Незалежна оцінка права оренди земельної ділянки або нежитлового приміщення користується великим попитом серед власників бізнесу і державних структур, для здійснення управлінських завдань і визначення розміру орендної платиВ Російської Федерації право оренди нерухомості регулюється Цивільним Кодексом. Зокрема в статті 607, зазначено, що власник має право здати в оренду майно, уклавши договір з орендарем.

Вартість послуг

• Знижки постійним клієнтам і при великих замовленнях.
• Пропонуємо для фізичних і юридичних осіб.
• Безкоштовна доставка звітів при замовленні від 20 000 рублів.

Надсилайте запит комерційної пропозиції на, звертайтесь за телефоном або.

цілі оцінки

Оцінка оренди землі або нежитлового приміщення необхідна власникам майна, якщо вони планують здати його в оренду і отримувати прибуток. Також орендодавець може оформити договір з подальшим викупом землі або приміщення і тоді необхідно провести оцінку ринкової вартості прав оренди. Крім вищеописаних випадків, оцінка необхідна:

• при угодах купівлі-продажу, де об'єктом угоди виступає будова або підприємство, що знаходиться на ділянці з наявністю права оренди;
• при запиті кредитів у банку, коли майно виступає заставою повернення кредиту;
• для податкових органів
• плануванні інвестиційних операцій.

методи оцінки

При проведенні експертизи права оренди землі або нежитлового приміщення використовують різні методи оцінки виходячи з цілей і умов орендодавця і орендаря:

• Метод залишку застосовується, якщо орендодавець / орендар планують покращувати об'єкт, вводячи нововведення і витрачаючи додаткові кошти, що згодом спричинить отримання додаткового прибутку від орендованих площ.
• Метод капіталізації застосовується при плануванні господарської та комерційної діяльності на земельній ділянці або в нежитловому приміщенні, заснований на підрахунку отримання прибутку при використанні об'єкта оцінки. Метод капіталізації схожий з методом залишку, але не має на увазі додаткових вкладень в інновації нерухомості.
• Метод виділення застосовується при наявності будівель на орендованих площах - досліджується аналогічне майно, проводиться порівняння вартості будівель і визначаються відмінності об'єктів нерухомого майна, проводиться порівняльний аналіз інших аспектів орендованих приміщень або землі.
• Метод розподілу схожий з методом виділення, але при ньому не проводиться оцінка вартості будівель і порівняльний аналіз з іншими аналогічними об'єктами нерухомості.
• Метод порівняння продажів використовується в разі розвиненого ринку конкурентоспроможних пропозицій з оренди в місці розташування об'єкта оцінки. Метод заснований на порівнянні вартості оренди аналогічних видів нерухомого майна.
• Метод передбачуваного використання заснований на розрахунку доходів від певного виду діяльності з використанням орендованої нерухомості. Різниця в оцінці складається, наприклад, якщо на земельній ділянці розташовані будівлі, які можна здати в комерційну оренду, або ж площі можна використовувати тільки в сільськогосподарських цілях.

Необхідні документи

Для проведення якісної і швидкої оцінки права оренди земельної ділянки або нежитлового приміщення в Москві фахівціТОВ «Гільдія незалежних консультантів» потребують надання наступного пакету документів (копій) від замовника:

• паспорт об'єкта або геодезичний план земельної ділянки;
• свідоцтво про призначення нежитлового приміщення або категорії земельної ділянки, яке видається при оформленні прав оренди / власності;
• додаток до свідоцтва про призначення нежитлового приміщення або категорії земельного наділу, в якому позначені види дозволеної діяльності з використанням об'єкта оцінки;
• довідка або свідоцтво про наявність обмежень на земельній ділянці або в нежитловому приміщенні, наприклад, наявність телекомунікаційних і газових ліній на орендованих площах. Документ можна запросити у відповідному державному органі;
• виписки, що підтверджують орендну ставку або оплачений земельний податок;
• при наявності - договір оренди нерухомості.

зверніться в ТОВ «Гільдія незалежних консультантів» сайт при виникаючих питаннях про необхідну документацію, і ми надамо вам пораду в індивідуальному порядку і підкажемо, де отримати бракуючі документи.

Особливості оцінки права оренди

Оцінка права оренди земельної ділянки або нежитлового приміщення проводиться не тільки в бізнес-відносинах, але може знадобитися і при спадкуванні майна.

Нотаріус, який займається питанням оформлення спадщини, повинен спиратися на встановлену вартість земельної ділянки або нежитлового приміщення при оформленні держмита. Згідно із законодавством розмір держмита визначається на основі черги і державної кадастрової вартості нерухомості.

Також процедура має особливості в сфері сільського господарства. Щоб надати землю в оренду для сільськогосподарських робіт, необхідно встановити початкову ціну - державну кадастрову вартість, а далі враховувати наступні фактори:

• ринкову вартість наділу землі;
• попередні результати торгів на дану земельну ділянку;
• витрати на оцінку;
• розмір земельного податку;
• аналіз валової продукції в рублях з отриманого прибутку і інше.

висококваліфіковані оцінювачіТОВ «Гільдія незалежних консультантів» проведуть комплексну оцінку права оренди,огляду на перераховані вище пункти, і нададуть висновок, що відповідає вимогам законодавства і цивільно-правових відносин.

Звіт про оцінку

фахівці ТОВ «Гільдія незалежних консультантів» за підсумками проведення оцінки підготують звіт, який має юридичну силу в арбітражному суді та інших державних інстанціях.

Стандартний звіт включає в себе наступні розділи:

• фіксовані дані оцінюваного майна;
• мета проведення оцінки;
• вказівка \u200b\u200bвеличини оцінки - кадастрова або ринкова вартість;
• перерахування використовуваних методів оцінки;
• вартість вивчених об'єктів на основі перевірки;
• перевірені оцінювачами дані об'єктів оцінки;
• правомочності орендаря і терміни оренди (на підставі даних державних служб і самого власника);
• підрахований розмір орендної плати;
• загальна ситуація з ринком нерухомості в даній місцевості;
• перерахування підстав для отримання права оренди і інше.

Клієнт може сформувати додаткові вимоги до звіту, а також простежити за всіма етапами перевірки на підставі викладених в звіті даних.

Переваги ТОВ "Гільдія незалежних консультантів"

• Висококваліфіковані оцінювачі і юристи, члени саморегулівних організацій, що пройшли необхідну законодавством атестацію.
• Ми проведемо оцінку і встановимо всі види вартості нерухомого майна - кадастрову, ринкову, інвестиційну, ліквідаційну і інші.
• Ми забезпечимо індивідуальний підхід до вирішення запитів кожного клієнта і проведемо безкоштовні консультації в процесі оцінки нерухомості.
• Ціни на послуги оцінки приємно здивують клієнтів, адже ми пропонуємо ціни на нижній межі середньоринкових.
• Фахівці компанії проводять більше 200 оцінок ринкової вартості об'єктів щорічно.

Електронна пошта, телефон або.

Оцінка ринкової вартості права оренди земельної ділянки здійснювалася відповідно до методичних рекомендацій, затверджений-ним розпорядженням Мінмайна Росії від 6 березня 2002 № 568-р та розпорядження від 10 квітня 2003 р № 1102-р.

Відповідно до вказаних методичних рекомендацій ринкову вартість має те право оренди земельної ділянки, яка здатна задовольняти потреби користувача (потенційного користувача) протягом певного часу (принцип корисності).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від попиту і пропозиції на ринку і характеру конкуренції продавців і покупців (принцип попиту і пропозиції).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання об'єкта еквівалентної корисності (принцип заміщення).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від очікуваної величини, терміну та ймовірності отримання доходу від земельної ділянки за певний період часу при найбільш ефективному його використанні без урахування доходів від інших факторів виробництва, що залучаються до земельної ділянки для підприємницької діяльності (далі - земельної ренти) ( принцип очікування).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки змінюється в часі і визначається на конкретну дату (принцип зміни).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від зміни її цільового призначення, дозволеного використання, прав інших осіб на земельну ділянку, поділу майнових прав на земельну ділянку.

