Valutazione indipendente dei diritti di noleggio terrestri o locali non residenziali È una grande richiesta tra imprenditori e strutture statali, per l'attuazione di attività di gestione e determinazione delle dimensioni del noleggioNEL Federazione Russa La legge sui locazione immobiliare è governata dal codice civile. In particolare, l'articolo 607, è indicato che il proprietario ha il diritto di affittare proprietà, concludendo un accordo con l'inquilino.

Costo del servizio

• Sconto clienti regolari e in grandi ordini.
• Offriamo per individui e soggetti giuridici.
• Consegna gratuita di report al momento dell'ordine da 20.000 rubli.

Invia una richiesta per un'offerta commerciale attivata, contattare o.

Nota stime.

La stima del noleggio terra o dei locali non residenziali è necessaria per proprietari se prevede di affittarlo e fare un profitto. Inoltre, il proprietario può effettuare un accordo con il successivo rimborso della Terra o dei locali e quindi è necessario valutare il valore di mercato dei diritti di noleggio. Oltre ai casi sopra descritti, è necessaria la valutazione:

• in vendita transazioni, dove l'oggetto della transazione è un edificio o un'impresa situata su un grafico con la presenza di diritti di noleggio;
• quando si richiedono prestiti in banca, quando la proprietà è la chiave per il ritorno del prestito;
• per le autorità fiscali
• pianificazione delle operazioni di investimento.

Valutazione dei metodi

Durante l'esame, il noleggio di affitto di sede terrestri o non residenziali utilizza vari metodi di valutazione basati sugli obiettivi e le condizioni del locatore e degli inquilini:

• Il metodo di bilanciamento viene applicato se il piano del proprietario / inquilino è il piano di migliorare l'oggetto, introducendo innovazioni e spendere fondi aggiuntivi, che successivamente comportano ulteriori profitti dalle aree affittate.
• Il metodo di capitalizzazione viene applicato durante la pianificazione delle attività economiche e commerciali su una trama terrestre o in locali non residenziali, si basa sul conto del conteggio quando si utilizza una struttura di valutazione. Il metodo di capitalizzazione è simile al dispositivo di rimozione, ma non implica ulteriori investimenti nell'innovazione immobiliare.
• Il metodo di selezione viene utilizzato in presenza di edifici sulle aree affittate - la proprietà simile è studiata, il costo degli edifici è confrontato e sono determinati le differenze degli oggetti immobiliari, è determinata un'analisi comparativa di altri aspetti dei locali o di terreno in affitto.
• Il metodo di distribuzione è simile al metodo di isolamento, ma non stima il costo degli edifici e analisi comparativa con altri oggetti immobiliari simili.
• Il metodo di confronto delle vendite viene utilizzato nel caso del mercato sviluppato per suggerimenti competitivi per il noleggio nella posizione dell'oggetto di valutazione. Il metodo si basa sul confronto del costo della locazione di specie simili di immobili.
• Il metodo dell'uso previsto si basa sul calcolo del reddito da un determinato tipo di attività utilizzando immobili in leasing. La differenza nella valutazione consiste, ad esempio, se costruita sulla trama del terreno, che può essere passata al contratto di locazione commerciale, o l'area può essere utilizzata solo in scopi agricoli.

Documenti richiesti

Per la valutazione di alta qualità e rapida del diritto di affittare una terra o premesse non residenziali negli specialisti di MoscaLtd. "Guild Independent Consultants" è necessario fornire il seguente pacchetto di documenti (copie) dal cliente:

• passaporto dell'oggetto o piano geodetico di terreno;
• certificato di nomina di locali non residenziali o di una categoria di trama terrestre, che viene emessa al momento del rilascio dei diritti / immobili del leasing;
• allegato alla nomina di locali non residenziali o una categoria di riferimento, che indica i tipi di attività consentite utilizzando l'oggetto di valutazione;
• aiuto o certificato di restrizioni sulla trama del terreno o in locali non residenziali, ad esempio, la presenza di linee di telecomunicazione e gas sulle aree affittate. Il documento può essere richiesto nell'autorità di stato competente;
• estratti che confermano il tasso di noleggio o la tassa sul terreno retribuito;
• se c'è un accordo di affitto immobiliare.

Contatta B. Gilda dei consulenti indipendenti Ltd. Sito con problemi della documentazione necessaria, e ti consiglieremo individualmente e dimmi dove ottenere documenti mancanti.

Caratteristiche Valutazione Affitto Affitto

La valutazione del diritto di affittare un terreno terreno o premesse non residenziali viene effettuata non solo nei rapporti commerciali, ma possono essere necessari nell'eredità della proprietà.

Il notaio, che è impegnato nella questione della registrazione dell'eredità, dovrebbe fare affidamento sul valore stabilito della terra o dei locali non residenziali quando si rilasciano il dovere di stato. Secondo la legislazione, la dimensione del dazio statale è determinata sulla base della coda e del valore catastale di stato del settore immobiliare.

Anche la procedura ha caratteristiche sul campo agricoltura. Per fornire terreni per il lavoro agricolo, è necessario stabilire il prezzo iniziale - il valore catastale di stato e quindi prendere in considerazione i seguenti fattori:

• il valore di mercato è stato messo sulla terra;
• risultati precedenti del trading su questo terreno;
• costi di valutazione;
• tassa territoriale;
• analisi dei prodotti lordi in rubli con profitto e altro.

Periti altamente qualificatiI consulenti indipendenti della gilda LLC terranno una valutazione completa dell'attività in affitto,dato gli articoli di cui sopra, e fornirà una conclusione che soddisfi i requisiti della legislazione e delle relazioni civili.

Rapporto di valutazione

Specialisti I consulenti indipendenti della gilda LLC sulla base della valutazione prepareranno una relazione che è legalmente vincolante nel tribunale arbitrale e in altri casi governativi.

Il rapporto standard include le seguenti sezioni:

• dati fissi della proprietà stimata;
• lo scopo della valutazione;
• un'indicazione dei valori di valutazione - catastale o valore di mercato;
• enumerazione dei metodi di valutazione utilizzati;
• il costo degli oggetti studiati in base alla verifica;
• testato dai dati dei periti degli oggetti di valutazione;
• il diritto dell'inquilino e dei termini di noleggio (sulla base di questi servizi pubblici e del proprietario);
• dimensione del noleggio calcolata;
• situazione generale con il mercato immobiliare in questa zona;
• elenco dei motivi per ricevere i diritti di noleggio e altro.

Il cliente può formarsi requisiti addizionali al report, oltre a rintracciare tutte le fasi di verifica in base ai dati stabiliti nel report.

Vantaggi di LLC "Gilda dei consulenti indipendenti"

• Periti e avvocati altamente qualificati, membri di organizzazioni autoregolanti che hanno approvato la certificazione richiesta dalla legislazione.
• Disegneremo una valutazione e stabiliremo tutti i tipi di valore immobiliare - catastale, mercato, investimenti, liquidazione e altri.
• Forniremo un approccio individuale per risolvere le richieste di ciascun cliente e condurrà consultazioni gratuite nel processo di valutazione immobiliare.
• I prezzi per i servizi di valutazione saranno piacevolmente sorprendenti i clienti, perché offriamo prezzi sul bordo inferiore del mercato medio.
• Gli specialisti della società conducono più di 200 stime del valore di mercato degli oggetti all'anno.

E-mail, telefono o.

La valutazione del valore di mercato del diritto di locazione del terreno è stata effettuata in conformità con gli orientamenti metodologici, approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia datato 6 marzo 2002 n. 568-r e l'ordine del 10 aprile 2003 No. 1102-p.

