Arazi kiralama haklarının bağımsız değerlendirmesi veya konut dışı tesisler İşletme sahipleri ve devlet yapıları arasında, yönetim görevlerinin uygulanması ve kiralık büyüklüklerin belirlenmesi için büyük talep görüyor.İÇİNDE Rusya Federasyonu Gayrimenkul kiralama yasası, Medeni Kanun tarafından yönetilir. Özellikle, 607. Madde, sahibinin kiracı ile bir anlaşma imzaladığı, mal sahibinin kira kiralama hakkına sahip olduğu belirtilmektedir.

Servis bedeli

• Düzenli müşterileri ve büyük siparişlerde indirim.
• Bireyler ve tüzel kişiler için teklif ediyoruz.
• 20.000 ruble sipariş ederken raporların ücretsiz teslimatı.

Ticari bir teklif için bir istek gönderin, İletişim veya.

Tahminler

Kira kiralama veya konut olmayan tesislerin tahmini, kiralamayı planlıyorlar ve kâr kazanmayı planlıyorlarsa mülk sahipleri tarafından gereklidir. Ayrıca, ev sahibi, dünyanın veya binaların daha sonraki itfa edilmesiyle bir anlaşma yapabilir ve daha sonra kira haklarının piyasa değerini değerlendirmek gerekir. Yukarıda açıklanan durumlara ek olarak, değerlendirme gereklidir:

• İşlemin nesnesinin, kiralama haklarının varlığına sahip bir komplo üzerinde bulunan bir bina veya bir işletme olduğu satış işlemleri altında;
• bankada krediler talep ederken, mal kredinin iadesinin anahtarı olduğunda;
• vergi makamları için
• yatırım işlemlerini planlama.

Yöntemler Değerlendirme

Muayene sırasında, dünya veya konut dışı tesislerin kiralaması kiralaması, kiracının ve kiracının amaçlarına ve koşullarına dayanarak çeşitli değerlendirme yöntemlerini kullanır:

• Denge yöntemi, ev sahibi / kiracı, nesneyi iyileştirmeye, yenilikleri tanıtmak ve daha sonra kiralanan alanlardan ek karlar gerektirecek ek fonlar geçirmeyi planlıyorsa uygulanır.
• Bir kara arsa üzerinde veya konut dışı tesislerde ekonomik ve ticari faaliyetleri planlarken, kapitalizasyon yöntemi uygulanır, bir değerlendirme tesisi kullanırken karı saymaya dayanmaktadır. Büyükleme yöntemi sökücüye benzer, ancak emlak inovasyonuna ek yatırımlar anlamına gelmez.
• Seçim yöntemi, kiralık alanlarda binaların varlığında kullanılır - benzer mülkiyet araştırılır, binaların maliyeti karşılaştırılır ve emlak nesnelerinin farklılıkları belirlenir, kiralanan tesislerin veya arazinin diğer yönlerinin karşılaştırmalı bir analizi belirlenir.
• Dağıtım yöntemi, izolasyon yöntemine benzer, ancak diğer benzer gayrimenkul nesneleriyle binaların maliyetini ve karşılaştırmalı analizleri tahmin etmez.
• Satış karşılaştırma yöntemi, değerlendirme nesnesinin bulunduğu yerde kiralamak için rekabetçi öneriler için gelişmiş piyasa durumunda kullanılır. Yöntem, benzer gayrimenkul türlerinin kiralamasının maliyetini karşılaştırmaya dayanmaktadır.
• Kullanım amaçlı kullanım yöntemi, kiralanan gayrimenkul kullanarak belirli bir faaliyet türünden gelirin hesaplanmasına dayanmaktadır. Değerlendirmedeki fark, örneğin, ticari kiraya geçilebilecek toprak arsa üzerinde inşa edilebiliyorsa veya alan sadece tarımsal amaçlarla kullanılabiliyorsa, örneğin oluşur.

Gerekli belgeler

Moskova Uzmanlarında Arazi Kiralaması veya Konut Yedekleri Kiralama hakkının yüksek kalitede ve hızlı değerlendirilmesi içinLtd. "Guild Bağımsız Danışmanlar", müşteriden aşağıdaki belge paketini (kopyalar) sağlaması gerekir:

• nesne pasaportu veya karazın jeodezik planı;
• kiralama Hakları / Mülkiyet Verilirken Verilen Yerleşim dışı tesisler veya bir kara arsa kategorisini atama sertifikası;
• değerlendirme nesnesini kullanarak izin verilen faaliyetlerin türlerini belirten konut olmayan tesislerin veya bir dönüm noktası kategorisinin atanmasına;
• arazi arsa üzerindeki veya konut dışı tesislerde, örneğin kiralanan bölgelerdeki telekomünikasyon ve gaz hatlarının varlığı olan kısıtlamaların yardımı veya sertifikası. Belge ilgili devlet otoritesinde talep edilebilir;
• kiralama oranını veya ücretli arazi vergisini onaylayan özler;
• bir mülk kiralama sözleşmesi varsa.

B. ile irtibat kurun Bağımsız Danışman Ltd.'in Guild Gerekli belgelerin sorunları ile birlikte, size bireysel olarak tavsiye edeceğiz ve bana nereden eksik belgeleri alacağınızı söyleyeceğiz.

Özellikler Değerlendirme Kiralama Kiralama

Kiralık bir arsa kiralama hakkının değerlendirilmesi veya konut dışı tesisler sadece iş ilişkilerinde değil, mülkün mirasına ihtiyaç duyulabilir.

Mirasın tescili konusundaki nişanlanan noter, devlet görevi verilirken toprak arsa veya konut dışı tesislerin yerleşik değerlerine güvenmelidir. Mevzuata göre, devlet görevinin büyüklüğü, kuyruk ve emlak devlet kadastro değeri temelinde belirlenir.

Ayrıca prosedürün alandaki özellikleri vardır. tarım. Tarımsal iş için arazi sağlamak için, başlangıç \u200b\u200bfiyatını - Devlet kadastro değeri belirlemek ve ardından aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurmanız gerekir:

• piyasa değeri toprağa kondu;
• bu kara arsa üzerinde ticaretin önceki sonuçları;
• değerleme Maliyetleri;
• arazi vergisi;
• brüt ürünlerin kâr ve diğer ruble cinsinden analizi.

Yüksek nitelikli değerlendirmelerLLC Guild Bağımsız Danışmanlar, kiralık kiralama konusunda kapsamlı bir değerlendirme yapacak,yukarıdaki maddeler göz önüne alındığında ve mevzuatın ve sivil ilişkilerin gereksinimlerini karşılayan bir sonuç sağlayacaktır.

Değerlendirme raporu

Uzmanlar Guild Bağımsız Danışmanlar, değerlendirmeye dayanarak LLC, tahkim mahkemesinde ve diğer hükümet durumlarında yasal olarak bağlayıcı bir rapor hazırlayacaktır.

Standart rapor aşağıdaki bölümleri içerir:

• tahmini Mülkiyetin Sabit Verileri;
• değerlendirmenin amacı;
• değerleme değerlerinin bir göstergesi - kadastro veya piyasa değeri;
• kullanılmış değerlendirme yöntemlerinin numaralandırılması;
• doğrulamaya dayalı incelenen nesnelerin maliyeti;
• değerlendirme nesnelerinin değerlendirme verileri tarafından test edilmiştir;
• kiracının hakkı ve kiralama terimleri (bu kamu hizmetleri ve sahibi temelinde);
• hesaplanan kiralama boyutu;
• bu alanda emlak piyasası ile genel durum;
• kira haklarını ve daha fazlasını almak için gerekçeleri listelemek.

Müşteri oluşabilir ek gereksinimler Rapora, raporda belirtilen verilere dayanarak tüm doğrulama adımlarını izleyin.

LLC'nin Avantajları "Bağımsız Danışmanların Guild"

• Yüksek nitelikli değerlendirmeciler ve avukatlar, mevzuatın gerektirdiği sertifikayı geçen kendi kendini düzenleyen kuruluşların üyeleri.
• Bir değerlendirme çizer ve her türlü emlak değeri - kadastro, pazar, yatırım, tasfiye ve diğerleri kuracağız.
• Her müşterinin taleplerini çözmek için bireysel bir yaklaşım sağlayacağız ve emlak değerlendirme sürecinde ücretsiz danışmanlık yapacak.
• Değerlendirme hizmetleri fiyatları, müşterileri memnuniyetle sürpriz olacak, çünkü ortalama pazarın alt sınırında fiyatlar sunuyoruz.
• Şirket uzmanları, her yıl nesnelerin piyasa değerinin 200'den fazla tahminini yapar.

E-posta, telefon veya.

Arazi kiralama hakkının piyasa değerinin değerlendirilmesi, 6 Mart 2002 tarihinde Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan metodolojik kılavuzlara uygun olarak gerçekleştirildi. 568-R ve 10 Nisan 2003'ün emri 1102-p.

Bu metodolojik önerilere uygun olarak, piyasa değeri, belirli bir süre için kullanıcının ihtiyaçlarını (potansiyel kullanıcının) ihtiyaçlarını karşılayabilecek toprak arazilerini kiralama hakkına sahiptir (yardımcı program prensibi).

Arazi komplolarının kiralama haklarının piyasa değeri, pazarın talep ve tedarikine ve satıcı ve alıcıların rekabetinin niteliğine (arz ve talep ilkesi) bağlıdır.

Arazi kiralama hakkının piyasa değeri, eşdeğer bir yardımcı programın kazanılması için en muhtemel maliyetleri aşamaz (ikame prensibi).

Arazi kiralama hakkının piyasa değeri, beklenen değere, toprağın gelir elde etmenin, belirli bir süre boyunca, katılan üretimin diğer faktörlerinden geliri dikkate almadan en etkili şekilde yararlanmasının vadesine ve olasılığına bağlıdır. Girişimcilik faaliyetleri için arsa arsası (bundan sonra - kara kiralama) (Bekleme ilkesi).

Arazi komplolarının kiralama hakkının piyasa değeri zaman içinde değişir ve belirli bir tarihte belirlenir (değişim ilkesi).

Arazi arsasının kiralama hakkının piyasa değeri, amacındaki değişime, izin verilen kullanım, kara arsa üzerindeki diğer kişilerin hakları, mülkiyet haklarının arazinin ayrılması.

Arazi arsa kiralama hakkının piyasa değeri, dış faktörlerin (dış etkinin prensibi) konumuna ve etkisine bağlıdır.

Arazi kiralama hakkının piyasa değeri, en verimli kullanımı temelinde belirlenir, yani, fiziksel olarak mümkün olan, ekonomik olarak yasalın gereklilikleri ile ilgili, finansal olarak uygulanabilir olan, fiziksel olarak mümkün, ekonomik olarak haklı olanı kullanması muhtemeldir. ve bunun bir sonucu olarak, arazi arazisinin tahmini değerinin maksimum olacaktır. Arazi arazisinin en verimli kullanımı, ayrı parçalarının makul bir şekilde ayrılması dikkate alınarak, kullanımın formları, türleri ve niteliği ile karakterize edilir. En verimli kullanım, arazinin mevcut kullanımı ile çakışmayabilir.

En verimli kullanımın belirlenmesinde, dikkate alınır:

Hedef ve izin verilen kullanım;

Hakim Arazi Kullanım Yöntemleri Tahmini Arazi Arazisinin en yakın mahallesinde;

Arazi arsasının bulunduğu alanın gelişimi için umutlar;

Arazi ve diğer emlak piyasasında beklenen değişiklikler;

Arazinin mevcut kullanımı.