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від його місця розташування і впливу зовнішніх чинників (принцип зовнішнього впливу).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною. Найбільш ефективне використання земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання. Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки.

При визначенні найбільш ефективного використання беруться до уваги:

Цільове призначення і дозволене використання;

Переважаючі способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;

Перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;

Очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості;

Поточне використання земельної ділянки.

При визначенні ринкової вартості права оренди земельної ділянки в звіт про оцінку рекомендується включати:

Опис земельної ділянки, в тому числі цільове призначення і дозволене використання земельної ділянки, права інших осіб на земельну ділянку, поділ майнових прав на земельну ділянку;

Опис будівель, будов, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, розташованих в межах земельної ділянки, а також результатів робіт і антропогенних впливів, що змінюють якісні характеристики земельної ділянки (далі - поліпшення земельної ділянки);

Фотографії земельної ділянки та його поліпшень;

Встановлення варіанти найбільш ефективного використання земельної ділянки;

Відомості про державну реєстрацію права оренди (договору оренди) в тих випадках, коли реєстрація була обов'язковою;

Відомості про обтяження права оренди земельної ділянки та самого земельної ділянки;

Підстава виникнення права оренди у орендаря;

Визначення прав орендаря;

Термін, на який укладено договір оренди земельної ділянки;

Характеристику ринку землі, іншої нерухомості, прав оренди земельних ділянок, в тому числі ринку оренди земельних ділянок та іншої нерухомості.

методи оцінки

Як правило, при оцінці ринкової вартості права оренди земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання.

На порівняльному підході засновані метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані метод капіталізації земельної ренти, метод залишку, метод передбачуваного використання. елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку і методі виділення.

Метод порівняння продажів

Метод застосовується для оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок, як зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - забудованих земельних ділянок), так і земельних ділянок, не зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - незабудованих земельних ділянок ). Умова застосування методу - наявність інформації про ціни з правами оренди земельних ділянок, які є аналогами оцінюваного.

Визначення елементів, за якими здійснюється порівняння оцінюваного земельної ділянки з об'єктами-аналогами (далі - елементів порівняння);

Визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від оцінюваного земельної ділянки;

Визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, що відповідають характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від оцінюваного земельної ділянки;

Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від оцінюваного земельної ділянки;

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів.

До елементів порівняння належать чинники вартості оцінюваного земельної ділянки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість права оренди земельної ділянки) і сформовані на ринку параметри угод з оцінюваними правами.

Найбільш важливими факторами, як правило, є:

Місцезнаходження та оточення;

Цільове призначення, дозволене використання, права інших осіб на земельну ділянку;

Фізичні характеристики (рельєф, площа, конфігурація і ін.);

Транспортна доступність;

Інфраструктура (наявність або близькість інженерних мереж і умови підключення до них, об'єкти соціальної інфраструктури і т. П.);

Період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди;

Розмір орендної плати, передбачена договором оренди;

Порядок і умови внесення (в тому числі періодичність) і зміни орендної плати, передбачені договором оренди;

Необхідність отримання згоди власника на здійснення угоди з правом оренди;

Наявність у орендаря права викупу орендованої земельної ділянки;

Наявність у орендаря переважного права на укладення нового договору оренди земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди.

До характеристик угод із земельними ділянками, в тому числі, відносяться:

Умови фінансування угод з правами на земельні ділянки (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позикових коштів);

Умови платежу при здійсненні операцій з правами на земельні ділянки (платіж грошовими коштами, розрахунок векселями, взаємозаліки, бартер і т. П.);

Обставини вчинення правочину правами на земельні ділянки (чи був земельну ділянку представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, афільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства і т. П.);

Зміна цін прав на земельні ділянки за період з дати укладання угоди з аналогом до дати проведення оцінки.

Характер і ступінь відмінностей аналога від оцінюваного земельної ділянки встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого зіставлення кожного аналога з об'єктом оцінки. При цьому передбачається, що угода з правами на земельну ділянку буде здійснена виходячи зі сформованих на ринку характеристик аналогічних угод.

метод виділення

Метод застосовується для оцінки прав на забудовані земельні ділянки.

Умови застосування методу:

Наявність інформації про ціни з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінювані права на земельну ділянку;

Метод передбачає наступну послідовність дій:

Визначення елементів, за якими здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінювані права на земельну ділянку, з об'єктами-аналогами;

Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;

Розрахунок витрат на заміщення або відтворення поліпшень, розташованих на оціненого земельній ділянці;

Розрахунок ринкової вартості прав на оцінюваний земельну ділянку шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, ринкової вартості поліпшень земельної ділянки.

Сума витрат на створення поліпшень земельної ділянки може визначатися з використанням укрупнених і (або) елементних вартісних показників.

До укрупнених вартісних показників відносяться як показники, що характеризують параметри об'єкта в цілому - квадратний, кубічний, погонний метр, так і показники по комплексам і видам робіт.

До елементним вартісними показниками відносяться елементні ціни і розцінки, які використовуються при визначенні суми витрат на створення поліпшень.

Укрупнені і елементні вартісні показники, розраховані в зафіксованому на конкретну дату рівні цін (базисному рівні цін), можуть бути перераховані в рівень цін на дату оцінки з використанням системи поточних і прогнозних індексів зміни вартості будівництва.

Розрахунок суми витрат на створення поліпшень з використанням елементних вартісних показників може здійснюватися також з використанням ресурсного і ресурсно-індексного методів. Ресурсний (ресурсно-індексний) метод полягає в калькулюванні в поточних (прогнозних) цінах і тарифах всіх ресурсів (елементів витрат), необхідних для створення поліпшень.

При визначенні суми витрат на створення поліпшень земельної ділянки слід враховувати прибуток інвестора-величину найбільш ймовірного винагороди за інвестування капіталу в створення поліпшень. Прибуток інвестора може розраховуватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення аналогічних об'єктів. Прибуток інвестора також може бути розрахована як віддача на капітал при його найбільш ймовірне аналогічному за рівнем ризиків інвестування.

метод розподілу

Метод застосовується для оцінки вартості прав на забудовані земельні ділянки.

Умови застосування методу:

Наявність інформації про ціни з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе права на оцінюваний земельну ділянку;

Наявність інформації про найбільш імовірною частці земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості;

Відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

Визначення елементів, за якими здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами-аналогами;

Визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості;

Визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, що відповідають характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості;

Коригування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості;

Розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;

Розрахунок ринкової вартості оцінюваних прав на земельну ділянку шляхом множення ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, на найбільш ймовірне значення частки вартості прав на земельну ділянку в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості.

Метод капіталізації земельної ренти

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умовою застосування методу є можливість отримання за однакові проміжки часу рівних між собою за величиною або змінюються з однаковим темпом величин доходу від оцінюваного права оренди земельної ділянки.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

Розрахунок величини доходу за певний період часу, створюваного правом оренди земельної ділянки при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки;

Визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації доходу;

Розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом капіталізації доходу, створюваного цим правом.

При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки дохід від даного права розраховується як різниця між земельною рентою і розміром орендної плати, передбаченої договором оренди, за відповідний період. При цьому величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі земельної ділянки в оренду за ринковими ставками орендної плати (найбільш імовірним ставками орендної плати, за якими земельна ділянка може бути зданий в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).

Визначення ринкових ставок орендної плати в рамках даного методу передбачає наступну послідовність дій:

Відбір для земельної ділянки, право оренди, якого оцінюється, аналогічних об'єктів, ставки орендної плати за якими відомі з угод оренди і (або) публічної оферти;

Визначення елементів, за якими здійснюється порівняння земельної ділянки, право оренди якого оцінюється з аналогами;

Визначення по кожному елементу порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

Визначення по кожному елементу порівняння коригувань ставок орендної плати аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

Коригування по кожному елементу порівняння ставки орендної плати кожного аналога, що згладжує їх відмінності від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

Розрахунок ринкової ставки орендної плати для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих ставок орендної плати аналогів.