Conformemente a tali raccomandazioni metodologiche, il valore di mercato ha il diritto di affittare i terreni del terreno, che può soddisfare le esigenze dell'utente (potenziale utente) per un certo periodo (il principio dell'utilità).

Il valore di mercato dei diritti di noleggio del terreno del terreno dipende dalla domanda e dalla fornitura del mercato e dalla natura della concorrenza dei venditori e degli acquirenti (il principio di fornitura e domanda).

Il valore di mercato del diritto del noleggio della terra non può superare i costi più probabili per l'acquisizione di una struttura di utilità equivalente (il principio di sostituzione).

Il valore di mercato del contratto di locazione di locazione dipende dal valore previsto, dal termine e dalla probabilità di ottenere reddito da parte del terreno per un certo periodo di tempo con il suo uso più efficace senza tenere conto del reddito da altri fattori della produzione coinvolta nel Trama del terreno per le attività di imprenditorialità (in prosieguo, in prosieguo) (il principio di attesa).

Il valore di mercato del diritto di noleggio della trama del terreno varia in tempo ed è determinato in una data specifica (il principio del cambiamento).

Il valore di mercato del diritto di noleggio del terreno del terreno dipende dal cambiamento nel suo scopo, l'uso consentito, i diritti di altre persone sul terreno del terreno, la separazione dei diritti di proprietà nella terra.

Il valore di mercato del diritto di noleggio della trama del terreno dipende dalla sua posizione e dall'influenza dei fattori esterni (il principio di influenza esterna).

Il valore di mercato del diritto del noleggio della terra è determinato sulla base del suo uso più efficiente, cioè il più probabile che l'uso del terreno del terreno, che è fisicamente possibile, economicamente giustificato, rilevante per i requisiti della legislazione, finanziariamente fattibile e come risultato della quale il valore stimato della trama del terreno sarà al massimo. L'uso più efficiente del terreno del terreno è determinato tenendo conto della possibile separazione ragionevole delle sue parti separate, caratterizzata da forme, specie e natura dell'uso. L'uso più efficiente potrebbe non coincidere con l'uso corrente della terra.

Nel determinare l'uso più efficiente, è preso in considerazione:

Obiettivo e uso consentito;

Metodi di utilizzo del suolo prevalenti nel vicinato più vicino del terreno stimato;

Prospettive per lo sviluppo dell'area in cui si trova il terreno del terreno;

Cambiamenti previsti nel mercato della terra e di altri immobili;

Uso corrente della terra.

Quando si determina il valore di mercato del diritto di noleggiare una trama del terreno a un rapporto di valutazione, si consiglia di includere:

Descrizione del terreno del terreno, compreso lo scopo del bersaglio e l'uso consentito del terreno del terreno, i diritti di altre persone sul terreno della terra, la divisione dei diritti di proprietà al terreno;

Descrizione di edifici, edifici, strutture, impianti di ingegneria infrastrutturali situati all'interno del terreno del terreno, nonché i risultati del lavoro e degli impatti antropogenici che cambiano caratteristiche qualitative Terreno il terreno (di seguito - migliorare il terreno del terreno);

Foto della trama del terreno e dei suoi miglioramenti;

Stabilire un'opzione per l'uso più efficiente della terra;

Informazioni sulla registrazione dello Stato dei diritti di noleggio (contratto di locazione) nei casi in cui la registrazione specificata è obbligatoria;

Informazioni sull'onere dei diritti di noleggio del terreno della terra e della maggior parte della terra;

La base del verificarsi dei diritti di noleggio presso l'inquilino;

Determinazione dell'inquilino di destra;

Il termine per il quale si conclude l'accordo di affitto del terreno;

Caratteristiche del mercato del territorio, altri immobili, i diritti del locazione terrestre, compreso il mercato per affittare terra e altri immobili.

Valutazione dei metodi

Di norma, quando si valuta il valore di mercato dei diritti del locazione terrestre utilizza il metodo di confronto delle vendite, il metodo di assegnazione, il metodo di distribuzione, il metodo di capitalizzazione dell'affitto terra, il metodo di rimozione, il metodo del metodo previsto.

L'approccio comparativo si basa sul metodo di confronto delle vendite, il metodo di assegnazione, il metodo di distribuzione. L'approccio profitti si basa sul metodo di capitalizzazione del noleggio di terreni, il metodo del bilanciamento, il metodo dell'uso previsto. Elementi approccio dei costi In termini di calcolo del costo della riproduzione o della sostituzione dei miglioramenti del terreno viene utilizzato nel metodo di rimozione e nel metodo.

Metodo di confronto delle vendite

Il metodo viene utilizzato per stimare il valore di mercato del diritto di locazione di terreno, sia impegnati in edifici, edifici e (o) strutture (in appresso - terreni integrati) e terreni non occupati da edifici, edifici e (o) Strutture (di seguito indicata). La condizione per l'applicazione del metodo è la disponibilità di informazioni sui prezzi con i diritti di locazione di terra, che sono analoghi della stima.

La definizione degli elementi sui quali un confronto del terreno stimato è realizzato con strutture analogiche (di seguito denominata come elementi di confronto);

Definizione per ciascuno degli elementi del confronto del carattere e dell'estensione delle differenze di ciascun analogo dal terreno stimato;

Definizione per ciascuno degli elementi di confronto delle rettifiche del prezzo degli analoghi corrispondenti alla natura e all'estensione delle differenze tra ciascun analogico dalla trama della terra stimata;

Regolazione per ciascuno degli elementi di confronto dei prezzi di ciascun analogico, levigando le loro differenze dallo stampato stimato;

Calcolo del valore di mercato del terreno del terreno mediante ragionevole generalizzazione dei prezzi corretti di analoghi.

Elementi di confronto includono i fattori del valore della trama del terreno stimati (fattori, il cui cambiamento influisce sul valore di mercato del noleggio di noleggio del terreno) e dei risultati delle transazioni con i diritti che devono essere stimati sul mercato.

I fattori più importanti sono solitamente:

Posizione e ambiente;

Obiettivo, uso consentito, diritti di altre persone sulla terra;

Caratteristiche fisiche (rilievi, area, configurazione, ecc.);

Accessibilità dei trasporti;

Infrastruttura (disponibilità o vicinanza di reti e condizioni di ingegneria per il collegamento a loro, oggetti di infrastruttura sociale, ecc.);

Periodo di tempo rimanente fino alla fine dell'accordo di leasing;

Il valore dell'affitto fornito dall'accordo di locazione;

La procedura e le condizioni di applicazione (compresa la frequenza) e le variazioni nell'affitto previsto dall'accordo di leasing;

La necessità di ottenere il consenso del proprietario per effettuare una transazione con il contratto di locazione giusta;

L'inquilino ha il diritto di riscattare la trama del terreno noleggiato;

La presenza di un diritto preferenziale inquilino per concludere un nuovo contratto di leasing per la trama del terreno dopo scadere l'accordo di leasing.

Le caratteristiche delle transazioni con i terreni terrestri, tra cui:

Condizioni per finanziare le transazioni con i diritti del terreno (il rapporto tra fondi propri e presi in prestito, le condizioni per la fornitura di fondi presi in prestito);

Condizioni di pagamento quando si effettuano transazioni con diritti di terra (pagamento con il denaro, il calcolo delle bollette, della rete, del baratto, ecc.);

Le circostanze della transazione da parte dei diritti alle piazzole di terra (se il terreno del terreno è stato rappresentato su un mercato aperto sotto forma di un'offerta pubblica, l'affiliazione dell'acquirente e del venditore, la vendita in condizioni di fallimento, ecc.);

Cambiando prezzi per i terreni di terra per il periodo dalla data di conclusione di una transazione con analogico alla data di valutazione.