Bir araştırma raporuna bir kara arsa kiralama hakkının piyasa değerini belirlerken, aşağıdakileri içermesi önerilir:

Arazi arsa, hedef amacı ve arazi arazisinin izin verilen kullanımı, kara arsa üzerindeki diğer kişilerin hakları, mülkiyet haklarının arazi arsasına bölünmesi;

Arazi arsa içinde bulunan binaların, binaların, yapıların, mühendislik altyapısı tesislerinin tanımı, aynı zamanda iş ve antropojenik etkilerin sonuçlarını değiştiren nitel özellikler Arazi arsa (bundan böyle - arazi arsasını iyileştirme);

Arazi arsa ve gelişmeleri;

Arazinin en verimli kullanımı için bir seçenek belirlemek;

Belirtilen kayıtların zorunlu olduğu durumlarda, kiralama haklarının (kira sözleşmesi) devlet kaydı hakkında bilgi;

Arazi arsa ve en çok ülkenin kiralama haklarının yükü hakkında bilgi;

Kiracıdaki kiralama haklarının oluşmasının temeli;

Sağ kanat kiracının belirlenmesi;

Arazi kiralama sözleşmesinin sonuçlandırıldığı son tarih;

Arazi piyasasının özellikleri, diğer emlak, kara kiralama hakları da dahil, arazi kiralama ve diğer gayrimenkuller.

Yöntemler Değerlendirme

Kural olarak, arazi kiralama haklarının piyasa değerini değerlendirirken, satış karşılaştırma yöntemini, tahsis yöntemini, dağıtım yöntemini, kara kirasının büyük harf yöntemi, temizleme yöntemi, kullanım amaçlı kullanım yöntemi kullanın.

Karşılaştırmalı yaklaşım, satış karşılaştırma yöntemine, tahsis yöntemine, dağıtım yöntemine dayanmaktadır. Kâr yaklaşımı, kara kiranın, denge yöntemini, kullanım amaçlı kullanım yöntemi olan kapitalizasyon yöntemine dayanmaktadır. Elementler maliyet yaklaşımı Üreme maliyetinin hesaplanması veya arazinin iyileştirilmesinin değiştirilmesi açısından, sökücü yönteminde ve yönteminde kullanılır.

Satış karşılaştırma yöntemi

Bu yöntem, hem binaların, binaların ve (veya) yapılarla (Bundan sonra - Binalar - Binalar) ve (Binalar, Binalar) tarafından işgal edilmeyen (veya) ) Yapılar (bundan böyle - soyunmamış toprak arazileri). Yöntemi uygulama koşulu, tahmini analogları olan arazi kiralama haklarıyla fiyatlarla ilgili bilgilerin kullanılabilirliğidir.

Tahmini arazi arazisinin bir karşılaştırmanın analog tesislerle yapıldığı unsurların tanımı (bundan sonra karşılaştırma elemanları olarak adlandırılır);

Karakterin karşılaştırılmasının her biri için tanım ve her analogun tahmini arazi komplesinden farklılıklarının kapsamı;

Doğaya karşılık gelen analogların fiyatlarının ve tahmini arazi arsasından her analog arasındaki farkların kapsamı ile karşılaştırılmasının her biri için tanımı;

Her analoğun fiyatlarının karşılaştırılması, her analoğun fiyatlarının karşılaştırılmasının her biri için ayarlanması, tahmini arazi arazisinden farklılıklarını düzeltmek;

Arazi arsasının piyasa değerinin, düzeltilmiş analog fiyatlarının makul genelleşmesiyle hesaplanması.

Karşılaştırma unsurları, tahmini arazi çizelgesinin değerinin faktörlerini içerir (faktörler, arazinin kiralama kiralamanın piyasa değerini etkileyen faktörler) ve piyasada tahmin edilme haklarıyla işlem sonuçları.

En önemli faktörler genellikle:

Yer ve çevre;

Hedef, izin verilen kullanım, kara arsa üzerindeki diğer kişilerin hakları;

Fiziksel özellikler (kabartma, alan, yapılandırma vb.);

Ulaşım erişimi;

Altyapı (Mühendislik ağlarının kullanılabilirliği veya yakınlığı, bunlara bağlanma için, sosyal altyapı nesneleri vb.);

Kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre;

Kira sözleşmesi tarafından sağlanan kiranın değeri;

Uygulamanın prosedürü ve koşulları (frekans dahil) ve kira sözleşmesi tarafından verilen kiradaki değişiklikler;

Sağ kiralama ile bir işlem yapmak için sahibinin onayını alma ihtiyacı;

Kiracı kiralanan arazi komployu kullanma hakkına sahiptir;

Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kara arsa için yeni bir kira sözleşmesi sonucuna varmak için kiracı tercihli bir hakkın varlığı.

Arazi arazileri içeren işlemlerin özellikleri:

Arazi haklarına sahip işlemlerin finansman koşulları (kendi ve ödünç alınan fonların oranı, ödünçlenen fonların sağlanması için şartlar);

Arazi haklarıyla işlem yaparken ödeme koşulları (para ile ödeme, faturaların hesaplanması, ağ, takas, vb.);

İşlemin Kara Arsaları Hakları ile Koşulları (Arazi arsa, halka açık bir teklif, Alıcının ve satıcının bürüntülmesi, iflas koşulları altında satan, vb.);

Arazi arazileri için fiyatların değişmesi, değerlendirme tarihine analog ile bir işlemin sonuçlandırılmasının sonuçlandırılması.

Ölçülen arazi arazisindeki analog arasındaki farklılıkların niteliği ve derecesi, her bir meslektaşı değerlendirme nesnesiyle doğrudan yaparak karşılaştırma elemanları bağlamında belirlenir. Arazi haklarına sahip işlemin, piyasadaki benzer işlemlerin özelliklerine dayanarak gerçekleştirileceği varsayılmaktadır.

Seçim yöntemi

Yöntem, yerleşik arazinin haklarını değerlendirmek için kullanılır.

Yöntemin Kullanım Koşulları:

Toprak arsa için tahmini hakları içeren tek bir mülke benzer tek tip özelliklerle fiyatlarla ilgili bilgilerin kullanılabilirliği;

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

Tek bir mülkün karşılaştırılacağı unsurların tanımı, analog tesisler ile arazi için tahmini hakları içeren;

Her analoğun fiyat karşılaştırmasının her biri için ayar, tahmini arazi komplesini içeren tek bir emlak nesnesinden farklılıklarını düzeltmek;

İkame maliyetlerinin hesaplanması veya tahmini arazi komplesinde bulunan iyileştirmelerin çoğaltılması;

Hakların piyasa değerinin, tek bir emlak nesnesinin piyasa değerinden çıkarılarak, top arsanın iyileştirmelerinin piyasa değerini çıkararak tahmini arazi arazisinin piyasa değerinin hesaplanması.

Arazi arsasının iyileştirilmeleri için maliyet miktarı, büyütülmüş ve (veya) elementsel değer göstergeleri kullanılarak belirlenebilir.

Büyütülmüş değer göstergeleri, nesnenin parametrelerini bir bütün olarak karakterize eden her iki göstergeyi de içerir - kare, kübik, MESMER metre ve kompleksler ve iş türleri için göstergeler.

Elemental değer göstergeleri, gelişmeler yaratma maliyetinin belirlenmesinde kullanılan temel fiyatlar ve oranları içerir.

Belirli bir tarihte kaydedilen fiyat düzeyinde (temel fiyat seviyesi) hesaplanan genişletilmiş ve temel maliyet göstergeleri, inşaat maliyetinin mevcut ve tahmin endeksleme endekslerini kullanarak değerlendirme tarihinin fiyat düzeyinde yeniden hesaplanabilir.

İlköğretim değer göstergeleri kullanılarak iyileştirmeler oluşturmak için maliyet miktarının hesaplanması, kaynak ve kaynak endeks yöntemleri kullanılarak da gerçekleştirilebilir. Kaynak (kaynak-index) yöntemi, gelişmeler yaratmak için gerekli olan tüm kaynakların (maliyet elemanları) mevcut (tahmin) fiyatlarını ve tarifelerini hesaplamaktır.

Arazi komplolarının iyileştirilmelerinin maliyetinin maliyetinin belirlenmesinde, yatırımcı büyüklüğünün yatırımcının büyüklüğünün karı, iyileştirmelerin yaratılmasında yatırım yapmak için en muhtemel tahliyenin karı dikkate alınmalıdır. Yatırımcının karı, satış fiyatı ile benzer nesneler oluşturma maliyeti arasındaki bir fark olarak hesaplanabilir. Yatırımcının karı, büyük olasılıkla yatırım risklerine benzer şekilde sermaye getirisi olarak hesaplanabilir.

Dağıtım yöntemi

Yöntem, yerleşik arazinin haklarının maliyetini değerlendirmek için kullanılır.

Yöntemin Kullanım Koşulları:

Tahmini arsa komplolarının haklarını içeren tek bir mülke benzer düzgün özelliklerle fiyatlarla ilgili bilgilerin kullanılabilirliği;

Arazi arsasının en muhtemel peki hakkında, tek bir emlak nesnesinin piyasa değerindeki bilgilerin kullanılabilirliği;

Arazi arsasının iyileştirilmesinin en verimli kullanımına uygunluğu.

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

Tek bir emlak nesnesinin karşılaştırılacağı unsurların tanımı, analog tesisleri olan tahmini arazi arsasını içeren;

Karakterin karşılaştırılmasının her biri için tanım ve her analogun birleşik malının birleşik mülkünden farklılıklarının kapsamı;

Her birinin karşılaştırılması unsurlarının her biri için, niteliğe karşılık gelen analogların fiyatına ve her bir meslektaş arasındaki farkın birleşik mülkünün birleşik mülkünden farklı olarak belirlenmesi;

Her analoğun fiyat karşılaştırmasının her biri için ayarlanması, farklılıklarını tek bir emlak nesnesinden düzeltmek;

Tek bir emlak nesnesinin piyasa değerinin hesaplanması, düzeltilmiş analogların makul genelleşmesiyle;

Tek bir emlak nesnesinin piyasa değerinin piyasa değerini çarparak, tek bir emlak nesnesinin piyasa değerinin değer değerinin değerinin değerinin değerinin değerinin değerini çarparak, kara arsa hakkının piyasa değerinin hesaplanması .

Arazi kirasının kapitalizasyonu yöntemi

Yöntem, yerleşik ve tek taraflı toprakların kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Yöntemin kullanımı koşulu, birbirlerinin aynı aralıkları için aynı aralıklarla büyüklükte eşit aralıklarla elde etme veya tahmini arazi kiralama hakkından aynı gelir oranıyla değişme olasılığıdır.

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

Arazi kiracının en verimli kullanımı ile toprak çizelgesinin kiralanması hakkıyla üretilen belirli bir süre için gelirin hesaplanması;

Gelirin karşılık gelen katsayısının değerinin belirlenmesi;

Arazi piyasa değerinin hesaplanması, bu hak tarafından üretilen gelirin büyük harflerini alarak.