метод залишку

Метод застосовується для оцінки прав на забудовані і незабудовані земельні ділянки. Умова застосування методу - можливість забудови земельної ділянки, права на який оцінюються, поліпшеннями, які приносять дохід.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

Розрахунок витрат на відтворення або заміщення поліпшень, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки;

Розрахунок чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення, за певний період часу як твори витрат на відтворення або заміщення поліпшень на відповідний коефіцієнт капіталізації доходів від поліпшень;

Розрахунок величини земельної ренти як різниці чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу і чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення за відповідний період часу;

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.

Метод припускає також наступну послідовність дій:

Розрахунок вартості відтворення або заміщення поліпшень, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки;

Розрахунок чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу на основі ринкових ставок орендної плати;

Розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу за певний період часу;

Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості вартістю відтворення або заміщення поліпшень.

Метод передбачуваного використання

Метод застосовується для оцінки прав на забудовані і незабудовані земельні ділянки.

Умова застосування методу - можливість використання земельної ділянки способом, що приносить дохід.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

Визначення суми та тимчасової структури витрат, необхідних для використання земельної ділянки відповідно до варіанта його найбільш ефективного використання (наприклад, витрат на створення поліпшень земельної ділянки або витрат на поділ земельної ділянки на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання);

Визначення величини і тимчасової структури доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;

Визначення величини і тимчасової структури операційних витрат, необхідних для отримання доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки, в тому числі, враховується величина орендної плати, передбачена існуючим договором оренди земельної ділянки;

Визначення величини ставки дисконтування, яка відповідає рівню ризику інвестування капіталу в оцінюваний земельну ділянку; при розрахунку ставки дисконтування для доходу від права оренди слід враховувати ймовірність збереження доходу від даного права;

Розрахунок вартості земельної ділянки шляхом дисконтування всіх доходів і витрат, пов'язаних з використанням земельної ділянки;

При визначенні прогнозного періоду слід враховувати період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нової угоди на певний термін.

Джерелом доходів може бути здача в оренду, господарське використання земельної ділянки або єдиного об'єкта нерухомості або продаж земельної ділянки або єдиного об'єкта нерухомості в найбільш ймовірні терміни за ринковою вартістю.

Розрахунок доходів у варіанті здачі нерухомості в оренду повинен передбачати облік доходу від продажу єдиного об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.

Для цілей даного звіту Оцінювач визнав можливим визначити ринкову вартість права власності на земельну ділянку за допомогою методу виділення і методу залишку.

Витратний підхід застосовується, коли існує можливість замінити об'єкт оцінки іншим об'єктом, який або є точною копією об'єкта оцінки, або має аналогічні корисні властивості. Наявна в розпорядженні оцінювача інформація дозволяє застосувати витратний підхід до оцінки ринкової вартості об'єкта оцінки. З огляду на вищевикладене, а також на підставі п. 20 Федерального стандарту оцінки « загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки »(ФСТ №1), затвердженого наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р № 256, а також, ст. 14 ФЗ-135 «Про оціночної діяльності в РФ», Оцінювач визнав можливим застосувативитратний підхід до оцінки вартості об'єкта оцінки. Для визначення витрат на відтворення (заміщення) буде застосований метод порівняльної одиниці.

порівняльний підхід

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом-аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам, що визначає його вартість.

В рамках порівняльного підходу виділяють два методи: метод порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняльного аналізу продажів - метод оцінки ринкової вартості об'єкта оцінки, заснований на аналізі цін з продажу або оренді об'єктів, порівнянних з оцінюваним, -аналог, що мали місце на ринку оцінюється об'єкта до дати оцінки.

Метод порівняльного аналізу крім прямого призначення (оцінка ринкової вартості) може використовуватися для оцінки орендних ставок, зносу поліпшень або витрат на їх створення, коефіцієнтів заповнюваності та інших параметрів, які необхідні для оцінки вартості нерухомості з використанням інших підходів.

Метод ринкових порівнянь базується на принципі попиту і пропозиції, відповідно до якого ціна на об'єкт нерухомості визначається в результаті взаємодії сил попиту і пропозиції на об'єкт в даному місці, в даний час і на даному ринку.

Цей метод є методом прямого моделювання факторів попиту і пропозиції. При купівлі об'єкта покупець (інвестор) керується принципом заміщення, який свідчить, що максимальна ціна об'єкта оцінки (РС оо) не перевищує мінімальної ціни ринкової вартості об'єкта-аналога (РС о.а.), що володіє аналогічними характеристиками (ціноутворюючими факторами).

Математична модель оцінки об'єкта нерухомості з використанням методу ринкових порівнянь може бути представлена \u200b\u200bв наступному вигляді (формула 4):

де РС оo - ринкова вартість об'єкта оцінки;

W i- вага i-го аналога в вартості об'єкта оцінки;

РСО а i- кількість аналогів;

n- кількість аналогів.

Метод порівняння продажів використовується в тому випадку, якщо ринок об'єкта оцінки активний, т. Е. На дату оцінки є інформація про достатній для оцінки кількості угод або пропозицій. Наприклад, метод ринкових порівнянь дозволяє отримати досить гарні результати для оцінки квартир, земельних ділянок. Його практично ніколи не застосовують для об'єктів спеціального на значення (церков, шкіл, стадіонів і т. П.), У яких немає ринку або їх ринок є обмеженим.

Метод ринкових порівнянь при наявності достатньої кількості даних дозволяє отримати достовірний результат оцінки.

Для визначення вартості об'єкта нерухомості методом ринкових порівнянь, як правило, використовується наступна послідовність дій:

1. Дослідження ринку і збір інформації про угоди або пропозиціях з купівлі або продажу об'єктів, аналогічних оцінюваному об'єкту.

2. Перевірка точності і надійності зібраної інформації і відповідність її ринковій кон'юнктурі.

3. Вибір типових для ринку оцінюється об'єкта одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по обраному об'єкті.

4. Порівняння об'єктів-аналогів з об'єктом оцінки з використанням одиниці порівняння і внесення поправок в ціну кожного порівнюваного об'єкта щодо оцінюваного об'єкта.

5. Зведення відкоригованих значень цін об'єктів-аналогів, отриманих в ході їх аналізу, в єдине значення або діапазон значень вартості.

Одиниці порівняння використовують для того, щоб зробити прозорою і зрозумілою процедуру порівняння оцінюваного об'єкта і його аналогів. Так, наприклад, коли ціни продажу приведені до цінами за розмірну одиницю будівлі, зазвичай відпадає необхідність робити коригування на розміри об'єктів.

Основними елементами порівняння, які слід враховувати в методі порівняльного аналізу продажів, є:

1. Передані майнові права.

2. Умови фінансування.

3. Умови продажу.

4. Ринкові умови.

5. Місцезнаходження.

6. Фізичні характеристики (розмір, якість будівельних робіт, стан будівлі).

7. Економічні показники (експлуатаційні витрати, умови договорів оренди, адміністративні витрати, склад орендарів).

8. Вид використання (зонування).

9. Компоненти вартості, що не входять до складу нерухомості.

Крім основних елементів порівняння, можуть знадобитися і додаткові елементи. До них можна віднести містобудівні обмеження, сервітути, природоохоронні обмеження, доступ до об'єкту нерухомості.

Велике значення має кількість об'єктів порівняння. Чим більше кількість об'єктів-аналогів, тим більше у оцінювача можливостей отримати достовірний результат.

На етапі узгодження слід віддавати перевагу (привласнювати найбільшу вагу) тими цінами аналогів, які найбільш близькі за своїми характеристиками до об'єкта оцінки, т. Е. Аналоги, ціни яких піддавалися найменшій кількості коригувань, а самі коригування були порівняно невеликими.