La natura e il grado di differenze tra l'analogo dal terreno di terra misurato sono impostati nel contesto degli elementi di confronto facendo direttamente ogni controparte con l'oggetto di valutazione. Si presume che la transazione con i diritti del terreno sarà eseguita sulla base delle caratteristiche di operazioni simili nel mercato.

Metodo di selezione

Il metodo è usato per valutare i diritti alla terra integrata.

Condizioni d'uso del metodo:

Disponibilità di informazioni sui prezzi con proprietà uniformi simili a una singola proprietà che include i diritti stimati per la trama del terreno;

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

La definizione di elementi su cui viene confrontato un confronto tra una singola proprietà, che include i diritti stimati per atterrare, con strutture analogiche;

Regolazione per ciascuno degli elementi del confronto dei prezzi di ciascun analogico, levigando le loro differenze da un singolo oggetto di immobili, che include la trama della terra stimata;

Calcolo dei costi di sostituzione o riproduzione dei miglioramenti situati sulla trama della terra stimata;

Calcolo del valore di mercato dei diritti sul trama del terreno stimato sottraendo dal valore di mercato di un unico oggetto immobiliare, il valore di mercato dei miglioramenti del terreno del terreno.

L'ammontare dei costi per la creazione di miglioramenti del terreno del terreno può essere determinato utilizzando gli indicatori di valore elementare ingrandita e (o).

Gli indicatori di valore ingranditi includono entrambi gli indicatori che caratterizzano i parametri dell'oggetto nel suo insieme - un misuratore quadrato, cubico, mesmer e indicatori per complessi e tipi di lavoro.

Gli indicatori elementali del valore comprendono prezzi elementari e tariffe utilizzati nel determinare la quantità di costi per la creazione di miglioramenti.

Gli indicatori di costo ampliati ed elementari calcolati nel livello dei prezzi registrati in una data particolare (livello di base dei prezzi) possono essere ricalcolati a livello dei prezzi della data di valutazione utilizzando gli indici di indicizzazione correnti e previsionali dei costi di costruzione.

Il calcolo dell'importo dei costi per la creazione di miglioramenti utilizzando gli indicatori del valore elementare può essere effettuato anche utilizzando metodi di risorsa e indice di risorse. Il metodo della risorsa (indice-indice) è quello di calcolare in prezzi correnti (previsioni) e tariffe di tutte le risorse (elementi di costo) necessari per creare miglioramenti.

Nel determinare il costo del costo della creazione di miglioramenti del terreno del terreno, è opportuno tenere conto del profitto della grandezza dell'investibilità della remunerazione più probabile per investire il capitale nella creazione di miglioramenti. L'utile dell'investitore può essere calcolato come differenza tra il prezzo di vendita e il costo della creazione di oggetti simili. Il profitto dell'investitore può anche essere calcolato come ritorno sul capitale nel modo più probabile simile ai rischi di investimento.

Metodo di distribuzione

Il metodo è usato per valutare il costo dei diritti sulla terra integrata.

Condizioni d'uso del metodo:

Disponibilità di informazioni sui prezzi con proprietà uniformi simili a una singola proprietà che include i diritti per la trama della terra stimata;

Disponibilità di informazioni sulla quota più probabile del terreno del terreno nel valore di mercato di un unico oggetto immobiliare;

Conformità del miglioramento del terreno del terreno al suo uso più efficiente.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

La definizione di elementi su cui viene confrontato un confronto tra un singolo oggetto immobiliare, che comprende la trama della terra stimata, con strutture analogiche;

Definizione per ciascuno degli elementi del confronto del carattere e dell'estensione delle differenze di ciascun analogo dalla proprietà unificata del settore immobiliare;

Determinazione per ciascuno degli elementi di confronto di adeguamenti al prezzo degli analoghi corrispondenti alla natura e all'estensione delle differenze tra ciascuna controparte dalla proprietà unificata del settore immobiliare;

Regolazione per ciascuno degli elementi del confronto dei prezzi di ciascun analogico, livellando le loro differenze da un singolo oggetto di immobili;

Calcolo del valore di mercato di un unico oggetto immobiliare, con una ragionevole generalizzazione dei prezzi corretti degli analoghi;

Calcolo del valore di mercato dei diritti al terreno del terreno moltiplicando il valore di mercato di un unico oggetto immobiliare, il valore più probabile del valore del valore dei diritti sul terreno del terreno nel valore di mercato di un unico oggetto immobiliare .

Metodo di capitalizzazione del noleggio di terreni

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati e non sfacciati. La condizione per l'uso del metodo è la possibilità di ottenere intervalli uguali per gli stessi intervalli l'uno dell'altro in grandezza o cambiare con lo stesso tasso di reddito dal diritto di noleggio terrestri stimato.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

Calcolo del reddito per un certo periodo di tempo generato dal diritto di locazione del terreno del terreno con l'uso più efficiente di un inquilino del terreno;

Determinazione del valore del corrispondente coefficiente di capitalizzazione del reddito;

Il calcolo del valore di mercato del contratto di locazione è il diritto capitalizzando il reddito generato da questo diritto.

Quando si valuta il valore di mercato del diritto del noleggio della terra, il reddito da questo diritto è calcolato come differenza tra il noleggio a terra e l'ammontare dell'affitto previsto dall'accordo di leasing per il corrispondente periodo. Allo stesso tempo, l'entità dell'affitto di terra può essere calcolato come reddito dalla consegna del terreno terreno in affitto ai tassi di mercato del noleggio (i più probabili tariffe di noleggio su cui il terreno del terreno può essere affittato all'aperto Mercato in concorrenza, quando le parti della transazione sono ragionevoli, avendo con tutte le informazioni necessarie, e alle dimensioni dei tassi di noleggio, qualsiasi circostanza di emergenza non riflette).

La definizione dei tassi di mercato di affitto di questo metodo coinvolge la seguente sequenza di azioni:

Selezione per la trama del terreno, il diritto di affittare, stimato da oggetti simili, i cui tariffe di noleggio sono noti da transazioni di noleggio e (o) offerta pubblica;

La definizione degli elementi su cui viene confrontato il terreno del terreno, il diritto al contratto di locazione è stimato con analoghi;

Determinazione per ciascun elemento di confrontare il carattere e l'estensione delle differenze di ciascun analogo dal terreno del terreno, il diritto alla cui locazione è stimato;

Determinazione per ciascun elemento di confrontare gli aggiustamenti dei tassi di noleggio di analoghi corrispondenti alla natura e al grado di differenze tra ciascun analogo dal terreno del terreno, il diritto di affittare è stimato;

Regolazione per ciascun elemento di confronto del tasso di noleggio di ciascun analogico, levigando le loro differenze dal terreno del terreno, il diritto di affittare del quale è stimato;

Calcolo del tasso di mercato dell'affitto per il terreno del terreno, il diritto di locazione è stimato dalla ragionevole generalizzazione dei tassi rettificati delle controparti di noleggio.

Metodo rimanente

Il metodo è usato per valutare i diritti per la terra edificata e non uduta. La condizione per l'applicazione del metodo è la possibilità di costruire una trama del terreno, i diritti a cui sono stimati, miglioramenti che portano reddito.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

Calcolo del costo della riproduzione o sostituzione dei miglioramenti corrispondenti all'uso più efficiente della trama della terra stimata;

Calcolo del reddito operativo netto sul miglioramento, per un certo periodo di tempo come il lavoro dei costi di riproduzione o sostituzione dei miglioramenti al coefficiente di capitalizzazione appropriato del reddito;

Il calcolo della magnitudo dell'affitto di terra come differenza nel reddito operativo netto da una singola proprietà di immobili per un certo periodo di tempo e reddito operativo netto che viene a migliorare per il corrispondente periodo di tempo;

Calcolo del valore di mercato del terreno del terreno di capitalizzazione del terreno immobile.