Kara kiralama hakkının piyasa değerini değerlendirirken, bu haktan elde edilen gelir, kara kiralama ile ilgili dönem için kira sözleşmesi için verilen kira miktarı arasındaki fark olarak hesaplanır. Aynı zamanda, arazi kirasının büyüklüğü, kiranın piyasa oranlarında kira arsasının teslimi olan gelirden elde edilen gelir olarak hesaplanabilir (arazi arsasının açıkta kiralanabileceği en muhtemel kiralama oranları) Yarışmada, işlemin partileri makul olduğunda, gerekli tüm bilgilerle ve kira oranlarının büyüklüğünde, acil durumlar yansıtılmaması durumunda).

Bu yöntem içinde piyasa piyasa oranlarının tanımı, aşağıdaki eylem sırasını içerir:

Arazi arsası için seçim, benzer nesneler tarafından tahmin edilen kiralama hakkı, kiralama işlemlerinden ve (veya) kamu teklifinden bilinen kiralama oranları;

Arazi arsa karşılaştırıldığı elementlerin tanımı, kiralanma hakkı analoglar ile tahmin edilmektedir;

Karakterin ve her analoğun farklılıklarının arazi arsasından farklılıklarının, kiralanma hakkı ile karşılaştırılmasının her bir unsurunun belirlenmesi;

Her bir unsurun belirlenmesi Her bir elementin, her analogun niteliğine ve arazi arsasından her analog arasındaki farkların derecesine karşılık gelen farklılıkların düzeltilmesi, kiralanma hakkı tahmin edilir;

Her analoğun kiralama oranının karşılaştırılmasının her bir elemanı için ayarlama, arazi arsanından farklılıklarını düzeltmek, kiralanma hakkı tahmin edilir;

Arazi arsası için piyasa kirasının piyasaya sürülmesi, kiralama hakkı, kiralama meslektaşlarının düzeltilmiş oranlarının makul genelleşmesi ile tahmin edilmektedir.

KALMAK YÖNTEM

Yöntem, yerleşik ve işsiz toprağın haklarını değerlendirmek için kullanılır. Yöntemi uygulama koşulu, bir kara arsa, tahmin edilen haklar, gelir getiren iyileştirmeler oluşturma olasılığıdır.

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

Tahmini arazi arazisinin en verimli kullanımına karşılık gelen iyileştirmelerin çoğaltılması veya değiştirilmesi maliyetinin hesaplanması;

Net operasyonel gelirin iyileştirilmesi üzerine, çoğaltma maliyetlerinin eseri olarak belirli bir süre boyunca veya iyileştirmeleri uygun kapitalama gelir katsayısına göre hesaplanması;

Arazi Kiralamasının büyüklüğünün, net operasyonel gelirdeki net operasyonel gelirdeki, belirli bir süre için tek bir emlak mülkiyetinden ve net operasyonel gelirdeki net operasyonel gelirin karşılık gelen zamanın iyileştirilmesi için hesaplanması;

Arazi arsasının piyasa değerinin piyasaya sürülmesi, arazi kirasının kapitalanmasıyla hesaplanması.

Yöntem ayrıca aşağıdaki eylem sırasını da kabul eder:

Tahmini arazi arazisinin en verimli kullanımına karşılık gelen iyileştirmelerin çoğaltılması veya değiştirilmesi maliyetinin hesaplanması;

Piyasa oranlarına göre belirli bir süre için tek bir emlak nesnesinden net operasyonel gelirin hesaplanması;

Tek bir emlak nesnesinin piyasa değerinin belirli bir süre için net operasyonel gelirin büyük harflerini alarak hesaplanması;

Arazi arsasının piyasa değerinin piyasa değerinin, üreme maliyetinin tek bir nesnesinin piyasa değerinden çıkarılması veya iyileştirmelerin değiştirilmesi.

Kullanım amaçlı kullanım yöntemi

Yöntem, yerleşik ve işsiz toprağın haklarını değerlendirmek için kullanılır.

Yöntemin kullanımı koşulları, bir arazi arsasını, gelir getiren bir yöntemle kullanma olasılığıdır.

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

Arazi arazisini en verimli kullanımı seçeneğine uygun olarak kullanmak için gereken maliyetlerin miktarının ve zamansal yapısının belirlenmesi (örneğin, arazinin iyileştirilmelerinin maliyeti veya arazi komplesini ayrı parçalara ayırmanın maliyeti, kullanım formları, türleri ve doğası ile karakterizedir);

Arazi arsasının en verimli kullanımından gelen gelirlerin değerinin ve geçici yapısının belirlenmesi;

Arazi arsasının en verimli kullanımından elde edilmesi gereken işletme maliyetlerinin büyüklüğünün ve geçici yapısının belirlenmesi, arazi arsasının mevcut kira sözleşmesi tarafından sağlanan kira miktarını dikkate alır;

Tahmini Arazi Artışında Sermaye Yatırımının Risk Düzeyine İlişkin İndirim Hızının Değerini Belirleme; Kiralama hakkından elde edilen gelir için indirim oranını hesaplarken, bu haktan elde edilen geliri koruma olasılığı dikkate alınmalıdır;

Arazi kullanımıyla ilgili tüm gelir ve giderlerin iskonto edilmesiyle arazi arazisinin değerinin hesaplanması;

Tahmin süresinin belirlenmesi durumunda, kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre, ayrıca belirli bir süre için yeni bir sözleşmenin kiracısının sona ermesinin yanı sıra göz önünde bulundurulur.

Gelir kaynağı, bir kara arsa veya tek bir emlak nesnesinin ekonomik kullanımı ya da tek bir emlak nesnesinin veya bir kara arazisinin satışını veya piyasa değerinde en muhtemel zamanda tek bir emlak nesnesinin satışını yapabilir.

Kira mamazı sürümündeki gelirlerin hesaplanması, tahminin sonundaki tek bir emlak nesnesinin satışından elde edilen gelirin muhasebeleştirilmesini içermelidir.

Bu raporun amaçları doğrultusunda, tahsis yöntemini ve denge yöntemini kullanarak arazi arsasının mülkiyetinin piyasa değerini belirlemeyi düşündü.

Değerlendirme nesnesinin, değerlendirme nesnesinin doğru bir kopyası olan veya benzer olan başka bir nesne tarafından değiştirilmesi mümkün olduğunda, maliyet yaklaşımı uygulanır. faydalı özellikler. Değerlendirici için mevcut olan bilgiler, maliyet yaklaşımını değerlendirme nesnesinin piyasa değerinin değerlendirilmesine uygulama sağlar. Yukarıdakileri göz önüne alındığında, ayrıca Federal Değerlendirme Standarlığının 20. Paragrafı temelinde " Genel konseptler 20 Temmuz 2007, No. 256 ve ayrıca, Sanat Rusya Federasyonu'nun Ekonomik Kalkınması Bakanlığı'nın emriyle onaylanan tahminler, değerlendirme yaklaşımları ve değerlendirme gereklilikleri "(FSO No. 1). 14 FZ-135 "Rusya Federasyonu'ndaki değerlendirme faaliyetlerinde", değerlendirici mümkün olduğunu düşündü. uygulamakdeğerlendirme nesnesinin değerinin değerlendirilmesine maliyet yaklaşımı. Üreme maliyetlerini belirlemek için (ikame), karşılaştırmalı bir birim yöntemi uygulanacaktır.

Karşılaştırmalı Yaklaşım

Karşılaştırmalı bir yaklaşım, değerlendirme nesnesinin nesnelerle karşılaştırılmasına dayanarak bir değerlendirme nesnesinin değerini tahmin etmek için bir yöntemdir - değerlendirme nesnesinin analogları, fiyatlar hakkında bilgi bulunmaktadır. Değerlendirme nesnesinin değerlendirme hedeflerinin nesne analoğunun, değerini belirleyen ana ekonomik, malzeme, teknik ve diğer özellikler için değerlendirme nesnesine benzer bir nesnedir.

Karşılaştırmalı yaklaşım çerçevesinde, iki yöntem ayırt edilir: yöntem karşılaştırmalı analiz Satış ve brüt renal çarpan yöntemi.

Yöntem Karşılaştırmalı Satış Analizi - Değerlendirme tarihinden önce tahmini nesnenin piyasasında gerçekleşen nesnelerle karşılaştırılabilir nesnelerin satışı veya kiralanması için fiyatların analizine dayanarak bir değerlendirme nesnesinin piyasa değerini değerlendirme yöntemi.

Doğrudan varış noktasına ek olarak karşılaştırmalı analiz yöntemi (piyasa değeri tahmini), kira oranlarını, amortismanını veya oluşturulmalarının kira oranlarını, amortismanlarını veya maliyetlerini değerlendirmek, doldurma oranları ve diğer parametrelerin diğer yaklaşımları kullanarak gerekli olan diğer parametreleri değerlendirmek için kullanılabilir.

Market karşılaştırması yöntemi, Gayrimenkul nesnesinin fiyatının, bu yerde bir nesnenin bir nesnesinin etkileşimi sonucunda, şu anda ve bu konuda bir nesnenin etkileşimi sonucunda belirlendiği tedarik ve talep ilkesine dayanmaktadır. Market.

Bu yöntem, arz ve talep faktörlerinin doğrudan modellenmesi yöntemidir. Bir nesneyi satın alırken, alıcı (yatırımcı), Değerlendirme nesnesinin (RS OO) maksimum fiyatının analog nesnenin (RS OA) piyasa değerinin asgari fiyatını aştığını belirten değiştirme prensibi ile yönlendirilir. , benzer özelliklere sahip (ödül oluşturucu faktörler).

Matematiksel model Emlak nesnesinin piyasa karşılaştırmaları yöntemini kullanarak tahminleri aşağıdaki formda gösterilebilir (formül 4):

rS OO, değerlendirme nesnesinin piyasa değeridir;

W i.- ağırlık bEN.- Değerlendirme nesnesinin değerinde analogu;

Rso bir I.- Analogların sayısı;

n.- Analogların sayısı.

Satış karşılaştırma yöntemi, değerlendirme nesnesi pazarı etkinse, yani değerlendirme tarihinde, işlem veya teklif sayısını değerlendirmek için yeterli olan bilgiler vardır. Örneğin, pazar karşılaştırması yöntemi yeterli almanıza olanak sağlar güzel sonuçlar Daireleri, arazi arazilerini değerlendirmek. Piyasayı olmayan veya pazarları sınırlı olan özel nesneler (kiliseler, okullar, stadyumlar vb.) İçin neredeyse hiç kullanılmaz.

Yeterli veri varlığında pazar karşılaştırmalarının yöntemi, güvenilir bir değerlendirme sonucu elde etmenizi sağlar.

Gayrimenkul nesnesinin değerini pazar karşılaştırma yöntemiyle belirlemek için, kural olarak, aşağıdaki işlem sırası kullanılır:

1. Tahmini nesneye benzer tesisler satın almak veya satmak için işlemler veya öneriler hakkında bilgi edinme ve bilgi topluluğu.

2. Toplanan bilgilerin doğruluğunu ve güvenilirliğini ve piyasa koşullarına uygunluğunu kontrol edin.

3. Tahmini karşılaştırma birimlerinin tahmini nesnesi ve seçilen birim tarafından karşılaştırmalı analiz için tipik seçimi.

4. Analog tesislerin bir karşılaştırma birimini kullanarak bir değerlendirme nesnesi ile karşılaştırılması ve tahmini nesneye göre her bir karşılaştırılan nesnenin fiyatına değişiklik yapılması.

5. Analizlerinde elde edilen nesneler-analog fiyatlarının ayarlanan değerlerini, tek bir değer veya değer değerleri arasında işaretleme.