У методі ринкових порівнянь розрізняють дві групи методів аналізу коригувань: кількісні; якісні.

Відрізняються ці групи співвідношенням кількості ціноутворюючих факторів і кількості аналогів, які використовуються для оцінки.

Якщо кількість аналогів n більше або дорівнює кількості ціноутворюючих факторів k, Збільшеному на одиницю ( n≥ k+ 1), то для оцінки використовуються методи першої групи: аналіз пар даних; аналіз груп даних; статистичний аналіз; графічний аналіз; аналіз чутливості; аналіз витрат; аналіз вторинних даних і капіталізація орендних відмінностей і ін.

Якщо кількість аналогів n менше кількості k ціноутворюючих факторів, збільшеного на одиницю ( n < k + 1), то для оцінки використовуються методи другої групи: відносний порівняльний аналіз; метод експертних оцінок (рангові аналіз); метод інтерв'ю.

Кількісні методи аналізу

Кількісні методи аналізу передбачають використання математичних методів. Один з найбільш простих - аналіз пар даних. Застосування даного методу дозволяє оцінювачу визначити поправку на елемент порівняння шляхом порівняння двох об'єктів, що відрізняються цим елементом. Аналіз пар даних являє собою метод математичної дедукції, який має обмежену придатність, так як набори пар даних зустрічаються рідко, при цьому не виключена можливість їх неправильного використання.

Аналіз пар даних і груп даних являє собою варіант аналізу чутливості. Аналіз чутливості - це метод, застосовуваний для визначення впливу окремих змінних на вартість.

У оціночної діяльності іноді застосовують статистичний аналіз ринкових даних. Найбільш часто в оцінці використовується кореляційно-регресійний аналіз.

Графічний аналіз є варіантом статистичного аналізу, що дозволяє оцінювачу зробити висновок за допомогою візуальної інтерпретації даних графічного зображення і застосування статистичних методів підбору кривих.

У методі аналізу витрат в якості основи для внесення поправок використовуються такі показники витрат, як витрати для ремонту або витрати на отримання ліцензії. Важливо, щоб зроблені поправки відповідали середніми ринковими показниками.

Аналіз вторинних даних полягає у визначенні поправок, які використовують дані, що не мають прямого відношення до оцінюваного або порівнюваним об'єктам. Вторинні дані характеризують загальний ринок нерухомості. Як правило, інформацію про них отримують із спеціалізованих видань по нерухомості.

Якісні методи аналізу

Одним з якісних методів аналізу є відносний порівняльний аналіз. Він полягає у вивченні взаємозв'язків, виявлених на основі ринкових даних без використання розрахунків. Багато оцінювачі застосовують цей метод, оскільки він відображає недосконалий характер ринків нерухомості. В основі методу лежить аналіз порівнянних продажів з метою порівняння характеристик порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом власності.

Метод експертних оцінок являє собою модифікацію відносного порівняльного аналізу. У цьому методі дані порівнянних продажів, отримані методом експертного опитування, ранжируют в спадному або зростаючому порядку. Потім оцінювач аналізує кожну угоду, щоб визначити відносну позицію оцінюваного об'єкта в вибірці.

Особисті інтерв'ю можуть допомогти виявити думку обізнаних учасників ринку оцінюється об'єкта нерухомості. Таку інформацію необхідно розглядати як вторинні дані, які не слід використовувати в якості єдиного критерію для визначення поправок або звірки показників вартості.

Послідовність внесення поправок

Послідовність, в якій вносяться поправки до порівнянних об'єктах, визначається на основі аналізу ринкової інформації.

Поправки на місце розташування, фізичні характеристики, економічні характеристики, вид використання і компоненти, які входять до складу нерухомості, підсумовуються.

Узгодження показників вартості

В процесі цього етапу оцінювач аналізує отримані показники і зводить їх до діапазону значень або однієї величиною. На цьому етапі розглядаються і ретельно зважуються достоїнства і недоліки кожного показника вартості, надійності ринкових даних, а також використовуваних методів аналізу.

В ході узгодження необхідно переконатися, що отриманий показник вартості співвідноситься з метою оцінки і показниками вартості, отриманими за допомогою інших методів оцінки.

Метод валового рентного мультиплікатора

Даний метод грунтується на припущенні, що величина доходу, принесеного нерухомістю, є ціноутворюючим фактором, і порівняння ціни та доходу по аналогічних об'єктів дає підставу для використання усереднених результатів при оцінці конкретного об'єкта нерухомості.

Валовий рентний мультиплікатор - це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Валовий рентний мультиплікатор застосовується для об'єктів, за якими можна достовірно оцінити або потенційний, або дійсний валовий дохід. Даний показник розраховується за аналогічних об'єктів нерухомості і використовується як множник до відповідного показника оцінюваного об'єкта.

Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:

1. Оцінюється валовий дохід оцінюється об'єкта, або потенційний, або дійсний.

2. Підбираються не менше трьох аналогів оцінюваного об'єкту, за якими є достовірна інформація про ціну продажу і величиною потенційного або дійсного доходу.

3. Вносяться необхідні корективи, що збільшують порівнянність аналогів з оцінюваним об'єктом.

4. По кожному аналогу розраховується валовий рентний мультиплікатор.

5. Визначається підсумковий ВРМ як середня величина розрахункових ВРМ за всіма аналогам.

6. Розраховується ринкова вартість оцінюваного об'єкта як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.

Ринкова вартість оцінюваного об'єкта розраховується за формулою 5

РС оо \u003d ПВД оо (ДВД оо) · ВРМ,

ПВД - потенційний валовий дохід;

ДВД - дійсний валовий дохід;

ВРМ - валовий рентний мультиплікатор.

Метод досить простий, але вимагає дотримання таких умов, як наявність розвиненого і активного ринку нерухомості, можливість отримання достовірної ринкової і економічної інформації. До недоліків методу можна віднести неможливість досягнення повної сумісності оцінюваного об'єкта і аналогів, а також вплив на ринкову вартість величини операційних витрат.

Порівняльний підхід найбільш повно відповідає вимогам обліку кон'юнктури ринку комерційної нерухомості. Оцінювач має достовірну і доступною для аналізу інформацією про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів. З огляду на вищевикладене, а також на підставі п. 20 Федерального стандарту оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки і вимоги до проведення оцінки» (ФСТ № 1), затвердженого наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р № 256, а також, ст. 14 ФЗ-135 «Про оціночної діяльності в РФ», Оцінювач визнав можливим застосувати порівняльний підхід до оцінки ринкової вартості об'єктів оцінки. В рамках порівняльного підходу оцінювач застосував метод порівняння продажів як метод, що дає найбільш точний результат.

прибутковий підхід

Прибутковий підхід (income approach)- сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.

Оцінка ринкової вартості з використанням дохідного підходу заснована на перетворенні доходів, які, як очікується, оцінюваний актив генеруватиме в процесі залишилася економічного життя в вартість. З теоретичної точки зору джерело доходу може бути будь-яким: оренда, продаж, дивіденди, прибуток. Головне, щоб він був продуктом оцінюваного активу.

За допомогою цього підходу можлива і доцільна оцінка тих активів, які використовуються або можуть використовуватися в інтересах отримання прибутку (нерухомість, акції, облігації, векселі, нематеріальні активи і т. П.).

Основні принципи оцінки доходного активу - принцип очікування і принцип заміщення.

Принцип очікування для даного підходу є основним методообразующім принципом. Він говорить, що ринкова вартість активу (РС оо) визначається нинішньої (сьогоднішньої, поточної) цінністю всіх його майбутніх чистих доходів I.

Чим вище прибутковий потенціал оцінюється активу, тим вище його вартість. При цьому аналіз доходів повинен здійснюватися протягом всього залишилася економічного життя активу за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.