Il metodo ammette anche la seguente sequenza di azioni:

Calcolo del costo della riproduzione o sostituzione dei miglioramenti corrispondenti all'uso più efficiente della trama della terra stimata;

Calcolo del reddito operativo netto da un unico oggetto immobiliare per un certo periodo di tempo basato sui tassi di mercato;

Calcolo del valore di mercato di un unico oggetto immobiliare sfruttando il reddito operativo netto per un certo periodo di tempo;

Calcolo del valore di mercato del trama del terreno sottraendo dal valore di mercato di un singolo oggetto di immobili del costo della riproduzione o sostituzione dei miglioramenti.

Metodo di utilizzo previsto

Il metodo è usato per valutare i diritti per la terra edificata e non uduta.

Le condizioni per l'uso del metodo sono la possibilità di utilizzare un trama di terra con un metodo che porta il reddito.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

Determinazione dell'importo e della struttura temporale dei costi necessari per utilizzare la trama del terreno in conformità con l'opzione del suo uso più efficiente (ad esempio il costo della creazione di miglioramenti del terreno o del costo di separare la trama del terreno in parti separate, caratterizzato da forme, specie e natura dell'uso);

Determinare il valore e la struttura temporanea dei ricavi dall'uso più efficiente del terreno del terreno;

La determinazione della magnitudine e della struttura temporanea dei costi operativi necessari per ottenere ricavi dall'uso più efficiente del terreno del terreno, compreso, tenendo conto della quantità di affitto fornito dall'accordo di leasing esistente del terreno;

Determinare il valore del tasso di sconto corrispondente al livello di rischio di investimento di capitale nella trama della terra stimata; Quando si calcola il tasso di sconto per il reddito da parte del diritto di noleggio, è opportuno prendere in considerazione la probabilità di mantenimento del reddito da questo diritto;

Calcolo del valore del trama del terreno attualizzando tutti i redditi e le spese relative all'uso della terra;

Nel determinare il periodo di previsione, il periodo di tempo rimanente fino alla fine del contratto di leasing è considerato, nonché la possibilità di concludere un inquilino di un nuovo contratto per un determinato periodo.

La fonte di reddito può essere affittata, uso economico di una terra o di un unico oggetto immobiliare o la vendita di una trama del terreno o di un unico oggetto immobiliare nel tempo più probabile del valore di mercato.

Il calcolo dei ricavi nella versione della tenuta del leasing dovrebbe includere la contabilizzazione dei redditi dalla vendita di un unico oggetto immobiliare alla fine del periodo di previsione.

Ai fini della presente relazione, il perito riteneva possibile determinare il valore di mercato della proprietà della trama del terreno utilizzando il metodo di assegnazione e il metodo di bilanciamento.

L'approccio dei costi viene applicato quando è possibile sostituire l'oggetto di valutazione da un altro oggetto, che è una copia accurata dell'oggetto di valutazione o è simile caratteristiche benefiche. Le informazioni disponibili per il perito ti consente di applicare l'approccio dei costi alla valutazione del valore di mercato dell'oggetto di valutazione. Considerando il suddetto, nonché sulla base del paragrafo 20 dello standard federale della valutazione " Concetti generali Stime, approcci di valutazione e requisiti di valutazione "(FSO n. 1), approvato per ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa del 20 luglio 2007, n. 256, e anche, art. 14 FZ-135 "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il perito è considerato possibile applicarel'approccio dei costi alla valutazione del valore dell'oggetto di valutazione. Per determinare i costi di riproduzione (sostituzione), verrà applicato un metodo di unità comparativo.

Approccio comparativo

Un approccio comparativo è un insieme di metodi per stimare il valore di un oggetto di valutazione basato sul confronto dell'oggetto di valutazione con oggetti - analoghi dell'oggetto di valutazione, per il quale ci sono informazioni sui prezzi. L'oggetto-analogo dell'oggetto dell'oggetto di valutazione per gli obiettivi di valutazione è un oggetto, simile all'oggetto di valutazione per la principale caratteristica economica, materiale, tecnica e altre caratteristiche che determinano il suo valore.

Nell'ambito del quadro dell'approccio comparativo, si distinguono due metodi: Metodo analisi comparativa Vendite e metodo di moltiplicatore renale lordo.

Metodo Analisi delle vendite comparative - il metodo di valutazione del valore di mercato di un oggetto di valutazione basato sull'analisi dei prezzi per la vendita o il locazione di oggetti paragonabili agli stimati, -analog avvenuti nel mercato dell'oggetto stimato prima della data di valutazione.

Il metodo di analisi comparativa in aggiunta alla destinazione diretta (stima del valore del mercato) può essere utilizzato per valutare tariffe di noleggio, ammortamenti o costi per la loro creazione, tassi di riempimento e altri parametri necessari per valutare il valore degli immobili utilizzando altri approcci.

Il metodo di confronto del mercato si basa sul principio di approvvigionamento e della domanda, secondo cui il prezzo dell'oggetto immobiliare è determinato a seguito dell'interazione delle forze e dei suggerimenti per un oggetto in questo luogo, in questo momento e in questo mercato.

Questo metodo è un metodo di modellazione diretta di fattori di fornitura e domanda. Quando acquisti un oggetto, l'acquirente (investitore) è guidato dal principio di sostituzione, che afferma che il prezzo massimo dell'oggetto di valutazione (RS OO) non supera il prezzo minimo del valore di mercato dell'oggetto analogico (RS OA) , che ha caratteristiche simili (fattori di premiazione).

Modello matematico Le stime dell'oggetto di immobili utilizzando il metodo dei confronti di mercato possono essere rappresentate nel seguente modulo (Formula 4):

dove Rs Oo è il valore di mercato dell'oggetto della valutazione;

W I.- peso iO.-a analogico nel valore dell'oggetto di valutazione;

Rso. un io- il numero di analoghi;

n.- numero di analoghi.

Il metodo di confronto delle vendite viene utilizzato se il mercato degli oggetti di valutazione è attivo, cioè., Alla data della valutazione esistono informazioni sufficienti per valutare il numero di transazioni o proposte. Ad esempio, il metodo del confronto del mercato consente di ottenere abbastanza bei risultati Per valutare appartamenti, terreni terrestri. Non è quasi mai usato per oggetti speciali (chiese, scuole, stadi, ecc.), Che non hanno mercato o il loro mercato è limitato.

Il metodo dei confronti del mercato in presenza di dati sufficienti consente di ottenere un risultato di valutazione affidabile.

Per determinare il valore dell'oggetto immobiliare da parte del metodo di confronto del mercato, di regola, viene utilizzata la seguente sequenza di azioni:

1. Ricerche di mercato e raccolta di informazioni su transazioni o suggerimenti per l'acquisto o la vendita di strutture simili all'oggetto stimato.

2. Controllare l'accuratezza e l'affidabilità delle informazioni raccolte e la conformità con le sue condizioni di mercato.

3. La selezione del tipico per il mercato per l'oggetto stimato delle unità di confronto e dell'analisi comparativa da parte dell'unità selezionata.

4. Confronto delle strutture analogiche con un oggetto di valutazione utilizzando un'unità di confronto e emendamenti al prezzo di ciascun oggetto confrontato rispetto all'oggetto stimato.

5. Contrassegnare i valori rettificati dei prezzi degli oggetti-analoghi ottenuti durante la loro analisi, in un unico valore o intervallo di valori di valore.