Karşılaştırma birimleri, tahmini nesnenin ve analoglarının şeffaf ve anlaşılır bir karşılaştırma prosedürünü yapmak için kullanılır. Örneğin, satış fiyatlarının bina biriminin boyutu için fiyatlara gösterilmektedir, genellikle nesnelerin boyutuna ayarlamalar yapma ihtiyacını ortadan kaybolur.

Karşılaştırmalı satış analizi yönteminde göz önünde bulundurulması gereken karşılaştırmanın ana unsurları şunlardır:

1. Mülkiyet hakları transfer edildi.

2. Finansman koşulları.

3. Satış Şartları.

4. Piyasa Koşulları.

5. Konum.

6. Fiziksel özellikler (boyut, inşaat işinin kalitesi, binanın durumu).

7. Ekonomik özellikler (işletme maliyetleri, kira sözleşmeleri şartları, idari giderler, kiracıların bileşimi).

8. Kullanım türü (zoning).

9. Gayrimenkulde bulunmayan maliyet bileşenleri.

Karşılaştırmanın temel unsurlarına ek olarak, ek unsurlar da gerekli olabilir. Bunlar, kentsel planlama kısıtlamaları, hizmetleri, çevresel kısıtlamaları, emlak nesnesine erişim içerir.

Karşılaştırma nesnelerinin sayısı çok önemlidir. Analog nesnelerin sayısı ne kadar çok olursa, güvenilir bir sonuç elde etme fırsatlarının değerlendirilmesi.

Onay aşamasında, değerlendirme nesnesine olan özelliklerine en yakın olan analogların fiyatlarının fiyatlarının (en büyük ağırlığını atamak), yani analoglar, yani fiyatlar, fiyatların en küçük ayarlamalara maruz kaldılar ve ayarlamalara tabi tutulmalıdır. nispeten küçüktü.

Piyasa karşılaştırmalarının yöntemi iki ayarlama analizi yöntemi grubunu ayırt eder: nicel; Kalite.

Bu gruplar, fiyatlandırma faktörlerinin sayısının oranı ve değerlendirilmek için kullanılan analogların sayısı ile ayırt edilir.

N değerlerinin sayısı, fiyat faktörlerinin sayısına göre veya eşitse k., birim başına büyütülmüş ( n.≥ k.+ 1), o zaman değerlendirme için birinci grubun yöntemlerini kullanır: veri çiftlerinin analizi; Veri gruplarının analizi; istatistiksel analiz; Grafik Analizi; duyarlılık analizi; maliyet analizi; İkincil verilerin analizi ve kiralama farklılıklarının vb.

Analogların sayısı n. miktardan az k. Birim başına büyütülmüş fiyat faktörleri ( n. < k. + 1), o zaman değerlendirme, ikinci grubun yöntemlerini kullanır: göreceli karşılaştırmalı analiz; Uzman Tahmini Yöntemi (Sıralama Analizi); Görüşme yöntemi.

Kantitatif Analiz Yöntemleri

Kantitatif analiz yöntemleri matematiksel yöntemlerin kullanımını sağlar. En basitlerinden biri veri çiftlerinin analizidir. Bu yöntemin kullanımı, bu, bu öğede farklı olan iki nesneyi karşılaştırarak, karşılaştırma elemanının düzeltilmesini belirlemesini sağlar. Veri çiftlerinin analizi, en sınırlı uygulanabilirliğe sahip olan matematiksel bir indirim yöntemidir, çünkü veri çiftleri nadirdir ve yanlış kullanım olasılığı hariç tutulmaz.

Veri ve veri grubu çiftlerinin analizi, hassasiyeti analiz etmek için bir seçenektir. Hassasiyet analizi, bireysel değişkenlerin maliyet için etkisini belirlemek için kullanılan bir yöntemdir.

Değerlendirme faaliyetleri bazen piyasa verilerinin istatistiksel bir analizini kullanır. Çoğu zaman, değerlendirmede korelasyon-regresyon analizi kullanılır.

Grafik analizi, değerlendiricinin grafik görüntü verilerinin görsel yorumlamasıyla ve eğrileri seçmek için istatistiksel yöntemlerin kullanılmasıyla sonuçlandırılmasını sağlayan istatistiksel bir analiz varyantıdır.

Maliyet analizi yönteminde, bu tür gider göstergeleri değişikliklerin değişikliklerini veya lisans almanın maliyetini değiştirmeleri için değişikliklerin temelini oluşturur. Değişikliklerin ortalama piyasa göstergelerini yapması önemlidir.

İkincil verilerin bir analizi, tahmini veya karşılaştırılan nesnelerle doğrudan bir ilişkisi olmayan verileri kullanan değişiklikleri belirlemektir. İkincil veriler, genel emlak piyasasını karakterize eder. Kural olarak, onlar hakkında bilgi emlak uzman yayınlarından elde edilir.

Nitel analiz yöntemleri

Niteliksel analiz yöntemlerinden biri, göreceli bir karşılaştırmalı analizdir. Hesaplamalar kullanılmadan piyasa verileri temelinde tanımlanan ilişkilerin incelenmesinden oluşur. Birçok değerlendirme, bu yöntemi, emlak piyasalarının kusursuz doğasını yansıtır gibi kullanır. Metod, karşılaştırılabilir nesnelerin özelliklerini tahmin edilen bir özellik nesnesiyle karşılaştırmak için karşılaştırılabilir satışların analizine dayanmaktadır.

Uzman değerlendirmelerinin yöntemi, göreceli karşılaştırmalı analizlerin bir modifikasyonudur. Bu yöntemde, uzman anketi yöntemiyle elde edilen bu karşılaştırılabilir satışlar, azalan veya artan sırada sıralanır. Daha sonra değerlendirici, tahmini nesnenin numunedeki göreceli konumunu belirlemek için her işlemi analiz eder.

Kişisel görüşmeler, tahmini emlak nesnesinin bilgili piyasa katılımcılarının görüşünü tanımlamaya yardımcı olabilir. Bu bilgiler, değişikliklerin veya uzlaştırıcı değer göstergelerini belirlemek için tek bir kriter olarak kullanılmaması gereken ikincil veriler olarak görülmelidir.

Değişim Dizisi

Değişikliklerin karşılaştırılabilir nesnelere yapıldığı sekans, piyasa bilgisinin analizine dayanarak belirlenir.

Konum, fiziksel özellikler, ekonomik özellikler, kullanım türü ve emlakta yer almayan bileşenler toplanır.

Değer göstergelerinin koordinasyonu

Bu aşamada, değerlendirici, elde edilen göstergeleri analiz eder ve onları değerler veya bir büyüklük aralığına indirir. Bu aşamada, maliyetin, piyasa verilerinin güvenilirliği, analiz yöntemlerinin her bir göstergesinin avantajları ve dezavantajları göz önünde bulundurulur ve dikkatlice tartılır.

Koordinasyon sırasında, elde edilen değer göstergesinin, diğer değerlendirme yöntemleri kullanılarak elde edilen değerin değerlendirilmesi ve göstergelerinin değerlendirilmesiyle ilişkili olduğundan emin olmak gerekir.

Brüt renal çarpan yöntemi

Bu yöntem, emlak gelirinin değerinin bir fiyatlandırma faktörü olduğu varsayımına dayanır ve benzer nesnelerdeki fiyat ve gelirin zorlanması, belirli bir emlak nesnesini değerlendirirken ortalama sonuçları kullanmak için gerekçeler sunar.

Brüt Renal Çarper, satış fiyatının değerini ve mülkün brüt gelirini yansıtan bir göstergedir. Brüt Diş Çarpanı, potansiyel veya geçerli brüt geliri güvenilir bir şekilde değerlendirmek mümkün olduğu nesneler için kullanılır. Bu gösterge benzer emlak nesneleri tarafından hesaplanır ve tahmini nesnenin karşılık gelen göstergesine çarpan olarak kullanılır.

Gayrimenkul değerlendirmesinin brüt bir kiralama çarpanı ile aşamaları:

1. Tahmini nesnenin brüt geliri tahmin edilir veya potansiyel veya geçerlidir.

2. Satış fiyatı ve potansiyel veya geçerli gelirin büyüklüğü hakkında güvenilir bir bilgi bulunduğu tahmini bir nesne olarak en az üç analog seçilir.

3. Gerekli ayarlamalar, analogların tahmini nesne ile karşılaştırılabilirliğini arttırır.

4. Her analog için brüt renal çarpanı hesaplanır.

5. Son BPM tarafından tüm analoglarda hesaplanan WRM'nin ortalama değeri olarak belirlenir.

6. Tahmini nesnenin piyasa değeri, ortalama BPM'nin bir ürünü olarak hesaplanır ve tahmini nesnenin tahmini yeterli brüt geliri.

Tahmini nesnenin piyasa değeri, Formula 5 tarafından hesaplanır.

RS OO \u003d PVD OO (DVD OO) · VRM,

PVD - Potansiyel Brüt Gelir;

DVD - Geçerli brüt gelir;

VRM - Brüt Kiralama Çarpanı.

Yöntem yeterince basittir, ancak gelişmiş ve aktif bir emlak piyasasının varlığı, güvenilir pazar ve ekonomik bilgi alma olasılığı gibi koşullara uygunluk gerektirir. Yöntemin dezavantajları, tahmini nesnenin ve analogların tam karşılaştırılabilirliğini ve ayrıca operasyonel masrafların piyasa değeri üzerindeki etkisinin olmasının imkansızlığını içerir.

Karşılaştırmalı bir yaklaşım, çoğunlukla pazar fırsatlarının gereksinimlerini karşılar ticari gayrimenkul. Değerlemeci, analog tesislerin fiyatları ve özellikleri hakkında güvenilir ve erişilebilir bir bilgiye sahiptir. Yukarıdakileri göz önüne alarak, Federal Standard'ın 20. paragrafı, "genel değerlendirme notları, değerlendirme için yaklaşımlar ve değerlendirme gereklilikleri için yaklaşımlar" (FSO No. 1), Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın emriyle onaylanmıştır. 20 Temmuz 2007 tarihli Rusya Federasyonu, No. 256, Sanat. 14 FZ-135 "Rusya Federasyonu'ndaki değerlendirme faaliyetlerinde", değerlendirici mümkün olduğunu düşündü. uygulamak Değerlendirme nesnelerinin piyasa değerini değerlendirmek için karşılaştırmalı yaklaşım. Karşılaştırmalı yaklaşım çerçevesinde, değerlendirici, en doğru sonucu veren bir yöntem olarak bir satış karşılaştırma yöntemi uyguladı.

Karlı yaklaşım

Kâr yaklaşımı (gelir yaklaşımı)- Bir değerlendirme nesnesinin kullanımından Beklenen gelirin belirlenmesine dayanarak değerlendirme nesnesinin değerini tahmin etmek için bir yöntem.

Gelir yaklaşımı kullanılarak piyasa değerinin değerlendirilmesi, fiyatta kalan ekonomik yaşam sürecinde üretildiği tahmin edilmesi beklenen gelir dönüşümüne dayanmaktadır. Teorik bakış açısından, gelir kaynağı herhangi bir olabilir: kira, satış, temettü, karlar. Asıl şey, tahmini varlığın ürünü olmasıdır.

Bu yaklaşımla, kullanılan varlıkların değerlendirilmesini değerlendirmeniz mümkündür ve gelirin çıkarılması (emlak, hisse senetleri, tahviller, senet notları, maddi olmayan duran varlıklar vb.) İlgi alanlarında kullanılabilecek varlıkların değerlendirilmesini değerlendirebilir.