Відповідно до принципу заміщення максимальна вартість активу не повинна перевищувати найменшої ціни, За якою може бути придбаний інший аналогічний актив з еквівалентної прибутковістю. Даний принцип є аналогом економічного принципу альтернативності інвестицій.

В рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків.

В основі цих методів лежить аналіз і оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування.

При прямій капіталізації здійснюється оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що він знаходиться в стадії генерації типових доходів, і оцінка коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу в поточну вартість, а в методі дисконтування грошових потоків - прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу , включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінку коефіцієнта дисконтування і визначення суми поточних вартостей цих доходів.

Відрізняються ці методи способами аналізу і побудови потоку доходів і коефіцієнтів їх перетворення в поточну вартість.

У методі прямої капіталізації для оцінки ринкової вартості чистий дохід першого року від використання активу ділиться на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу даних про коефіцієнти капіталізації доходів активів, аналогічних оцінюваного активу. При цьому немає необхідності оцінювати тенденцію зміни доходу в часі, а при оцінці коефіцієнта капіталізації - враховувати окремо його складові: норму віддачі на капітал і норму його повернення. Передбачається, що облік тенденцій всіх складових оцінюваного активу закладений в ринкових даних. Необхідно відзначити, що метод прямої капіталізації застосуємо для оцінки діючих активів, які використовуються найбільш ефективним чином і не потребують на дату оцінки великих по тривалості капіталовкладень в ремонт або реконструкцію.

При оцінці ж методом капіталізації за нормою віддачі на капітал окремо враховується тенденція зміни чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.

В цілому ці методи можна визначити наступним чином.

Метод прямої капіталізації - метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року в вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному.

Метод аналізу дисконтованих грошових потоків - метод, при якому для оцінки ринкової вартості з використанням в якості ставки дисконтування норми віддачі на капітал окремо дисконтуються з подальшим підсумовуванням грошові потоки кожного року експлуатації оцінюваного активу, включаючи грошовий потік від його перепродажу в кінці періоду володіння.

Чистий операційний дохід дорівнює різниці дійсного валового доходу та операційних витрат. При цьому з дійсного валового доходу віднімаються тільки ті операційні витрати, які, як правило, несе орендодавець.

Дійсний валовий дохід дорівнює різниці потенційного валового доходу і втрат від простою приміщень і втрат від неплатежів за оренду.

Потенційний валовий дохід дорівнює доходу, який можна отримати від здачі всієї площі єдиного об'єкта нерухомості в оренду за відсутності втрат від невиплат орендної плати. Орендні ставки за користування єдиним об'єктом нерухомості розраховуються на базі ринкових ставок орендної плати.

Для порожніх і використовуваних власником для власних потреб приміщень також використовуються ринкові ставки орендної плати. В потенційний дохід включаються і інші доходи, одержувані за рахунок невіддільних поліпшень нерухомості, але не включені в орендну плату.

Величина операційних витрат визначається виходячи з ринкових умов здачі в оренду єдиних об'єктів нерухомості. Операційні витрати поділяються на: умовно-постійні - які залежать від рівня заповнюваності єдиного об'єкта нерухомості, умовно-змінні - залежать від рівня заповнюваності єдиного об'єкта нерухомості і витрати на заміщення короткоживучих елементів будівлі. До складу операційних витрат не належать амортизаційні відрахування по нерухомості і витрати по обслуговуванню боргових зобов'язань по нерухомості.

Розрахунок витрат на заміщення елементів поліпшень з коротким терміном використання проводиться шляхом ділення суми витрат на створення цих елементів поліпшень на термін їх використання. В процесі виконання даних розрахунків доцільно враховувати можливість процентного нарощування грошових коштів для заміни елементів з коротким терміном використання.

Управлінські витрати включаються до складу операційних витрат незалежно від того, хто керує об'єктом нерухомості - власник або керуючий.

У загальному випадку відповідно до принципу очікування математичний вираз для оцінки ринкової вартості активу з використанням дохідного підходу має такий вигляд (формула 6):

,

де РС оо - ринкова вартість об'єкта оцінки; i - поточний номер періоду; ЧОД i - чистий операційний дохід i-го періоду, Д - норма віддачі на капітал (ставка дисконтування доходів), Реверсія - дохід від продажу об'єкта оцінки, k- номер останнього прогнозного періоду.

При оцінці об'єкта нерухомості дохідним підходом оцінювач повинен орієнтуватися на типову поведінку інвестора (покупця) об'єкта нерухомості. Інвестор, купуючи прибутковий актив, зазвичай ставить перед собою як мінімум дві цілі: отримати адекватну ризиків прибуток і повернути спочатку інвестовані гроші.

Таким чином, ЧОД деякого i-го року можна розбити на дві складові (формула 7)

Дохід за рік, який генерує об'єкт нерухомості, слід позиціонувати в кінці року, т. Е. Розглядати його як результат господарської діяльності власника по дохідній експлуатації об'єкта нерухомості протягом цього року.

Дохід на інвестиції i-го року, в свою чергу, можна розділити також на дві складові: дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості поліпшень на початку i-го року і дохід на інвестиції, рівні ринкової вартості земельної ділянки в цьому ж році.

Методи повернення капіталу

Відкладаючи частину доходу до фонду відшкодування, власник акумулює в ньому грошові кошти для повернення зношуються частини первинних інвестицій, т. е. повернення капіталу з цієї точки зору можна визначити як процес відшкодування виснажує частини активу за рахунок частини доходу.

У теорії оцінки нерухомості відомі три методи повернення (відшкодування) капіталу: метод Рингу, метод Инвуда і метод Хоскольда. Вони відрізняються використанням різних ставок відсотка фонду відшкодування.

Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу)

Припускає, що відшкодування основної суми інвестицій відбувається періодично рівними частинами протягом терміну володіння активом. Метод Рингу виправданий тільки в разі систематичного зниження доходів.

Норма повернення капіталу визначається як 1 / n, де n- термін, що залишився економічного життя будівлі

Рівномірно-аннуїтетний повернення капіталу (метод Инвуда)

Повна назва методу Инвуда - метод повернення капіталу за рахунок доходів при формуванні фонду відшкодування зі ставкою відсотка, що дорівнює ставці доходу на капітал (інвестиції).

Відповідно до назви, для цього методу характерно акумулювання внесків у фонді відшкодування за ставкою відсотка, що дорівнює нормі віддачі на власний капітал. Застосовується, коли очікується отримання постійних рівних доходів протягом усього прогнозного періоду. Повернення основної суми інвестицій здійснюється за нормою доходу і розраховується за формулою (формула 8)

Повернення основної суми інвестицій по фактору фонду відшкодування і безризикової ставкою доходу (метод Хоскольда)

Методу Хоскольда займає проміжне місце серед двох вищеназваних методів. Застосовується, коли інвестиції не є настільки прибутковими, щоб реінвестувати їх за тією ж ставкою%, що і початкові інвестиції. Для нього характерне акумулювання внесків у фонді відшкодування за деякою безризиковою ставкою відсотка.

Традиційно склалося так, що при оцінці нерухомості основним джерелом доходів вважається оренда оцінюваного об'єкта.

Оренда житла з, як правило, проявляється в двох основних формах:

Оренда житла з в цілому (будинок, земельну ділянку);

Оренда частини об'єкта (кімнати, квартири, офісу в бізнес-центрі, номери в готелі, паркувального місця, гаража в кооперативі і т. П.).

Головне, щоб джерело доходу був безпосередньо і нерозривно пов'язаний з оцінюваним активом, т. Е. Дохід повинен бути функцією лише оцінюваного активу.

Чистий операційний дохід в найзагальнішому випадку можна визначити як різницю дійсного валового доходу і витрат, необхідних для отримання доходу. А операційні витрати можна визначити, знову ж в найзагальнішому випадку, як витрати, пов'язані з отриманням необхідного рівня доходів.

Класична послідовність розрахунку чистого операційного доходу, заснована на відображенні реального руху грошових коштів виглядає наступним чином:

1. Потенційний валовий дохід.