Le unità di confronto sono utilizzate per creare una procedura di confronto trasparente e comprensibile dell'oggetto stimato e dei suoi analoghi. Ad esempio, i prezzi di vendita sono mostrati ai prezzi per le dimensioni dell'unità di costruzione, di solito scompare la necessità di apportare modifiche alle dimensioni degli oggetti.

I principali elementi del confronto che dovrebbero essere considerati nel metodo di analisi comparativa delle vendite sono:

1. Diritti di proprietà trasferiti.

2. Condizioni di finanziamento.

3. Condizioni di vendita.

4. Condizioni di mercato.

5. Posizione.

6. Caratteristiche fisiche (dimensioni, qualità del lavoro di costruzione, condizione dell'edificio).

7. Caratteristiche economiche (costi operativi, termini di accordi di leasing, spese amministrative, la composizione degli inquilini).

8. Tipo di utilizzo (zonizzazione).

9. I componenti dei costi non sono inclusi nel settore immobiliare.

Oltre agli elementi di base del confronto, possono anche essere richiesti elementi aggiuntivi. Questi includono restrizioni di pianificazione urbana, servitudini, restrizioni ambientali, accesso all'oggetto immobiliare.

Il numero di oggetti di confronto è di grande importanza. Più il numero di oggetti analogici, maggiore è il valore del perito delle opportunità per ottenere un risultato affidabile.

Alla fase di approvazione, la preferenza dovrebbe essere data (per assegnare il peso maggiore) dei prezzi degli analoghi più vicini nelle loro caratteristiche all'oggetto di valutazione, ad esempio analoghi, i prezzi sono stati sottoposti al numero più piccolo di regolazioni e le regolazioni stesse erano relativamente piccoli.

Il metodo dei confronti del mercato distingue due gruppi di metodi di analisi di regolazione: quantitativo; Qualità.

Questi gruppi si distinguono per il rapporto tra il numero di fattori di prezzo e il numero di analoghi utilizzati per valutare.

Se il numero di valori n n è maggiore o uguale al numero di fattori di prezzo k., ingrandito per unità ( n.≥ k.+ 1), quindi per la valutazione utilizza i metodi del primo gruppo: analisi di coppie di dati; analisi dei gruppi di dati; analisi statistica; Analisi grafica; Analisi della sensibilità; analisi dei costi; Analisi dei dati secondari e della capitalizzazione delle differenze di noleggio, ecc.

Se il numero di analoghi n. meno della quantità k. Fattori di prezzi ingranditi per unità ( n. < k. + 1), quindi la valutazione utilizza i metodi del secondo gruppo: analisi comparativa relativa; Metodo di stima esperto (analisi di rango); Metodo di intervista.

Metodi di analisi quantitativi

I metodi di analisi quantitativi prevedono l'uso dei metodi matematici. Uno dei più semplici è l'analisi di coppie di dati. L'uso di questo metodo consente al perito di determinare la correzione all'elemento di confronto confrontando due oggetti che differiscono in questo elemento. L'analisi delle coppie di dati è un metodo di detrazione matematica, che ha una limitata applicabilità, poiché le serie di coppie di dati sono rare e la possibilità del loro uso errato non è esclusa.

L'analisi di coppie di dati e gruppi di dati è un'opzione per analizzare la sensibilità. L'analisi della sensibilità è un metodo utilizzato per determinare l'influenza delle variabili individuali per il costo.

Le attività di valutazione a volte utilizzano un'analisi statistica dei dati di mercato. Più spesso, la correlazione-analisi di regressione è utilizzata nella valutazione.

L'analisi grafica è una variante di analisi statistica che consente al perito di concludere l'interpretazione visiva dei dati grafici dell'immagine e l'uso di metodi statistici per la selezione delle curve.

Nel metodo di analisi dei costi, tali indicatori di spesa vengono utilizzati come base per gli emendamenti per modificare gli emendamenti o il costo di ottenere una licenza. È importante che gli emendamenti effettuano gli indicatori medi del mercato.

Un'analisi dei dati secondari è determinare gli emendamenti che utilizzano dati che non hanno una relazione diretta con gli oggetti stimati o confrontati. I dati secondari caratterizzano il mercato immobiliare generale. Di norma, le informazioni su di esse sono ottenute da pubblicazioni specializzate immobiliari.

Metodi qualitativi di analisi

Uno dei metodi qualitativi dell'analisi è un'analisi comparativa relativa. Consiste nello studio delle relazioni identificate sulla base dei dati di mercato senza l'uso dei calcoli. Molti periti usano questo metodo in quanto riflette la natura imperfetta dei mercati immobiliari. Il metodo si basa sull'analisi delle vendite comparabili al fine di confrontare le caratteristiche degli oggetti comparabili con un oggetto stimato di proprietà.

Il metodo delle valutazioni degli esperti è una modifica di analisi comparativa relativa. In questo metodo, queste vendite comparabili ottenute dal metodo di sondaggio di esperti sono classificate in un ordine decrescente o crescente. Quindi il perito analizza ogni transazione per determinare la posizione relativa dell'oggetto stimato nel campione.

Le interviste personali possono aiutare a identificare il parere dei partecipanti al mercato esperti dell'oggetto immobiliare stimato. Tali informazioni devono essere visualizzate come dati secondari che non dovrebbero essere utilizzati come un singolo criterio per determinare gli emendamenti o gli indicatori di riconciliare valore.

Sequenza di comando

La sequenza in cui vengono effettuati emendamenti a oggetti comparabili sono determinati in base all'analisi delle informazioni di mercato.

Emendamenti alla posizione, alle caratteristiche fisiche, alle caratteristiche economiche, al tipo di uso e componenti che non sono incluse nel settore immobiliare sono riassunte.

Coordinamento degli indicatori del valore

Nel corso di questa fase, il perito analizza gli indicatori ottenuti e li riducono alla gamma di valori o una grandezza. In questa fase, i vantaggi e gli svantaggi di ciascun indicatore del costo, affidabilità dei dati di mercato, nonché i metodi di analisi sono considerati e pesati attentamente.

Nel corso del coordinamento, è necessario assicurarsi che l'indicatore del valore ottenuto correla con lo scopo di valutare e indicatori del valore ottenuto utilizzando altri metodi di valutazione.

Metodo di moltiplicatore renale lordo

Questo metodo si basa sul presupposto che il valore del reddito immobiliare è un fattore di prezzi, e la compulsione del prezzo e dei redditi su oggetti simili fornisce motivi per l'utilizzo dei risultati medie durante la valutazione di un particolare oggetto immobiliare.

Moltiplicatore renale lordo è un indicatore che riflette il valore del prezzo di vendita e il reddito lordo della proprietà. Il moltiplicatore dentario lordo viene utilizzato per gli oggetti con cui è possibile valutare in modo affidabile o reddito lordo valido o valido. Questo indicatore è calcolato da oggetti immobiliari simili e viene utilizzato come moltiplicatore all'indicatore corrispondente dell'oggetto stimato.

Fasi della valutazione immobiliare con un moltiplicatore di noleggio lordo:

1. Il reddito lordo dell'oggetto stimato è stimato o potenziale o valido.

2. Almeno tre analoghi sono selezionati come oggetto stimato per il quale vi sono informazioni affidabili sul prezzo di vendita e sulla grandezza del potenziale o del reddito valido.

3. Vengono effettuate le regolazioni necessarie, aumentando la comparabilità degli analoghi con l'oggetto stimato.

4. Per ogni analogo, viene calcolato il moltiplicatore renale lordo.

5. Determinato dal BPM finale come valore medio del WRM calcolato in tutti gli analoghi.

6. Il valore di mercato dell'oggetto stimato è calcolato come prodotto del BPM medio e il reddito lordo adeguato stimato dell'oggetto stimato.