Gelir varlığının değerlendirilmesinin temel ilkeleri, bekleme ve ikame prensibi prensibidir.

Bu yaklaşım için beklenti ilkesi, ana yöntem oluşturucu ilkedir. Varlığın (RS OO) piyasa değerinin, gelecekteki net gelirinin tümünün mevcut (bugünün mevcut) değeri tarafından belirlendiğini söylüyor.

Tahmini varlığın gelir potansiyeli ne kadar yüksek olursa, maliyeti o kadar yüksek olur. Aynı zamanda, gelirin analizi, bu süre zarfında, bu süre zarfında en verimli şekilde, varlığın kalan ekonomik ömrü boyunca yapılmalıdır.

İkame prensibine uygun olarak, varlığın maksimum değeri geçmemelidir en küçük fiyatEşdeğer verime sahip başka bir benzeri varlık satın alınabilir. Bu ilke, yatırımlara alternatifin ekonomik ilkesine benzerdir.

Gelir yaklaşımının bir parçası olarak, doğrudan kapitalizasyon yöntemi ve iskonto edilmiş nakit akışları yöntemi ayırt edilir.

Bu yöntemlerin temeli, net operasyonel gelirin analizi ve değerlendirilmesidir ve kapitalizasyon katsayısı veya indirim katsayısıdır.

Doğrudan kapitalizasyonla, aktifin kullanımının ilk kullanım yılının net operasyonel gelirinin bir değerlendirmesi, tipik gelir elde etme aşamasında olması ve geliri geçerli değere dönüştürmek için büyük harflendirme katsayısını değerlendirmesi şartıyla gerçekleştirilir ve İndirimli nakit akışları yönteminde - tahminin sonunda net gelir geliri, iskonto katsayısının değerlendirilmesi ve mevcut değerlerin miktarının belirlenmesi dahil olmak üzere, saf operasyonel gelirin tahminidir. Bu gelirin.

Bu yöntemler, gelir akışını analiz etmenin ve yapmanın yolları ile ayırt edilir ve dönüştürülmelerinin katsayıları mevcut değere.

Piyasa değerini değerlendirmek için doğrudan kapitalizasyon yönteminde, aktifin kullanımından gelen ilk yılın net geliri, tahmini varlığa benzer varlıkların kapitalizasyonu katsayısına ilişkin verilerin temelinde elde edilen kapitalizasyon oranına ayrılır. Aynı zamanda, zaman içinde geliri değiştirme eğilimini değerlendirmeye ve kapitalizasyon katsayısını değerlendirme eğilimini değerlendirmeye gerek yoktur - bileşenlerini ayrı ayrı dikkate almak için: sermaye geri dönüş oranı ve iadesinin oranı. Tahmini varlığın tüm bileşenlerinin eğilimleri için muhasebenin piyasa verilerine yerleştirildiği varsayılmaktadır. Doğrudan kapitalizasyon yönteminin, mevcut varlıkları en verimli şekilde değerlendirmek ve onarım veya yeniden yapılanma için sermaye yatırımlarının süresindeki büyük bir tahmini değerlendirmemesi için geçerli olduğu belirtilmelidir.

Büyük harflendirme yöntemini sermaye oranına göre değerlendirirken, net geliri zamanında değiştirme eğilimi dikkate alınır ve büyük harflendirme katsayısının tüm bileşenleri ayrı ayrı analiz edilir.

Genel olarak, bu yöntemler aşağıdaki gibi tanımlanabilir.

Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi - İlk yılın en tipik gelirinin doğrudan dönüşümüne dayanarak, birinci sınıfın en tipik gelirinin doğrudan dönüşümüne dayanarak, fiyatta piyasa verilerini analiz etme temelinde elde edilen kapitalizasyon katsayısına bölünerek piyasa değerini değerlendirmek için bir yöntem. Tahmini tahmini olan varlıkların maliyetine gelir.

İndirimli nakit akışlarını analiz etme yöntemi, piyasa değerini, sermaye üzerindeki geri dönüş oranını kullanarak, ardından nakit akışı da dahil olmak üzere tahmini varlığın her yılın nakit akışının özetlenmesini tahmin edebilecek bir yöntemdir. konuşma süresinin sonunda satışı.

Saf faaliyet geliri, geçerli brüt gelir ve işletme giderlerindeki farkına eşittir. Aynı zamanda, yalnızca bir kural olarak, ev sahibini taşıyan işletme giderleri gerçek brüt gelirden düşülür.

Geçerli brüt gelir, potansiyel brüt gelirdeki farkına eşittir ve tesislerin kesintisinden kesme süresi ve kira ödemesi yapılmayan zarardan zarar görmesidir.

Potansiyel brüt gelir, kira ödememesi nedeniyle kayıpların yokluğunda kiralık birleşik mülkün tüm alanını geçmekten elde edilebilecek gelire eşittir. Tek bir emlak özelliğini kullanmak için kiralama oranları, kira piyasa oranları temelinde hesaplanır.

Boş ve kullanılmış alanlar için, kira piyasa oranları da kendi ihtiyaçları için kullanılır. Potansiyel gelir, gayrimenkulün ayrılmaz iyileştirmelerinden alınan diğer gelirleri içerir, ancak kiraya dahil edilmemiştir.

Çalışma giderleri, tek tip özelliklerin kiralanması için piyasa koşullarına göre belirlenir. Operasyonel giderler: koşulsal olarak sabittir - koşulsal olarak sabit - tek bir emlak nesnesinin dolum seviyesinden bağımsız olarak, koşullu olarak değişkenler - birleşik mülkteki dolgu seviyesine ve binanın kısa ömürlü unsurlarını değiştirme maliyetine bağlı olarak. Faaliyet giderleri, gayrimenkul için amortisman kesintilerini ve mülk borç yükümlülüklerinin hizmet vermesinin maliyetlerini içermez.

Kısa kullanım süresi ile iyileştirmeler unsurlarının değiştirilmesi için harcamaların hesaplanması, kullanımları için gelişmelerin veri unsurlarını oluşturmak için maliyet miktarını bölerek yapılır. Veri hesaplamaları yapılması sürecinde, öğeleri kısa bir kullanımla değiştirmek için nakit yüzdesinin olasılığını dikkate almanız önerilir.

Yönetim maliyetleri, emlak nesnesinin nesnesini yöneten, sahibi veya yöneticisi olan tarafından işletme giderlerine dahil edilir.

Genel olarak, beklenti ilkesine uygun olarak, gelir yaklaşımını kullanarak varlığın piyasa değerini değerlendirmek için matematiksel ifade aşağıdaki forma sahiptir (formül 6):

,

rS OO, değerlendirme nesnesinin piyasa değeridir; bEN - Cari Dönem Numarası; Chor BEN. - Saf Faaliyet Geliri bEN.-dönem, d - sermaye (gelir iskontosu oranı) geri dönüş oranı, reversiyon - bir değerlendirme nesnesinin satışından gelir, k.- Son tahmin süresinin sayısı.

Emlak nesnesini değerlendirirken, onaylanmış yaklaşım, Gayrimenkul nesnesinin yatırımcının (alıcı) tipik davranışlarına odaklanmalıdır. Bir gelir varlığı elde eden yatırımcı, genellikle en az iki hedefe girer: Yeterli riskler elde edin ve başlangıçta para yatırılır.

Böylece, biraz chod bEN.-O yıl iki bileşene ayrılabilir (formül 7)

Gayrimenkul nesnesi oluşturan yılın geliri yılın sonunda konumlandırılmalıdır, yani, bu yıl boyunca emlak mülkiyetinin karlı operasyonunda sahibinin ekonomik faaliyetinin bir sonucu olarak düşünün.

Yatırımda Gelir bEN.-O yıl, sırayla iki bileşene de ayrılabilir: yatırım geliri, başlangıçta iyileştirmelerin eşit piyasa değeri bEN.- Yıl ve yatırım geliri, aynı yılda arsaların eşit piyasa değeri.

Dönüş sermayesi yöntemleri

Gelirin bir kısmını tazminat fonuna atmak, mal sahibi biriktirir nakit İlk yatırımın yenilmez kısmını iade etmek için, yani sermayenin bu açıdan iadesi, gelirin bir kısmı nedeniyle varlığın tükenmiş kısmı için tazminat süreci olarak tanımlanabilir.

Gayrimenkul değerlendirmesi teorisinde, sermayenin üç getiri yöntemi (geri ödeme) bilinmektedir: Halka yöntemi, invuda yöntemi ve Xioscold yöntemi. Tazminat fonunun farklı faiz oranlarının kullanımında farklılık gösterirler.

Düz sermayenin (halka yöntemi)

Başlıca yatırım miktarının geri ödemesinin, varlık süresince periyodik olarak eşit parçalara meydana geldiğini varsayar. Halka yöntemi, yalnızca gelirdeki sistematik bir düşüş durumunda haklı çıkarılır.

Sermaye geri dönüş oranı 1 / n.nerede n.- binanın ekonomik yaşamının kalan ömrü

Üniforma Sermayenin İptal Edilmesi (Invuda Yöntemi)

Invuda yönteminin tam adı, sermaye geliri (yatırım) oranına eşit bir yüzde oranı ile bir geri ödeme fonunun oluşumunda gelir pahasına geri dönme yöntemidir.

Adı doğrultusunda, bu yöntem, hisse senedi sermayesi üzerindeki geri dönüş oranına eşit olan faiz oranındaki tazminat fonunda biriktirme birikimi ile karakterize edilir. Tüm tahmin döneminde daimi gelir kalıcı geliri beklendiğinde kullanılır. İadesi ana yatırım miktarını gelir oranı ile gerçekleştirilir ve formül (formül 8) tarafından hesaplanır.

İade Vakfı faktörü ve doğru risk gelir oranı (Xioscold yöntemi) üzerine temel yatırım miktarını iade etmek

Hoscold yöntemi, yukarıda belirtilen iki yöntem arasında orta düzeyde bir yer kaplar. Yatırımlar, onları ilk yatırım olarak aynı oranda yeniden yatırmaya çok karlı olmadığında kullanılır. Bazı risksiz faiz oranı için tazminat fonunda biriktirme birikimi ile karakterizedir.

Geleneksel olarak, emlak değerlendirirken, ana gelir kaynağı tahmini nesne tarafından kiralanır.

Bir nesneyi Kiralayın, kural olarak, kendisini iki temel formda tezahür eder:

Bir bütün olarak bir tesis kiralayın (bina, kara arsa);

Nesnenin bir parçası kiralayın (oda, daireler, iş merkezinde ofis, otel odaları, park alanı, kooperatifde garaj vb.) Kiralama.

Asıl şey, gelir kaynağının tahmini varlığa doğrudan ve ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olmasıdır, yani gelir sadece tahmini varlığın işlevi olmalıdır.

En genel durumdaki saf faaliyet geliri, gelir için gereken geçerli brüt gelir ve giderlerdeki fark olarak tanımlanabilir. Ve işletme maliyetleri, en genel durumda, elde edilmesiyle ilgili maliyetler olarak belirlenebilir. gereken seviye Gelir.

Gerçek nakit akışının yansımasına dayanan net operasyonel gelirin hesaplanmasının klasik dizisi aşağıdaki gibidir:

1. Potansiyel brüt gelir.

Eksi: Sıkıştırıcıdan gelir kaybı (kullanımın altındaki varlık).