Мінус: втрати доходів від недозавантаження (недовикористання активу).

Мінус: втрати від неплатежів.

Плюс: додаткові доходи.

2. Дійсний валовий (ефективний) дохід.

3. Мінус операційні витрати:

Поточні операційні витрати - витрати, пов'язані з повсякденною експлуатацією об'єкта нерухомості (умовно-постійні та умовно-змінні витрати).

Витрати капітального характеру - грошові кошти, отчіс ється в спеціальні фонди, що створюються для «стабілізації» великих одноразових витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта нерухомості (в основному з ремонтом або заміною короткоживучих елементів будівлі).

4. Періодичний чистий операційний дохід.

Особливим видом доходу в варіанті оцінки по оренді є чистий дохід від реверсії або чистий дохід від продажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння. Чистий дохід власника від продажу активу (величина реверсії) можна визначити як дохід, рівний різниці ціни продажу активу за вирахуванням боргових зобов'язань і витрат, пов'язаних з продажем активу.

На практиці прийнято використовувати три способи прогнозу ціни продажу:

Прогноз ціни продажу в абсолютному грошовому вираженні;

Прогноз ціни продажу на основі процентного зміни вартості за період володіння;

Прогноз ціни на основі оцінки відомими методами оцінки ринкової вартості активу в кінці прогнозного періоду.

Перший спосіб на практиці досить рідко застосовується. Він, як правило, використовується, коли існує окремий договір на продаж об'єкта за заздалегідь обумовленою фіксованою ціною, наприклад опціон на покупку власності в кінці терміну оренди. Цей спосіб може бути використаний і при оцінці орендованих на тривалий термін об'єктів нерухомості за умови, що продаж відбувається задовго до закінчення термінів оренди.

В цьому випадку вартість реверсії розраховується як поточна на момент продажу вартість недоотриманих орендних платежів за досить низькою ставкою дисконтування. Відомо, що ставка дисконтування відображає ризики недоотримання або втрат доходів. Чим вище ці ризики, тим вище ставка дисконтування. В даному випадку при наявності укладених договорів ризики неодержання доходів мінімальні, і, отже, ставка дисконтування повинна бути невисокою. Спосіб оцінки вартості реверсії на основі процентного зміни вартості за період володіння базується на аналізі або щорічного, або підсумкового відсотка зміни вартості за період володіння.

І нарешті, третій спосіб оцінки вартості реверсії заснований на використанні оцінки ринкової вартості активу, що продається відомими методами, але на дату закінчення прогнозного періоду.

Так, з точки зору дохідного підходу, реверсію необхідно розглядати як продаж новому власнику прав отримання майбутніх доходів.

Оцінка норми дисконтування

Одним з найважливіших етапів оцінки нерухомості з використанням дохідного підходу є розрахунок норми (ставки) дисконту, необхідної для визначення поточної вартості потоку доходів, які генерує об'єкт нерухомості.

Стосовно до дохідного підходу оцінювач передбачає, що кінцева мета інвестора - отримання доходу, який перевищує спочатку інвестовану суму. Виходячи з цього, як було показано вище, загальний очікуваний дохід інвестора складається з повного повернення спочатку інвестованої суми і прибутку або винагороди (доходу на капітал).

В процесі капіталізації доходів може використовуватися багато ставок (норм) прибутковості або рентабельності. Всі вони в тій чи іншій мірі є своєрідними вимірювачами доходу.

Загальний коефіцієнт капіталізації (R o) являє собою норму доходу для всієї власності і дорівнює відношенню між очікуваним чистим операційним доходом одного року і ціною або вартістю всієї власності. Загальний коефіцієнт капіталізації не є нормою доходу на капітал або повним вимірником інвестицій. Він може бути більше, менше або дорівнює очікуваній нормі віддачі на капітал в залежності від передбачуваних змін в доходах і вартості.

Оцінюючи нерухомість дохідним методом, оцінювач повинен досить добре уявляти собі економічну природу і математичний сенс ставки дисконтування. В процесі оцінки оцінювач повинен міркувати з точки зору інвестора, який, купуючи об'єкт нерухомості, обмінює наявні у нього гроші на право їх отримання в майбутньому. Саме цей взаємозв'язок відображає ставка дисконтування.

З математичної точки зору ставка дисконту відповідно до теорії вартості грошей у часі являє собою ставку відсотка, яка використовується для перекладу майбутніх грошових потоків в їх поточну вартість.

З економічної точки зору ставка дисконтування являє собою мінімальну норму прибутку, на яку розраховує інвестор, вкладаючи гроші в покупку дохідного активу. Очевидно, що будь-який очікування являє собою вірогідну категорію.

Чим вище ступінь ризику отримання доходу від того чи іншого виду діяльності, тим вище в абсолютному вираженні повинна бути ставка дисконтування цього доходу при оцінці активу, пов'язаного з цією діяльністю, т. Е. Норма прибутку на інвестиції в актив пропорційна ризику інвестування в цей актив.

Ставка дисконтування, а базується на деякій мінімального прибутку (безризиковою ставкою) і додатково включає в себе премії за різні види ризику: інфляції, підвищення ціни, зміни податків, неплатоспроможності, неліквідності і ін.

Ставку дисконтування формально можна визначити як функцію ризиків (формула 9)

Д \u003d f (Д б, П 1, П 2, ..., П i),

де Д б - безризикова ставка; П 1, П 2, П i - деякий безліч ризиків.

Таким чином, проблема визначення величини ставки дисконтування полягає у визначенні факторной (функціональної або стохастичною) зв'язку fі в кількісній оцінці премії, відповідної тому чи іншому ризику.

Існують наступні методи визначення ставки дисконтування.

Метод кумулятивного побудови

Найбільш поширеною формою зв'язку ставки дисконтування з преміями є так звана кумулятивна форма.

Відповідно до цього методу ставка дисконтування дорівнює сумі безризикової ставки і премій за наступні систематичні і несистематичні ризики: додатковий ризик, ризик неліквідності і ризик інвестиційного менеджменту. В даний час не існує формальних методів оцінки премій за ці ризики. Їх визначення в даний час проводиться експертно.

Метод внутрішньої прибутковості або метод IRR

Суть методу полягає в аналізі та статистичній обробці внутрішніх норм рентабельності проектів, порівнянних з проектом оцінюваного об'єкта, ціни продажів яких відомі. Для оцінки ставки необхідно змоделювати для кожного об'єкта-аналога протягом певного (прогнозного) періоду часу з урахуванням сценарію найбільш ефективного його використання потік витрат і доходів, розрахувати внутрішню норму рентабельності і отримані результати обробити будь-яким прийнятним в даному випадку зі статистичними способом або експертним способом, наприклад , методом середньозваженого, попередньо за допомогою експертів призначивши вага кожної з отриманих оцінок ставок дисконтування. В цілому алгоритм розрахунку ставки дисконтування можна представити таким чином:

1. Підбір об'єктів, порівнянних з оцінюваним, з відомими цінами продажів.

2. Розрахунок орендних ставок для порівнянних об'єктів з урахуванням сценарію їх найбільш ефективного використання.

3. Моделювання потоків витрат і доходів для порівнянних об'єктів. При цьому вартість реверсії об'єкта може бути прийнята рівною вартості покупки з урахуванням:

Витрат на доведення об'єкта до найбільш ефективного використання;

Інфляційного подорожчання по складному відсотку;

Здешевлення внаслідок природного старіння.

4. Розрахунок кінцевих віддачі (внутрішніх норм рентабельності).

5. Визначення ставки дисконтування для оцінюваного об'єкта як середньої або середньозваженої з ставок кінцевих віддачі порівнянних об'єктів.

Алгоритм визначення вартості об'єкта оцінки методом

прямої капіталізації

У загальному випадку оцінка ринкової вартості з використанням дохідного підходу включає в себе ряд наступних обов'язкових етапів:

1. Аналіз найбільш ефективного використання (НЕІ) об'єкта оцінки.