Il valore di mercato dell'oggetto stimato è calcolato da Formula 5

RS OO \u003d PVD OO (DVD OO) · VRM,

PVD - potenziale reddito lordo;

DVD - reddito lordo valido;

VRM - moltiplicatore di noleggio lordo.

Il metodo è abbastanza semplice, ma richiede il rispetto di tali condizioni come presenza di un mercato immobiliare sviluppato e attivo, la possibilità di ottenere un mercato affidabile e informazioni economiche. Gli svantaggi del metodo includono l'impossibilità di raggiungere la piena comparabilità dell'oggetto stimato e degli analoghi, nonché l'impatto sul valore di mercato delle spese operative.

Un approccio comparativo soddisfa più pienamente i requisiti delle opportunità di mercato immobile commerciale. Il perito ha informazioni affidabili e accessibili sui prezzi e le caratteristiche delle strutture analogiche. Considerando quanto sopra, nonché sulla base del paragrafo 20 dello standard federale, le "note generali di valutazione, approcci per la valutazione e i requisiti per la valutazione" (FSO n. 1), approvato dall'ordine del Ministero dello Sviluppo Economico di La Federazione Russa del 20 luglio 2007, n. 256, nonché dell'art. 14 FZ-135 "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il perito è considerato possibile applicare Approccio comparativo per valutare il valore di mercato degli oggetti di valutazione. Nell'ambito dell'approccio comparativo, il perito applicava un metodo di confronto delle vendite come metodo che fornisce il risultato più accurato.

Approccio redditizio

Approccio di reddito (approccio a reddito)- una serie di metodi per stimare il valore dell'oggetto di valutazione in base alla determinazione del reddito atteso dall'uso di un oggetto di valutazione.

La valutazione del valore di mercato che utilizza un approccio di reddito si basa sulla trasformazione del reddito, che dovrebbe essere stimata che verrà generata nel processo della vita economica rimanente nel prezzo. Dal punto di vista teorico, la fonte del reddito può essere: affitto, vendita, dividendi, profitti. La cosa principale è che è il prodotto del bene stimato.

Con questo approccio, è possibile e consigliabile valutare la valutazione di tali beni che vengono utilizzati o possono essere utilizzati nell'interesse dell'estrazione del reddito (immobili, azioni, obbligazioni, note di promissorio, beni immateriali, ecc.).

I principi di base della valutazione di un reddito sono il principio di attesa e il principio di sostituzione.

Il principio di aspettativa per questo approccio è il principale principio del metodo. Dice che il valore di mercato del bene (Rs OO) è determinato dal valore attuale (attuale corrente) di tutti i suoi futuri redditi netti I.

Più alto è il potenziale di entrate del bene stimato, maggiore è il suo valore. Allo stesso tempo, l'analisi del reddito dovrebbe essere effettuata durante la restante vita economica del bene nell'ambito della condizione del suo utilizzo durante questo periodo nel modo più efficiente.

Conformemente al principio di sostituzione, il valore massimo della risorsa non deve superare prezzo più piccolosu cui può essere acquistata un'altra risorsa simile con resa equivalente. Questo principio è analogo al principio economico dell'alternativa agli investimenti.

Come parte dell'approccio a reddito, il metodo di capitalizzazione diretto e il metodo dei flussi di cassa scontati si distinguono.

La base di tali metodi è l'analisi e la valutazione del reddito operativo netto e del coefficiente di capitalizzazione o attualizzazione.

Con una capitalizzazione diretta, viene effettuata una valutazione di un reddito operativo netto del primo anno di utilizzo dell'attività, a condizione che sia nella fase di generazione di reddito tipico e valutare il coefficiente di capitalizzazione per trasformare il reddito al valore corrente e Nel metodo dei flussi finanziari scontati - la previsione del reddito operativo puro nel processo di utilizzo dell'attività, compresi i redditi di entrata netta alla fine del periodo di previsione, la valutazione del coefficiente di sconto e la determinazione della quantità di valori correnti Di questi redditi.

Questi metodi si distinguono per esempio per analizzare e costruire il flusso di reddito e i coefficienti della loro conversione al valore corrente.

Nel metodo di capitalizzazione diretta per valutare il valore di mercato, il reddito netto del primo anno dall'utilizzo dell'attività è suddiviso in un rapporto di capitalizzazione ottenuto sulla base dei dati sul coefficiente di capitalizzazione delle attività simili al bene stimato. Allo stesso tempo, non è necessario valutare la tendenza a modificare il reddito in tempo, e nel valutare il coefficiente di capitalizzazione - tenere conto dei propri componenti separatamente: il tasso di rendimento sul capitale e il tasso del suo ritorno. Si presume che la contabilizzazione delle tendenze di tutti i componenti del bene stimato sia deposto nei dati di mercato. Va notato che il metodo di capitalizzazione diretto è applicabile per valutare le attività correnti utilizzate nel modo più efficiente e non richiedendo la stima di grandi dimensioni della durata degli investimenti dei capitali in riparazione o ricostruzione.

Quando si valuta il metodo di capitalizzazione in base al tasso di rendimento del capitale, la tendenza a modificare il reddito netto in tempo viene preso in considerazione e tutti i componenti del coefficiente di capitalizzazione vengono analizzati separatamente.

In generale, questi metodi possono essere definiti come segue.

Metodo di capitalizzazione diretta - un metodo per valutare il valore di mercato di un'attività incorporata basata sulla trasformazione diretta del reddito più tipico del primo anno del prezzo dividendolo al coefficiente di capitalizzazione ottenuto sulla base di analizzare i dati del mercato sul rapporto di reddito al costo delle attività simili al stimato stimato.

Il metodo di analisi dei flussi di cassa scontati è un metodo in cui stimare il valore di mercato utilizzando il tasso di rendimento del capitale di capitale come tasso scontato, seguito dalla sommazione del flusso di cassa di ogni anno del bene stimato, compreso il flusso di cassa da la sua rivendita alla fine del periodo di lingua.

Il reddito operativo puro è pari alla differenza di reddito lordo valido e spese operative. Allo stesso tempo, solo quelle spese operative, che, di regola, trasportano il proprietario vengono detratte dal reddito lordo effettivo.

Il reddito lordo valido è pari alla differenza di potenziali redditi e perdite lordi dai tempi di inattività e perdita di premesse da non-pagamento.

Il potenziale reddito lordo è pari a reddito che può essere ottenuto dal passare l'intera area della proprietà unificata in affitto in assenza di perdite da non-pagamento dell'affitto. Le tariffe di noleggio per l'utilizzo di una singola proprietà di immobili sono calcolate sulla base dei tassi di mercato dell'affitto.

Per aree vuote e usate, i tassi di mercato dell'affitto sono anche utilizzati per le proprie esigenze. Il reddito potenziale comprende altri ricavi ricevuti dai miglioramenti inseparabili del settore immobiliare, ma non incluso nell'affitto.

Le spese operative sono determinate in base alle condizioni di mercato per il locazione di proprietà uniformi. Le spese operative sono suddivise in: condizionalmente costante - indipendenti dal livello di riempimento di un singolo oggetto immobiliare, variabili condizionali - a seconda del livello di riempimento della proprietà unificata e del costo di sostituzione degli elementi di breve durata dell'edificio. Le spese operative non includono detrazioni di ammortamento per immobili e costi di manutenzione degli obblighi di debito delle proprietà.

Il calcolo delle spese per la sostituzione di elementi di miglioramenti con un breve periodo di utilizzo viene effettuato dividendo la quantità di costi per creare elementi di dati di miglioramenti per il loro utilizzo. Nel processo di esecuzione dei calcoli dei dati, è consigliabile tenere conto della possibilità di percentuale di denaro per sostituire gli elementi con un uso breve.