Eksi: Ödeme yapmayan kayıplar.

Artı: Ek gelir.

2. Geçerli brüt (verimli) gelir.

3. Eksi işletme giderleri:

Mevcut çalışma harcamaları, Gayrimenkul nesnesinin günlük çalışmasıyla ilgili maliyetlerdir (koşullu olarak kalıcı ve koşullu değişkenler).

Sermaye Harcama - Nakit, Kesinti gayrimenkul nesnesinin çalışmasıyla ilişkili büyük bir kerelik maliyetlerin "stabilizasyonu" için yaratılan özel temeller (çoğunlukla binanın kısa ömürlü unsurlarının onarımı veya değiştirilmesi ile).

4. Periyodik saf işletme geliri.

Kiralama değerlendirmesi sürümünde özel bir gelir türü, harcanan dönemin sonunda emlak nesnesinin satışından reversiyon veya net gelirden net gelirdir. Sahibin bir varlığın satışından (geri dönüşün büyüklüğü) net geliri bir gelir olarak tanımlanabilir, bir varlık eksi borç yükümlülüklerinin satışının eşit farklılık fiyatı, bir varlığın satışı ile ilgili bir varlık eksi borç yükümlülükleri ve giderleri.

Uygulamada, satış fiyatı tahmin etmenin üç yolu kullanmak gelenekseldir:

Mutlak para terimlerinde satılık fiyat tahminleri;

Mülkiyet süresi boyunca faiz oranı değişikliğine dayalı tahmini satışı fiyatı;

Tahmin süresinin sonunda varlığın piyasa değerini değerlendirmek için iyi bilinen yöntemlerle değerlendirmeye dayalı olarak tahmin fiyatları.

Uygulamadaki ilk yol oldukça nadiren uygulanabilir. Genellikle, kiralama teriminin sonunda mülkiyet satın alımı için bir seçenek gibi önceden kararlaştırılmış bir sabit fiyatla bir nesnenin satışı için ayrı bir anlaşma olduğunda kullanılır. Bu yöntem, kiralama sürelerinin sona ermesinden uzun süre önce gerçekleşmesi koşuluyla, uzun bir emlak nesnesinin uzun süredir kiralanması için de kullanılabilir.

Bu durumda, geri dönüşün maliyeti, satış sırasında mevcut maliyet olarak hesaplanır, kaybedilen kiralama ödemelerinin maliyeti oldukça düşük bir indirim oranı. İndirim oranının eksik veya gelir kaybının risklerini yansıttığı bilinmektedir. Bu riskler ne kadar yüksek olursa, iskonto oranı o kadar yüksek olur. Bu durumda, sonuç olarak sözleşmelerin varlığında, eksik gelirin riskleri minimumdur ve bu nedenle iskonto oranı düşük olmalıdır. Mülkiyet süresi maliyetindeki yüzde değişikliğine dayanarak reversiyon maliyetini değerlendirme yöntemi, mülkiyet dönemi için maliyet değişimlerinin analizine veya yıllık veya son yüzdesine dayanmaktadır.

Son olarak, geri dönüşün maliyetini tahmin etmenin üçüncü yolu, bilinen yöntemlerle satılan varlığın piyasa değerinin değerlendirilmesinin kullanımına dayanır, ancak tahmin süresinin sonu tarihinde.

Bu nedenle, gelir yaklaşımı açısından, tersi, gelecekteki gelir elde etme haklarının yeni sahibinin satışı olarak kabul edilmelidir.

İndirim oranının tahmini

Biri en önemli aşamalar Gelir yaklaşımı kullanılarak emlak tahminleri, bir emlak nesnesi oluşturan gelir akışının mevcut maliyetini belirlemek için gerekli olan indirimin (oranlarının) hesaplanmasıdır.

Gelir yaklaşımına uygulandığı gibi, değerlendirici, yatırımcının nihai hedefinin, başlangıçta yatırım yaptığı tutarı aşan bir gelir elde etmek olduğunu göstermektedir. Buna dayanarak, yukarıda gösterildiği gibi, yatırımcının toplam beklenen geliri, başlangıçta yatırım yapanlar ve kar veya ücret (sermaye geliri) tam bir dönüşünden oluşur.

Gelirin büyük harf kullanımı sürecinde, karlılık veya kârlılığın birçok fiyatı (norm) kullanılabilir. Hepsi bir dereceye kadar ya da diğeri kendine özgü gelir sayaçlarıdır.

Toplam kapitalizasyon katsayısı (R O), tüm mülkler için gelir oranıdır ve bir yılın beklenen net faaliyet geliri ile tüm malların fiyatı veya değeri arasındaki tutumlara eşittir. Toplam kapitalizasyon oranı, sermaye veya tam yatırım ölçer üzerindeki gelir oranı değildir. Gelir ve maliyetteki tahmini değişikliklere bağlı olarak beklenen sermaye oranına göre daha fazla veya daha az veya eşit olabilir.

Gayrimenkulün artımlı bir yöntemle değerlendirilmesi, değerlendirmeci ekonomik doğayı ve iskonto oranının matematiksel anlamını hayal edebilecek kadar iyi olmalıdır. Değerlendirme sürecinde, değerlendirmeci, Gayrimenkulün bir nesnesini satın alan yatırımcının bakış açısından yansıtmalıdır, gelecekte onları alma hakkına ondan para alışverişinde bulunmalıdır. İndirim oranını yansıtan bu ilişkidir.

Matematiksel bir bakış açısına göre, zamanla para maliyetinin teorisine uygun iskonto oranı, gelecekteki nakit akışlarını mevcut maliyetlerine aktarmak için kullanılan bir yüzde teklifidir.

Ekonomik açıdan, iskonto oranı, bir yatırımcının bir gelir varlığının satın alımında para yatırım yaparak hesaplanacağı asgari kar oranıdır. Açıkçası, herhangi bir bekleme olasılıksal bir kategoridir.

Bir tür faaliyetten elde edilen gelir alma riskinin derecesi ne kadar yüksek olursa, mutlak terimlerin artması, bu aktivite ile ilişkili bir varlığın değerlendirilmesinde bu gelirin indirim oranı olması gerektiği, yani bir varlığa yatırımın getirisi oranı Bu varlığa yatırım yapma riski ile orantılı.

İndirim oranı ve bazı minimum karlara dayanarak (risksiz) ve ayrıca ödülü içerir farklı çeşit Risk: Enflasyon, fiyat artışı, vergi değişiklikleri, iflas, ayırılık, vb.

Resmi olarak iskonto oranı bir risk işlevi olarak tanımlanabilir (formül 9)

D \u003d f. (D b, p 1, p 2, ..., p BEN.),

burada D - risksiz oranı; P 1, p 2, p BEN. - Birçok risk.

Böylece, iskonto oranının miktarını belirleme sorunu, faktör (fonksiyonel veya stokastik) bağlantıyı belirlemektir. f.ve bir veya başka bir riska karşılık gelen bir primin nicel bir değerlendirmesinde.

İndirim oranını belirlemek için aşağıdaki yöntemler vardır.

Kümülatif yapı yöntemi

Ödüllü en yaygın iletişim indirim oranları, kümülatif formdur.

Bu yönteme göre, iskonto oranı, aşağıdaki sistematik ve sistematik olmayan riskler için risk içermeyen bahis ve primlerin miktarına eşittir: ek risk, ayırılıksızlık ve yatırım yönetimi riski. Halen, bu riskler için primlerin değerlendirilmesinde resmi bir yöntem yoktur. Tanımları şu anda gerçekleştirilmektedir.

İç karlılık veya IRR yönteminin yöntemi

Yöntemin özü, tahmini nesnenin projesiyle karşılaştırılabilir projelerin karlılığının iç normlarının analiz edilmesi ve istatistiksel olarak işlenmesidir, satış fiyatları bilinmektedir. Oranını tahmin etmek için, her nesne analog nesnesi için, akış hızının ve gelirinin en etkili şekilde kullanılmasının en etkili kullanımının senaryosunu dikkate alarak, belirli (tahmin) bir süre için simüle etmek gerekir, karlılığın içsel oranını hesaplayın ve Bu durumda, bu durumda kabul edilebilir herhangi bir şekilde işlenebilmek için, örneğin, bölgedeki değerlendirmelerin her birinin ağırlığını atanarak, farkınarca, önyargılı, önyargılı, önyargılı, önyargılı, indirim oranlarının her birinin ağırlığını atar. Genel olarak, iskonto oranını hesaplamak için algoritma aşağıdaki gibi gösterilebilir:

1. Ünlü satış fiyatları ile tahmini ile karşılaştırılabilir nesnelerin seçimi.

2. En verimli kullanımlarının senaryosunu dikkate alarak karşılaştırılabilir nesneler için kira oranlarının hesaplanması.

3. Karşılaştırılabilir nesneler için harcama ve gelir akışlarını modelleme. Aynı zamanda, nesnenin nesnesinin maliyeti, dikkate alınarak satın alma maliyetine eşit olarak kabul edilebilir:

Bir nesneyi en verimli kullanıma getirme maliyetleri;

Karmaşık bir yüzde için enflasyonarın takdiri;

Doğal eskime nedeniyle amortisman.

4. Sonlu dönüşlerin hesaplanması (dahili geri dönüş standartları).

5. Tahmini nesnenin iskonto oranının, karşılaştırılabilir nesnelerin sonlu savunma oranlarının ortalama veya ağırlıklı ortalaması olarak belirlenmesi.

Yöntem ile değerlendirme nesnesinin değerini belirlemek için algoritma

doğrudan kapitalizasyon

Genel olarak, gelir yaklaşımını kullanarak piyasa değerinin değerlendirilmesi, aşağıdaki zorunlu aşamaların bir dizi içerir:

1. Değerlendirme nesnesinin en verimli kullanımının (NEI) analizi.

2. Analog tesislerin karlılığı hakkında pazar bilgilerini toplamak.

3. Analog nesnelerin gelirinin analizine dayanarak, NEI'deki değerlendirme nesnesinin gelir seviyesinin değerlendirilmesi - değerlendirme nesnesinin net operasyonel gelirinin değerlendirilmesi.

4. Değerlendirme nesnesini Nei'ye getirme maliyetinin değerlendirilmesi (gerekirse).

5. Büyüklükteki alımların değerlendirilmesi veya indirim oranlarının değerlendirilmesi, değerlendirme nesnesindeki risk seviyelerinde risk seviyelerinde karşılaştırılabilir olan yatırımlar, Nei'ye getirme maliyetiyle ilgili ek riskler dikkate alınarak, değerlendirme nesnesinde karşılaştırılabilir olan yatırımlar.

6. Mevcut maliyette gelirin büyük harf kullanımı, Nei'ye getirme maliyetlerini ve bunun üzerine bir görüşün oluşumunu dikkate alarak koşu bandı: Gelir yaklaşımının piyasa değerinin değerlendirilmesi.

İndirimli nakit akışı yöntemiyle değerlendirme nesnesinin değerini belirlemek için algoritma

İndirimli nakit akışı yöntemi, Gayrimenkulün piyasa değerini, gelecekte bir nesne üretebilecek indirimli gelir miktarı olarak belirler.