2. Збір ринкової інформації про прибутковість об'єктів-аналогів.

3. Оцінка рівня доходів об'єкта оцінки при його НЕІ на основі аналізу доходів об'єктів-аналогів - оцінка чистого операційного доходу об'єкта оцінки.

4. Оцінка витрат на доведення об'єкта оцінки до НЕІ (при необхідності).

5. Оцінка ставок капіталізації або дисконтування на основі відповідних показників об'єктів аналогів, інвестиції в які можна порівняти за рівнем ризиків з інвестиціями в об'єкт оцінки з урахуванням додаткових ризиків, пов'язаних з витратами на доведення його до НЕІ.

6. Капіталізація доходів в нинішню вартість з урахуванням витрат на доведення його до НЕІ і формування думки про кінцевому результаті: Оцінці ринкової вартості дохідним підходом.

Алгоритм визначення вартості об'єкта оцінки методом дисконтованого грошового потоку

Метод дисконтування грошових потоків визначає ринкову вартість нерухомості як суму дисконтованих доходів, які може в майбутньому генерувати об'єкт.

Специфіка застосування традиційної схеми методу дисконтування грошових потоків проявиться в наступному:

Ставка дисконтування повинна відповідати необхідній інвестором ставці доходу на власний капітал;

Як поточного доходу за період володіння оцінювач використовує не чистий операційний дохід, а грошові надходження на власний капітал, які представляють залишок після вирахування обов'язкових платежів банку;

Виручка від передбачуваного продажу нерухомості в кінці періоду володіння є різницею між ціною перепродажу і залишком іпотечного боргу на цю дату.

Метод дисконтування грошових потоків більш універсалльон, він застосуємо для оцінки будь-якою прибутковою нерухомості, в тому числі об'єктів з нестабільним доходом. Зазвичай нестабільний потік доходів виникає, якщо нерухомість знаходиться в стадії будівництва, реконструкції або тільки виходить на ринок, ще однією причиною не стабільна доходів є незадовільний стан економіки.

1. 37. Оцінка вартості права оренди землі методами дохідного підходу

37.1. Вартість права оренди орендаря

37.1.1. Для оцінки вартості права оренди орендаря землі за певний період часу, можна використовувати такий вираз:, де Va- вартість вигод за період часу Т(Вартість права оренди); T- термін оренди; R- чистий операційний дохід від землі; е - ставка дисконтування.

Потрібно оцінити право довгострокової оренди пасовища. Земельна ділянка в 2 га переданий адміністрацією району в оренду на 49 років для використання в якості пасовища. Ставка орендної плати, встановлена \u200b\u200bадміністраціей- 274,18 руб. / Га / рік. Остаточний термін користування - 47 років. Дохід від пасовищ по молоку становить 7038 руб. / Га. Ринкова вартість пасовища, розрахована методом капіталізації земельної ренти становить 7038: 0,11 \u003d 63981,8 грн. / Га.

Розрахунок право довгострокової оренди пасовища проводиться виходячи з можливих сценаріїв подальшого використання землі після закінчення терміну оренди.

Сценарій 1. Після закінчення терміну договір продовжений не буде. Вартість права оренди визначається капіталізацією земельної ренти за 47 років.

Вартість права оренди \u003d
\u003d 61034 руб. / Га.

Сценарій 2. Після закінчення терміну оренди договір буде продовжений. Орендні платежі будуть тривати постійно.

Вартість права оренди визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки на праві власності і земельними платежами, що дають можливість використовувати землю на праві оренди за нескінченний період часу (капіталізованої вартістю фактичної орендної плати).

Вартість права оренди \u003d
\u003d 61490 руб. / Га.

Сценарій 3. Після закінчення терміну оренди земля буде викуплена за ціною 2000 руб. / Га.

Ціна викупу - 2000 руб. / Га.

Капіталізована вартість орендних платежів за 47 років складе:

\u003d 2475 руб. / Га.

Вартість викупу після 47 років оренди \u003d
\u003d 13 руб. / Га.

Вартість права оренди \u003d 63982 - 2475 - 13 \u003d 61492 руб. / Га.

Середнє значення: (61034 +61490+ 61492): 3 \u003d 61339 руб. / Га.

Припустимо, в якості підсумкового значення прийнята середня величина. Тоді вартість права оренди 2 га пасовищ га 47 років \u003d 61339 × 2 \u003d 122 678 руб. / Га.

37.1.2. Ринкова вартість права оренди може бути розрахована за допомогою капіталізації орендних платежів за землю, якщо ці платежі визначені з умов ринкових угод.

37.1.3. Якщо в розрахунках капіталізованої вартості орендних платежів застосовуються ставки, які не відповідають ринковим, наприклад, ставки встановлені муніципалітетом, то в цьому випадку визначається вартість прав власника або орендодавця (в даному випадку муніципалітету) на земельну ділянку при його поточному використанні. Тобто дана величина не буде ринковою вартістю права оренди земельної ділянки.

37.2. Вартість права оренди орендодавця

37.2.1. Вартість права оренди орендодавця розраховується для земельної ділянки, зданого власником (в наших умовах зазвичай державою або муніципалітетом) в оренду, і визначається Міжнародними стандартами оцінки як вартість інтересу фригольда при дотриманні інтересів оренди.

37.2.2. Під фригольд розуміється абсолютне право власності, за умови дотримання обмежень, встановлених тільки державою. Згідно МСО «вартість фригольда або здається в оренду маєтку зазвичай розглядається як сума приведеної вартості очікуваних чистих доходів, які повинні бути отримані в рамках оренди плюс приведена вартість очікуваної вартості майна, коли користування і володіння переходять назад до орендодавця» 17.

37.2.3. З цього визначення випливає, що право оренди орендодавця (держави, муніципалітету) визначається поточною вартістю доходів від укладеного договору оренди земельної ділянки, які визначаються розміром орендної плати, встановленої договором, і потенційним доходом від продажу земельної ділянки або права укладення договору його оренди після закінчення терміну діючого договору.

37.2.4. Звідси вартість права орендодавця земельної ділянки, зданого в оренду, може бути визначена наступним чином.

1. Якщо подальший продаж землі у власність дозволена, то ринкова вартість такого права визначається як:
, де V А - вартість права оренди орендодавця (вартість фригольда або вартість земельної ділянки, обтяженого договором оренди); Pi- орендна плата, встановлена \u200b\u200bу договорі оренди, T- термін оренди, V M - ринкова вартість землі в момент оцінки, e- ставка дисконтування.

2. Якщо подальший продаж землі у власність не дозволена, але можливий продаж права оренди:
, Де: V P А - ринкова вартість продажу права оренди. У разі, коли орендні платежі є постійною велічінойPi \u003d P \u003d const, можна застосувати вираз:
.

Термін оренди - 49 років, ставка плати, встановлена \u200b\u200bв договорі оренди - $ 40 000 / га, ринкова вартість права укладення договору оренди - $ 10 000 000 / га, ставка дисконтування 10%.

Звідси вартість права оренди орендодавця (власника земельної ділянки) дорівнює:
= $489 956.

Якщо термін оренди 5 років, то ця величина складе:
= $6 360 844.

37.2.5. З наведених виразів випливає, що вартість права оренди орендодавця не збігається з ринковою вартістю володіння, якщо платежі вносяться за фіксованими ставками, як це зараз в основному і відбувається з земельними ділянками, що перебувають у державній та муніципальній власності, з відстрочкою викупу землі (права оренди ).

37.2.6. Звідси також випливає, що право оренди орендодавця тим менше, ніж на більш віддалений період віднесені виплати по викупу земельної ділянки або права оренди орендарем за умови, що орендна плата менша за ринкову. Тобто, відбувається знецінення майбутніх надходжень з-за впливу фактора дисконтування, також як це відбувається при оцінці інших природних ресурсів, що приносять дохід у віддаленій перспективі.

37.2.7. Аналогічно можна визначати вартість інших часткових прав на землю - права безстрокового користування, довічного успадкованого володіння.