I costi di gestione sono inclusi nelle spese operative, indipendentemente da chi gestisce l'oggetto del settore immobiliare - il proprietario o il gestore.

In generale, in conformità con il principio di aspettativa, l'espressione matematica per valutare il valore di mercato dell'attività utilizzando l'approccio del reddito ha il seguente modulo (Formula 6):

,

dove Rs Oo è il valore di mercato dell'oggetto di valutazione; iO - numero di periodo corrente; Chore IO. - reddito operativo puro iO.-a periodo, D - tasso di rendimento sul capitale (tasso di sconto sul reddito), reversione - reddito dalla vendita di un oggetto di valutazione, k.- Numero dell'ultimo periodo di previsione.

Durante la valutazione dell'oggetto immobiliare, l'approccio approvato dovrebbe concentrarsi sul comportamento tipico dell'investitore (acquirente) dell'oggetto immobiliare. L'investitore, acquisendo un patrimonio reddito, di solito mette almeno due gol: ottenere un utile rischi adeguati e restituire i soldi inizialmente investiti.

Quindi, chod alcuni iO.-o anno può essere diviso in due componenti (Formula 7)

Il reddito per l'anno che genera un oggetto immobiliare dovrebbe essere posizionato alla fine dell'anno, cioè, consideralo come risultato dell'attività economica del proprietario sull'operazione redditizia della proprietà del settore immobiliare durante quest'anno.

Reddito sugli investimenti iO.-o anno, a sua volta, può anche essere diviso in due componenti: reddito da investimento, pari valore di mercato dei miglioramenti all'inizio iO.-Ho il reddito da anno e investimenti, pari valore del mercato del terreno della terra nello stesso anno.

Metodi del capitale di ritorno

Posa della parte del reddito nel fondo di compensazione, il proprietario si accumula in esso contanti Per restituire la parte invincibile dell'investimento iniziale, cioè, il ritorno del capitale da questo punto di vista può essere definito come il processo di risarcimento per la parte esaurita dell'attività dovuta a parte del reddito.

Nella teoria della valutazione immobiliare, sono noti tre metodi di restituzione (rimborso) del capitale: il metodo dell'anello, il metodo INVUDA e il metodo Xioscold. Differiscono nell'uso di diversi tassi di interesse del fondo di compensazione.

Rendimento dritto del capitale (metodo ad anello)

Si presume che il rimborso della quantità principale di investimento si verifica periodicamente parti uguali durante la durata dell'attività. Il metodo dell'anello è giustificato solo nel caso di un calo sistematico di reddito.

Il tasso di ritorno del capitale è definito come 1 / n.dove n.- la vita rimanente della vita economica dell'edificio

Cancellazione uniforme del capitale (metodo Invuda)

Il nome completo del metodo INVUDA è il metodo di restituzione del capitale a scapito del reddito nella formazione di un fondo di rimborso con un tasso di percentuale pari al tasso di reddito capitale (investimento).

Conformemente al nome, questo metodo è caratterizzato da accumulando depositi nel fondo di compensazione del tasso di interesse pari al tasso di rendimento sul capitale azionario. Viene utilizzato quando il reddito permanente reddito permanente è previsto durante l'intero periodo di previsione. Restituire la quantità principale di investimento è effettuata dal tasso di reddito ed è calcolato dalla formula (Formula 8)

Restituzione della principale quantità di investimento sul fattore della Fondazione del rimborso e del tasso di reddito del rischio di destra (metodo Xioscold)

Il metodo Hoscold occupa un posto intermedio tra i due metodi sopra menzionati. Viene utilizzato quando gli investimenti non sono così redditizi per reinvestirli allo stesso tasso di% come investimento iniziale. È caratterizzato da accumulazioni di depositi nel fondo di compensazione per un tasso di interesse privo di rischi.

Tradizionalmente, è stato così che durante la valutazione del settore immobiliare, la principale fonte di reddito è affittata dall'oggetto stimato.

Affittare un oggetto, di regola, si manifesta in due forme di base:

Affittare una struttura nel suo complesso (edificio, terreno terreno);

Affittare una parte dell'oggetto (sala, appartamenti, ufficio nel business center, camere d'albergo, parcheggio, garage in una cooperativa, ecc.).

La cosa principale è che la fonte del reddito è direttamente e inestricabilmente legata alla risorsa stimata, cioè il reddito dovrebbe essere la funzione della risorsa stimata.

Il reddito operativo puro nel caso più generale può essere definito come la differenza di reddito e spese lordi validi necessari per il reddito. E i costi operativi possono essere determinati, di nuovo nel caso più generale, come i costi associati all'ottenimento livello richiesto reddito.

La sequenza classica di calcolare il reddito operativo netto, sulla base del riflesso del flusso di cassa reale, è il seguente:

1. Potenziale reddito lordo.

Meno: perdita di reddito da incompressore (risorsa sotto uso).

Meno: perdite dal mancato pagamento.

PLUS: reddito aggiuntivo.

2. reddito lordo (efficiente) valido.

3. Meno spese operative:

Le attuali spese operative sono i costi associati al funzionamento giornaliero dell'oggetto immobiliare (variabili condizionatamente permanenti e condizionatamente).

Spesa di capitale - contanti, deduzione fondazioni speciali create per "Stabilizzazione" di grandi costi una tantum associati al funzionamento dell'oggetto immobiliare (principalmente con la riparazione o la sostituzione di elementi di breve durata dell'edificio).

4. reddito operativo puro periodico.

Un tipo speciale di reddito nella versione della valutazione del noleggio è il reddito netto da reversione o reddito netto dalla vendita dell'oggetto immobiliare alla fine del periodo trascorso. Il reddito netto del proprietario dalla vendita di un bene (l'entità della reversion) può essere definita come un reddito, il prezzo di differenza di parità della vendita di un patrimonio meno obblighi di debito e spese relative alla vendita di un bene.

In pratica, è consuetudine utilizzare tre modi per prevedere il prezzo di vendita:

Previsioni per il prezzo di vendita in termini monetari assoluti;

Previsioni di vendita Prezzo in base al cambiamento dei tassi di interesse nel periodo di proprietà;

Prezzi previsionali basati sulla valutazione da metodi ben noti per valutare il valore di mercato dell'attività alla fine del periodo di previsione.

Il primo modo nella pratica è abbastanza raramente applicabile. Di solito viene utilizzato quando esiste un accordo separato per la vendita di un oggetto a un prezzo fisso concordato in precedenza, come un'opzione per l'acquisto di proprietà alla fine del periodo di leasing. Questo metodo può anche essere utilizzato al momento della valutazione in affitto per un lungo periodo di oggetti immobiliari, a condizione che la vendita avviene molto prima della fine dei periodi di noleggio.

In questo caso, il costo della reversione è calcolato come il costo corrente al momento della vendita, il costo dei pagamenti per il noleggio perse su un tasso di sconto abbastanza basso. È noto che il tasso di sconto riflette i rischi di incompleto o perdita di reddito. Più alto questi rischi, maggiore è il tasso di sconto. In questo caso, in presenza di contratti conclusi, i rischi di reddito incompleto sono minimi e quindi il tasso di sconto dovrebbe essere basso. Il metodo di valutazione del costo della reversione sulla base del cambiamento percentuale del costo per il periodo di proprietà si basa sull'analisi o dell'annuale o della percentuale finale dei cambiamenti dei costi per il periodo di proprietà.

Infine, il terzo modo di stimare il costo della ritorno si basa sull'uso della valutazione del valore di mercato del bene venduto da metodi noti, ma alla data della fine del periodo di previsione.

Quindi, dal punto di vista dell'approccio a reddito, il contrario deve essere considerato come la vendita del nuovo proprietario dei diritti per ottenere reddito futuro.