İndirimli nakit akış yönteminin geleneksel şemasının uygulanmasının özellikleri aşağıdakilerde görünecektir:

İndirim oranı, özkaynak üzerindeki gelir oranının gerektirdiği yatırımcıya uymalıdır;

Mülkiyet dönemi için mevcut bir gelir olarak, değerlendirici net olmayan faaliyet gelirlerini ve hisse senedi sermayesi üzerindeki nakit makbuzları kullanmaz, bu da bankaya zorunlu ödemeleri çıkardıktan sonra dengeyi temsil eder;

Harcanan Dönem sonunda tahmini emlak satışından elde edilen gelir, bu tarihte satış fiyatı ve ipotek borcu dengesi arasındaki farktır.

Daha fazla süpermar indirimli nakit akışları yöntemilEN, dengesiz gelirli nesneler dahil, herhangi bir emlak gelirini değerlendirmek için geçerlidir. Genellikle, eğer mülk yapım aşamasındaysa, rekonstrüksiyonlar veya sadece pazara giderse, gelir stabilitesinin bir başka nedeni, ekonominin yetersiz durumudur.

1. 37. Arazi kiralama haklarının maliyetinin bir gelir yaklaşımı yöntemlerine göre tahmini

37.1. Maliyet kiralama kiralama

37.1.1. Arazi kiracısını belirli bir süre için kiralamanın maliyetini tahmin etmek için aşağıdaki ifadeyi kullanabilirsiniz: Va.- süre için fayda değeri T.(kiralama haklarının maliyeti); T.- Kira terimi; R.- Dünya'dan saf faaliyet geliri; E. - indirim oranı.

Uzun süreli mera kiralama hakkını değerlendirmek gerekir. 2 hektarda arazi arsa, 49 yıl boyunca kiralık ilçenin idaresine transfer edildi. İdare tarafından belirlenen kiralık tahtalar - 274.18 ruble / ha / yıl. Kullanımın artık kullanımı 47 yaşında. Süt için meralardan elde edilen gelir 7038 ruble / ha'dır. Arazi kirasının büyük harf yöntemi ile hesaplanan meranın piyasa değeri 7038: 0.11 \u003d 63981.8 ruble / ha'dır.

Hesaplama Uzun süreli mera kiralama hakkı, kiralama teriminin sonundan sonra dünyanın daha da kullanımı için olası senaryolar temelinde gerçekleştirilir.

Senaryo 1. Son kullanma tarihinden sonra, sözleşme uzatılmayacak. Kira haklarının maliyeti, 47 yılda arazi kirasının kapitalizasyonu ile belirlenir.

Kiralama haklarının maliyeti \u003d
\u003d 61034 ovma. / Ha.

Senaryo 2. Kira teriminin sona ermesinden sonra, sözleşme uzatılacaktır. Kiralık ödemeler sürekli gidecektir.

Kira haklarının maliyeti, toprak arazisinin piyasa değeri arasındaki fark olarak, yeryüzünün sonsuz bir süre için kira hakkı (büyük ölçüde değeri) gerçek kiralama).

Kiralama haklarının maliyeti \u003d
\u003d 61490 RUB. / Ha.

Senaryo 3. Kira teriminin sona ermesinden sonra, Dünya 2000 ruble / ha fiyatında satın alınacaktır.

Kefaret fiyatı - 2000 ruble / ha.

47 yıldır kiralık ödemelerin büyük harf maliyeti:

\u003d 2475 ruble / ha.

47 yıllık kiralama sonrası itfa maliyeti \u003d
\u003d 13. / Ha.

Kira Haklarının Maliyetleri \u003d 63982 - 2475 - 13 \u003d 61492 ruble / ha.

Ortalama: (61034 +61490+ 61492): 3 \u003d 61339 RUB. / Ha.

Ortalama değerin nihai değer olarak kabul edildiğini varsayalım. Ardından 2 hektarlık meraların kiralamanın maliyeti 47 yıl \u003d 61339 × 2 \u003d 122678 ov. / Ha.

37.1.2. Kiralama hakkının piyasa değeri, bu ödemeler piyasa işlemlerinin koşullarından tanımlanırsa arazi için kira ödemelerinin büyük harfleri ile hesaplanabilir.

37.1.3. Piyasaya karşılık gelen fiyatlar, örneğin belediye tarafından belirlenen oranlar, kiralık ödemelerin büyük harf maliyetinin hesaplamalarında kullanılmaktadır, daha sonra mal sahibinin veya ev sahibinin değeri (bu belediyede) için belirlenir (bu belediyede) Arazi arsası mevcut kullanımı sırasında. Yani, bu değer, toprak kiralama hakkının piyasa değeri olmayacak.

37.2. Maliyet Kiralama Kiralama Ev Sahibi

37.2.1. Ev sahibinin kira haklarının maliyeti, sahibi tarafından verilen (genellikle devlet veya belediye tarafından) kira için verilen arazi arsası için hesaplanır ve freigold'un faizinin maliyeti olarak uluslararası değerlendirme standartlarına göre belirlenir. Kiralamanın çıkarları.

37.2.2. Frigold altında, yalnızca devlet tarafından belirlenen kısıtlamaların gözetilmesine tabi olan mutlak mülkiyet hakkı anlamına gelir. MSO'ya göre "FIGOLD veya KİRALAMA MALİYETİ MALİYETİ, genellikle kiralamanın bir parçası olarak elde edilmesi gereken beklenen net gelirin mevcut değerinin toplamı olarak kabul edilir. Ev sahibine geri dönün. "17.

37.2.3. Bu tanımdan, ev sahibinin (devletler, belediye) kiralama hakkının, sözleşmenin kurduğu, kiranın büyüklüğü ile belirlenen, sözleşmenin büyüklüğü ile belirlenen sonuçlandırılmış toprak kiralama sözleşmesinden elde edilen gelir maliyetiyle belirlenir. Mevcut Antlaşma teriminin sona ermesinden sonra bir arazi arsasının satışından veya kiralama için bir sözleşme yapma hakkından elde edilen potansiyel gelir.

37.2.4. Dolayısıyla, kiralanan toprak komplolarının ev sahipinin sağlanmasının maliyeti, aşağıdaki gibi tanımlanabilir.

1. Mülkiyet içinden sonraki arazi satışı izin verilirse, bu hakkın piyasa değeri şu şekilde tanımlanır:
nerede V. FAKAT - Tasfiye Kiralama Haklarının (Kiralama Sözleşmesi tarafından yüklenen kara arazisinin maliyeti veya varlığının değeri) maliyeti; Pi- Kiralama Kiralama Sözleşmesinde Set, T.- Kira terimi, V. M. - Değerlendirme sırasında dünyanın piyasa değeri, e-indirim oranı.

2. Mülkiyet içinden sonraki arazi satışı izin verilmezse, kira hakları satmak mümkündür:
Nerede: V. P. FAKAT - Kiralama Hakları Satışının Piyasa Değeri. Kira ödemeleri, PI \u003d P \u003d Const'ın sabit bir değeri olduğunda, ifadeyi uygulayabilirsiniz:
.

Kira Dönemi - 49 yıl, Kiralama Sözleşmesinde kurulan kurulun oranı - 40.000 $ / ha, kiralama sözleşmesine girme hakkının piyasa değeri 10.000.000 $ / ha,% 10'luk bir indirim oranıdır.

Dolayısıyla ev sahibinin kiralanması (arazi arazisinin sahibi) eşittir:
= $489 956.

Kira süresi 5 yıl ise, bu değer:
= $6 360 844.

37.2.5. Yukarıdaki ifadelerden, Kiralama Kiralama Haklısının Maliyetinin Mülkiyetin Piyasa Değeri ile örtüşmemesi durumunda, şu anda esas olarak devlet ve belediye mülkiyetinde toprak ve belediye mülkünde arazi arazileriyle oluşursa, ödemelerin piyasa değerinin piyasa değeri ile aynı olmadığını izler. Arazi Ödeme (Kiralama Hakları).

37.2.6. Buradan ayrıca, kiralama hakkının daha uzak bir dönemden daha az olduğunu da takip eder, kiranın piyasadan daha az olması şartıyla, kara arsa veya kiracının kiralama haklarına yapılan ödemeler varsayılmaktadır. Yani, gelecekteki gelirlerin amortismanı, indirim faktörünün etkisinden kaynaklanıyor ve bunun yanı sıra, gelir getiren diğer doğal kaynakları uzun vadeli bir perspektifte değerlendirirken gerçekleşir.

37.2.7. Benzer şekilde, arazi için diğer kısmi hakların maliyetini belirlemek mümkündür - sürekli kullanım hakları, ömür boyu kalıtsal mülkiyet.

Mülkiyet Bakanlığı İlişkileri
RUSYA FEDERASYONU

Sipariş

Kira etme hakkının piyasa değerinin tanımı için kılavuzların onaylanması üzerine

Belge devlet kaydı olmadan iade edilir
Rusya Federasyonu Adalet Bakanlığı

06.05.2003 No. 07/4533-SMD Rusya Adalet Bakanlığının Mektubu.

______________________________________________________________

Uygun olarak (Rusya Federasyonu, 2001, N 29, Madde.3026'nın mevzuatının toplantısı):

Arazi kiralama hakkının piyasa değerinin tanımı için beraberindeki kılavuzları onaylayın.

Bakan
F.R. Gazizullin

Arazi kiralama hakkının piyasa değerini belirlemek için metodik öneriler

I. Genel Hükümler

Rusya Mülkiyet Bakanlığı tarafından geliştirilen kiralık kiranın piyasa değerinin tanımı için, Rusya Mülkiyet Bakanlığı tarafından geliştirilen, Rusya'nın 06.07.2001 N 519 "Değerlendirme Standartları Onayı" Federasyonu'nun kararnamesi uyarınca.

II. Metodik temeller piyasa maliyetinin değerlendirilmesi Arazi

Arazi arazisinin kiralama hakkının piyasa değeri, arazi arazilerinin piyasa değerini belirlemek için metodik önerilerde belirtilen, Programın II. *.

________________

* 15 Nisan 2002 n'nin Rusya Adalet Bakanlığı'nın mektubu, 07/3593-SMD, devlet kaydına gerek olmadığını kabul etti.


Arazi komplörünün kiralama hakkının piyasa değeri, sağ kanat kiracısına, sağa, kiralama haklarının yükü, diğer kişilerin toprak arazisine hakları, amaç ve izin verilen arsa kullanımına bağlıdır. .

Arazi arazisinin kiralama hakkının piyasa değeri, arazi kiracının en verimli kullanımı (beklenti prensibi) ile belirli bir süre için kiralama hakkından gelir elde etme hakkından elde edilmenin beklenen değer, süre ve olasılığa bağlıdır.

Arazi komplolarının kiralama hakkının piyasa değeri, arazi komplesinin kiracısının en verimli kullanımına dayanarak, yani pratik ve finansal olarak uygulanan, ekonomik olarak haklı olan toprak çizelgesinin en muhtemel kullanımı. , mevzuatın ilgili gereklilikleri ve bunun bir sonucu olarak, arazi kiralama oranının değerinin tahmini değerinin maksimum olacaktır (en verimli kullanım ilkesi).

Arazi arsasının kiralama hakkının değerinin tahmini değeri, negatif bir değer tarafından ifade edilebilir (örneğin, arazi arsasının kira sözleşmesi tarafından belirlenen kiranın büyüklüğü, kiranın piyasa büyüklüğünden daha yüksek olması durumunda) bu site). Bu gibi durumlarda, bir kural olarak, işlemin, işlemin tarafları akıllıca davrandığında rekabet bağlamında açık pazarda değerlendirme nesnesini yabancılaştırmak mümkün değildir, tüm gerekli bilgilere sahip olmak ve işlem.