МІНІСТЕРСТВО МАЙНОВИХ ВІДНОСИН
РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ

РОЗПОРЯДЖЕННЯ

Про затвердження Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок

Документ повернутий без держреєстрації
Міністерства юстиції Російської Федерації

Лист Мін'юсту Росії від 06.05.2003 N 07/4533-ЮД.

______________________________________________________________

Відповідно до (Відомості Верховної Ради України, 2001, N 29, ст.3026):

Затвердити методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок.

міністр
Ф.Р.Газізуллін

Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок

I. Загальні положення

Справжні методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок розроблені Мінмайна Росії відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 N 519 "Про затвердження стандартів оцінки".

II. Методичні основи оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, зміни, зовнішнього впливу, викладених в розділі II Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених *.

________________

* Листом Мін'юсту Росії від 15.04.2002 N 07/3593-ЮД визнано, що не потребує державної реєстрації.


Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від прав орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на земельну ділянку, цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки.

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки залежить від очікуваної величини, тривалості та ймовірності отримання доходу від права оренди за певний період часу при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки (принцип очікування).

Ринкова вартість права оренди земельної ділянки визначається виходячи з найбільш ефективного використання орендарем земельної ділянки, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є практично і фінансово здійсненним, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства і в результаті якого розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки буде максимальною ( принцип найбільш ефективного використання).

Розрахункова величина вартості права оренди земельної ділянки може виражатися негативною величиною (наприклад, в разі якщо розмір орендної плати, встановлений договором оренди земельної ділянки, вище ринкового розміру орендної плати за цю ділянку). У таких випадках, як правило, не є можливим відчуження об'єкта оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на час проведення угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується використовувати положення розділу III Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р

У звіт про оцінку ринкової вартості права оренди земельної ділянки рекомендується в тому числі включати:

відомості про державну реєстрацію права оренди (договору оренди) в тих випадках, коли реєстрація була обов'язковою;

відомості про обтяження права оренди земельної ділянки та самого земельної ділянки;

підстава виникнення права оренди у орендаря;

визначення прав орендаря:

термін, на який укладено договір оренди земельної ділянки;



характеристику ринку землі, іншої нерухомості, прав оренди земельних ділянок, в тому числі ринку оренди земельних ділянок та іншої нерухомості.

IV. методи оцінки

Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. При виборі методів враховується достатність і достовірність загальнодоступною для використання того чи іншого методу інформації.

Як правило, при оцінці ринкової вартості права оренди земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу, метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання.

На порівняльному підході засновані: метод порівняння продажів, метод виділення, метод розподілу. На прибутковому підході засновані: метод капіталізації доходу, метод залишку, метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку, метод виділення.

Далі наведено зміст перерахованих методів стосовно оцінки ринкової вартості права оренди земельних ділянок, як зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - забудованих земельних ділянок), так і права оренди земельних ділянок, не зайнятих будівлями, спорудами і (або) спорудами (далі - незабудованих земельних ділянок).

У разі використання інших методів в звіті про оцінку доцільно розкрити їх зміст і обгрунтувати використання.

1. Метод порівняння продажів

1. Метод порівняння продажів

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом порівняння продажів рекомендується використовувати положення пункту 1 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням таких особливостей.

При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки методом порівняння продажів в складі факторів вартості в тому числі враховуються такі чинники:

період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди;

величина орендної плати, передбачена договором оренди;

порядок і умови внесення (в тому числі періодичність) і зміни орендної плати, передбачені договором оренди;

необхідність отримання згоди власника на здійснення угоди з правом оренди;

наявність у орендаря права викупу орендованої земельної ділянки;

наявність у орендаря переважного права на укладення нового договору оренди земельної ділянки після закінчення терміну договору оренди.

2. Метод виділення

2. Метод виділення

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди шляхом виділення рекомендується використовувати положення пункту 2 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р.

3. Метод розподілу

3. Метод розподілу

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом розподілу рекомендується використовувати положення пункту 3 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р.

4. Метод капіталізації доходу

4. Метод капіталізації доходу

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість отримання за однакові проміжки часу рівних між собою за величиною або змінюються з однаковим темпом величин доходу від оцінюваного права оренди земельної ділянки.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

розрахунок величини доходу за певний період часу, створюваного правом оренди земельної ділянки при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки;

визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації доходу;

розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом капіталізації доходу, створюваного цим правом.

Під капіталізацією доходу розуміється визначення на дату проведення оцінки вартості всіх майбутніх рівних між собою або змінюються з однаковим темпом величин доходу за рівні періоди часу. Розрахунок проводиться шляхом ділення величини доходу за перший після дати проведення оцінки період на певний оцінювачем відповідний коефіцієнт капіталізації.

При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки дохід від даного права розраховується як різниця між земельною рентою і розміром орендної плати, передбаченої договором оренди, за відповідний період. При цьому величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі земельної ділянки в оренду за ринковими ставками орендної плати (найбільш імовірним ставками орендної плати, за якими земельна ділянка може бути зданий в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).

Визначення ринкових ставок орендної плати в рамках даного методу передбачає наступну послідовність дій:

відбір для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, аналогічних об'єктів, ставки орендної плати за якими відомі з угод оренди і (і / і) публічної оферти;

визначення елементів, за якими здійснюється порівняння земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, з аналогами (далі - елементів порівняння);

визначення по кожному елементу порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

визначення по кожному елементу порівняння коригувань ставок орендної плати аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

коригування по кожному елементу порівняння ставки орендної плати кожного аналога, що згладжує їх відмінності від земельної ділянки, право оренди якого оцінюється;

розрахунок ринкової ставки орендної плати для земельної ділянки, право оренди якого оцінюється, шляхом обґрунтованого узагальнення скоригованих ставок орендної плати аналогів.

При розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, слід враховувати: безризикову ставку віддачі на капітал; величину премії за ризик, пов'язаний з інвестуванням капіталу в придбання оцінюваного права оренди; найбільш ймовірний темп зміни доходу від права оренди земельної ділянки та найбільш ймовірна зміна його вартості (наприклад, при зменшенні вартості права оренди - враховувати повернення капіталу, інвестованого в придбання права оренди).

У разі наявності достовірної інформації про величину доходу, створюваного аналогом об'єкта оцінки за певний період часу, і його ціною коефіцієнт капіталізації для доходу, створюваного правом оренди земельної ділянки, може визначатися шляхом ділення величини доходу, створюваного аналогом за певний період часу, на ціну даного аналога .

5. Метод залишку

5. Метод залишку

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом залишку рекомендується використовувати положення пункту 5 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р



різниця між чистим операційним доходом від єдиного об'єкта нерухомості і чистим операційним доходом, що належать до поліпшень земельної ділянки, є частиною земельної ренти, що не вилучається власником земельної ділянки в формі орендної плати, а одержуваної орендарем;

при розрахунку коефіцієнта капіталізації для доходу від права оренди слід враховувати ймовірність збереження різниці між величиною ренти і величиною орендної плати, передбаченої договором оренди, період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нової договору оренди на певний термін.

6. Метод передбачуваного використання

6. Метод передбачуваного використання

Метод застосовується для оцінки права оренди забудованих і незабудованих земельних ділянок. При проведенні оцінки ринкової вартості права оренди методом передбачуваного використання рекомендується використовувати положення пункту 6 розділу IV Методичних рекомендацій щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок, затверджених розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 N 568-р, з урахуванням таких особливостей:

в складі операційних витрат в тому числі враховується величина орендної плати, передбачена існуючим договором оренди земельної ділянки;

при розрахунку ставки дисконтування для доходу від права оренди слід враховувати ймовірність збереження доходу від даного права;

при визначенні прогнозного періоду слід враховувати період часу, що залишився до закінчення терміну дії договору оренди, а також можливість укладання орендарем нової угоди на певний термін.