграф 6 от IV методологически насоки за определяне на пазарната стойност на парцелите, одобрени по реда на Министерството на имуществото на Русия \\ t От 06.03.2002 N 568-P, като се вземат предвид следните характеристики:

като част от оперативните разходи, включително размера на наем, предвиден от съществуващия договор за наем на земя;

при изчисляване на дисконтовия процент за приходи от правото под наем, следва да се вземе предвид вероятността от поддържане на приходи от това право;

при определяне на прогнозния период, остава период до края на договора за лизинг, както и възможността за сключване на наемател на нов договор за определен период.