Kara Kayıtlarının Kiralık Kirasının Piyasa Değerini Değerlendirirken, 06.03.2002 N olan Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan arazi parsellerinin piyasa değerinin belirlenmesi için Bölüm III Metodolojik Tavsiyelerinin hükümlerini kullanmanız önerilir. 568-p

Arsa kiralama hakkının piyasa değerinin değerlendirilmesi hakkındaki rapor:

belirtilen kayıtların zorunlu olduğu durumlarda, kiralama haklarının (kira sözleşmesi) devlet kaydı hakkında bilgi;

arazi arsa ve en çok ülkenin kiralama haklarının yükü hakkında bilgi;

kiracıdaki kiralama haklarının oluşmasının temeli;

poverver kiracının belirlenmesi:

arazi kiralama sözleşmesinin sonuçlandırıldığı son tarih;



arazi piyasasının özellikleri, diğer emlak, kara kiralama hakları da dahil, arazi kiralama ve diğer gayrimenkuller.

İv. Yöntemler Değerlendirme

Değerlendirme sırasında bir değerlendirici, değerlendirme için maliyetli, karşılaştırmalı ve karlı yaklaşımların pahalı, karşılaştırmalı ve karlı yaklaşımlarını kullanmak (veya haklı çıkarmak). Değerlemeci, değerlendirmeye yaklaşımların her birinde belirli değerlendirme yöntemlerini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir. Bu bilgileri veya bu bilgi yöntemini kullanmak için yöntemleri seçerken, yeterlilik ve doğruluk dikkate alınır.

Kural olarak, arazi kiralama haklarının piyasa değerini değerlendirirken, Satış Karşılaştırma Yöntemi, Tahsis Yöntemi, Dağıtım Yöntemi, Dağıtım Yöntemi, Bakiye Yöntemi, amaçlanan kullanım yöntemi kullanılır.

Karşılaştırmalı yaklaşım tabanlıdır: Satış karşılaştırma yöntemi, tahsis yöntemini, dağıtım yöntemi. Gelir yaklaşımı dayanmaktadır: gelirin büyük harf yöntemi, denge yöntemi, amaçlanan kullanım yöntemi. Maliyet yaklaşımının elemanları, arazi arsasının iyileştirmelerinin maliyetini hesaplama açısından, sökücü yönteminde, izolasyon yönteminde kullanılır.

Listelenen yöntemlerin içeriği, hem binaların, binaların ve (veya) yapılara (bundan böyle - yerleşim arazi arazileri) ve hakkına sahip olan arazi arazilerinin kiralama hakkının piyasa değerinin tahmini ile ilgili olarak verilmiştir. Binalar, binalar ve (veya) yapıları (bundan böyle - soyunmamış topraklar) tarafından işgal edilmemiş arazinin kiralanması.

Değerlendirme raporunda diğer yöntemler kullanılması durumunda, içeriğini açıklamanız ve kullanımı haklı çıkarmanız önerilir.

1. Satış karşılaştırma yöntemi

1. Satış karşılaştırma yöntemi

Yöntem, yerleşik ve tek taraflı toprakların kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Kiralama hakkının pazar değerini, satışları karşılaştırma yöntemine göre değerlendirirken, Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan arazi parsellerinin piyasa değerini belirlemek için IV metodolojik rehberlerinin 1. maddesi hükümlerini kullanmanız önerilir. Aşağıdaki özellikleri dikkate alarak 06.03.2002 n 568-p'den.

Toprak arsasının kiralanması hakkının piyasa değerini değerlendirirken, bir satış karşılaştırma yöntemi ile bir satış karşılaştırması yöntemiyle, aşağıdaki faktörler de dahil olmak üzere değer faktörlerinin bir parçası olarak dikkate alınır:

kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre;

kira sözleşmesi tarafından sağlanan kiranın değeri;

uygulamanın prosedürü ve koşulları (frekans dahil) ve kira sözleşmesi tarafından verilen kiradaki değişiklikler;

sağ kiralama ile bir işlem yapmak için sahibinin onayını alma ihtiyacı;

kiracı kiralanan arazi komployu kullanma hakkına sahiptir;

kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kara arsa için yeni bir kira sözleşmesi sonucuna varmak için kiracı tercihli bir hakkın varlığı.

2. İzolasyon Yöntemi

2. İzolasyon Yöntemi

Yöntem, yerleşik arazi arazilerinin kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Kira hakkının piyasa değerini seçim yöntemiyle değerlendirirken, Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan arazi parsellerinin piyasa değerini belirlemek için IV metodolojik kılavuzlarının 2. maddesinin hükümlerini kullanmanız önerilir. 06.03.2002 n'ye 568-s.

3. Dağıtım Yöntemi

3. Dağıtım Yöntemi

Yöntem, yerleşik arazi arazilerinin kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Kira kiranın piyasa değerini dağıtım yöntemiyle değerlendirirken, Mülkiyet Bakanlığı sırasına göre onaylanan arazi arazilerinin piyasa değerini belirlemek için metodolojik tavsiyelerin IV bölümünün 3. paragrafının hükümlerini kullanmanız önerilir. Rusya 06.03.2002 n 568-p.

4. Gelirin büyük harf kullanımı

4. Gelirin büyük harf kullanımı

Yöntem, yerleşik ve tek taraflı toprakların kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Yöntemi uygulama koşulu, birbirine eşit zamanın aynı aralıkları için aynı aralıklarla elde edilmesi veya tahmini arazi kiralama hakkından aynı gelir oranıyla değişme olasılığıdır.

Yöntem, aşağıdaki eylem sırasını üstlenir:

arazi kiracının en verimli kullanımı ile toprak çizelgesinin kiralanması hakkıyla üretilen belirli bir süre için gelirin hesaplanması;

gelirin karşılık gelen katsayısının değerinin belirlenmesi;

arazi piyasa değerinin hesaplanması, bu hak tarafından üretilen gelirin büyük harflerini alarak.

Gelirin büyük harfleri altında, tüm gelecekteki eşit hisselerin değerinin değerlendirilmesi tarihinde bir tanımdır veya eşit süre başına aynı gelir oranıyla değişmektedir. Hesaplama, belirli bir değerlendiricinin uygun kapitalizasyon oranı ile dönemin değerlendirilmesinin tarihinden sonraki gelir miktarını bölerek yapılır.

Kara kiralama hakkının piyasa değerini değerlendirirken, bu haktan elde edilen gelir, kara kiralama ile ilgili dönem için kira sözleşmesi için verilen kira miktarı arasındaki fark olarak hesaplanır. Aynı zamanda, arazi kirasının büyüklüğü, kiranın piyasa oranlarında kira arsasının teslimi olan gelirden elde edilen gelir olarak hesaplanabilir (arazi arsasının açıkta kiralanabileceği en muhtemel kiralama oranları) Yarışmada, işlemin partileri makul olduğunda, gerekli tüm bilgilerle ve kira oranlarının büyüklüğünde, acil durumlar yansıtılmaması durumunda).

Bu yöntem içinde piyasa piyasa oranlarının tanımı, aşağıdaki eylem sırasını içerir:

kara arsa, kiralama hakkı, benzer nesneler, kiralama işlemlerinden ve (ve / ve / ve / ve / ve / and) kamu teklifinden bilinen kiralama oranları;

arazi arsa karşılaştırıldığı elementlerin tanımı, kiralanma hakkı, analoglar (bundan böyle - karşılaştırma elemanları);

karakterin ve her analoğun farklılıklarının arazi arsasından farklılıklarının, kiralanma hakkı ile karşılaştırılmasının her bir unsurunun belirlenmesi;

her bir unsurun belirlenmesi Her bir elementin, her analogun niteliğine ve arazi arsasından her analog arasındaki farkların derecesine karşılık gelen farklılıkların düzeltilmesi, kiralanma hakkı tahmin edilir;

her analoğun kiralama oranının karşılaştırılmasının her bir elemanı için ayarlama, arazi arsanından farklılıklarını düzeltmek, kiralanma hakkı tahmin edilir;

kira plotu için kiranın piyasa oranının hesaplanması, kiralama hakkının, kiralama meslektaşlarının düzeltilmiş oranlarının makul genelleştirilmesi sayesinde tahmin edilme hakkı.

Arazi komplolarının kiralanması hakkıyla üretilen gelirler için büyük harflendirme katsayısını hesaplarken, dikkate alınmalıdır: risksiz bir sermaye oranı; Tahmini Kiralama Haklarının satın alındığında sermaye yatırımı ile ilgili risk için ödülün büyüklüğü; Bir kara arsa kiralama hakkından elde edilen gelirdeki değişikliklerin en muhtemel hızları ve maliyetinde en muhtemel değişimi (örneğin, kira haklarının maliyetindeki düşüşle), satın alınmasına yatırım yapılan sermayenin iadesini dikkate alır. kiralama hakları).

Değerlendirme nesnesinin bir analogu tarafından üretilen gelirin büyüklüğü hakkında güvenilir bilgi olması durumunda ve fiyatı, arazi arsasının doğru kiralaması ile üretilen gelir için büyük harflendirme katsayısı, bölünerek belirlenebilir. Analog tarafından belirli bir süre boyunca oluşturulan gelir değeri, bu analogun fiyatı.

5. Kalıntı Yöntemi

5. Kalıntı Yöntemi

Yöntem, yerleşik ve tek taraflı toprakların kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Kiralama hakkının kalıntı yöntemine göre piyasa değerini değerlendirirken, Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan arazi parsellerinin piyasa değerinin belirlenmesi için IV metodolojik kılavuzlarının 5. maddesi hükümlerini kullanmanız önerilir. 06.03.2002 n 568-p



tek bir emlak nesnesinden temiz işletme geliri ve arazi arsasının iyileştirmelerine ilişkin temiz bir faaliyet geliri arasındaki fark, kira şeklindeki arsa sahibinin sahibi tarafından taşınmayan arazi kirasının bir parçasıdır, ancak kira kiracı;

kiralama hakkından elde edilen gelir için kapitalizasyon katsayısını hesaplarken, kiranın büyüklüğü ile kira sözleşmesi tarafından sağlanan kira miktarı arasındaki farkın sürdürülmemesi, kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre de Bir kiracı, belirli bir kira süresi için yeni bir kira sözleşmesi yapılma olasılığı olarak.

6. Amaçlanan kullanım yöntemi

6. Amaçlanan kullanım yöntemi

Yöntem, yerleşik ve tek taraflı toprakların kiralanması hakkını değerlendirmek için kullanılır. Kiralama hakkının piyasa değerini amaçlanan kullanım yöntemine göre değerlendirirken, Rusya Mülkiyet Bakanlığı'nın emriyle onaylanan arazi arazilerinin piyasa değerini belirlemek için IV metodolojik kılavuzlarının 6. paragrafının hükümlerini kullanmanız önerilir. 06.03.2002 n 568-P'den, aşağıdaki özellikleri dikkate alarak:

mevcut arazi kiralama sözleşmesi tarafından sağlanan kira miktarı da dahil olmak üzere işletme giderlerinin bir parçası olarak;

kiralama hakkından elde edilen gelir için indirim oranını hesaplarken, bu haktan elde edilen geliri koruma olasılığı dikkate alınmalıdır;

tahmin süresinin belirlenmesi durumunda, kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre, ayrıca belirli bir süre için yeni bir sözleşmenin kiracısının sona ermesinin yanı sıra göz önünde bulundurulur.