Stima del tasso di sconto

Uno di le fasi più importanti Le stime immobiliari utilizzando un approccio a reddito è il calcolo del tasso (tariffe) dello sconto, necessario per determinare il costo corrente del flusso di reddito, che genera un oggetto immobiliare.

Come applicato all'approccio del reddito, il perito suggerisce che l'obiettivo finale dell'investitore è ottenere un reddito che supera l'importo inizialmente investito. Sulla base di ciò, come mostrato sopra, il reddito atteso totale dell'investitore è costituito da un rendimento completo dell'importo e dell'utile o della remunerazione inizialmente investito (reddito capitale).

Nel processo di capitalizzazione del reddito, possono essere utilizzate molte tariffe (norme) di redditività o redditività. Tutti in un grado o un altro sono metri di reddito peculiare.

Il coefficiente di capitalizzazione totale (R o) è il tasso di reddito per tutte le proprietà ed è pari all'atteggiamento tra il reddito operativo netto previsto di un anno e il prezzo o il valore di tutte le proprietà. Il rapporto di capitalizzazione totale non è il tasso di reddito sul capitale o il metro di investimento completo. Può essere più, meno o uguale al tasso di rendimento atteso al capitale a seconda dei cambiamenti stimati di reddito e costi.

Valutare immobili con un metodo incrementale, il perito deve essere abbastanza buono per immaginare la natura economica e il significato matematico del tasso di sconto. Nel processo della valutazione, il perito dovrebbe riflettere dal punto di vista dell'investitore, che, acquistando un oggetto di immobili, scambia denaro da lui per il diritto di riceverli in futuro. È questa relazione che riflette il tasso di sconto.

Da un punto di vista matematico, il tasso di sconto in conformità con la teoria del costo del denaro in tempo è un'offerta di una percentuale utilizzata per trasferire future flussi di cassa nel loro costo corrente.

Da un punto di vista economico, il tasso di sconto è il tasso di profitto minimo su cui un investitore è calcolato investendo denaro nell'acquisto di un bene reddito. Ovviamente, qualsiasi attesa è una categoria probabilistica.

Maggiore è il grado di rischio di ricevere reddito da un tipo di attività, il più alto in termini assoluti dovrebbe essere un tasso di sconto di questo reddito nel valutare un patrimonio associato a questa attività, cioè, il tasso di rendimento sull'investimento in un bene è proporzionale al rischio di investire in questa risorsa.

Tasso di sconto e basato su alcuni profitti minimi (privi di rischio) e include inoltre il premio per diversi tipi Rischio: inflazione, aumento dei prezzi, cambiamenti fiscali, insolvenza, illiquidità, ecc.

Il tasso di sconto formalmente può essere definito come una funzione di rischio (Formula 9)

D \u003d. f. (D B, P 1, P 2, ..., P IO.),

dove D B - tasso di rischio; P 1, p 2, p IO. - Alcuni molti rischi.

Pertanto, il problema di determinare la quantità di tasso di sconto è determinare la connessione del fattore (funzionale o stocastico) f.e in una valutazione quantitativa di un premio corrispondente a uno o un altro rischio.

Esistono i seguenti metodi per determinare il tasso di sconto.

Metodo di costruzione cumulativa

La forma più comune di tassi di sconto sulla comunicazione con premi è la cosiddetta forma cumulativa.

Conformemente a questo metodo, il tasso di sconto è pari all'importo delle scommesse e dei premi privi di rischio per i seguenti rischi sistematici e non sistematici: rischio aggiuntivo, rischio di illiquidità e rischio di gestione degli investimenti. Attualmente, non ci sono metodi formali per valutare i premi per questi rischi. La loro definizione è attualmente in fase di svolta.

Il metodo di redditività interna o metodo IRR

L'essenza del metodo è analizzare e il trattamento statistico delle norme interne di redditività dei progetti paragonabili al progetto dell'oggetto stimato, sono noti i prezzi delle vendite. Per stimare il tasso, è necessario simulare per ciascun oggetto analogico ad oggetto per un certo periodo di tempo (previsto), tenendo conto dello scenario dell'uso più efficace della sua portata e del suo reddito, calcola il tasso interno di redditività e I risultati ottenuti per elaborare qualsiasi accettabile in questo caso con il metodo statistico o il modo esperto, ad esempio, pesa, pre-pre-con l'aiuto di esperti, nominando il peso di ciascuna delle valutazioni dei tassi di sconto. In generale, l'algoritmo per il calcolo del tasso di sconto può essere rappresentato come segue:

1. Selezione di oggetti paragonabili alla stima, con prezzi di vendita famosi.

2. Calcolo delle tariffe di noleggio per oggetti comparabili, tenendo conto dello scenario del loro uso più efficiente.

3. Modellazione di flussi di spesa e reddito per oggetti comparabili. Allo stesso tempo, il costo dell'oggetto dell'oggetto può essere adottato pari al costo dell'acquisto, tenendo conto del costo:

Costi per portare un oggetto all'uso più efficiente;

Apprezzamento inflazionistico per una percentuale complessa;

Ammortamento dovuto all'obsolescenza naturale.

4. Calcolo dei rendimenti finiti (standard di restituzione interna).

5. Determinazione del tasso di sconto per l'oggetto stimato come media media o ponderata dei tassi di difesa finiti di oggetti comparabili.

Algoritmo per determinare il valore dell'oggetto della valutazione da parte del metodo

capitalizzazione diretta

In generale, la valutazione del valore di mercato che utilizza l'approccio del reddito comprende una serie delle seguenti fasi obbligatorie:

1. Analisi dell'uso più efficiente (NEI) dell'oggetto di valutazione.

2. Raccolta di informazioni sul mercato sulla redditività delle strutture analogiche.

3. Valutazione del livello di reddito dell'oggetto della valutazione nel suo Nei sulla base dell'analisi del reddito degli oggetti analogici - la valutazione del reddito operativo netto dell'oggetto di valutazione.

4. Valutazione del costo di portare l'oggetto di valutazione a NEI (se necessario).

5. Valutazione della capitalizzazione o dei tassi di sconto basati sui rispettivi indicatori di oggetti di analoghi, investimenti in cui sono comparabili in termini di livelli di rischio nell'oggetto di valutazione, tenendo conto dei rischi aggiuntivi associati al costo di portarlo a NEI.

6. Capitalizzazione del reddito nel costo corrente, tenendo conto dei costi di portarlo a NEI e alla formazione di un'opinione su tapis roulant.: Valutazione del valore di mercato dell'approccio a reddito.

Algoritmo per determinare il valore dell'oggetto della valutazione mediante il metodo di flusso di cassa scontato

Il metodo di flusso di cassa scontato determina il valore di mercato del settore immobiliare come quantità di reddito scontato che può generare un oggetto in futuro.

Le specifiche dell'applicazione dello schema tradizionale del metodo di flusso di cassa scontate appariranno in quanto segue:

Il tasso di sconto deve rispettare l'investitore richiesto dal tasso di reddito sul patrimonio netto;

Come reddito attuale per il periodo di proprietà, il perito non utilizza il reddito operativo non netto e le entrate in contanti sul capitale azionario, che rappresentano il saldo dopo sottrarre pagamenti obbligatori alla Banca;

Le entrate della vendita stimata di immobili alla fine del periodo speso è la differenza tra il prezzo della rivendita e il saldo del debito dei mutui in tal caso.

Metodo di flussi di cassa scontati di più supermarlen, è applicabile a valutare qualsiasi reddito immobiliare, compresi gli oggetti con reddito instabile. Di solito si verifica un flusso di entrate instabili se la proprietà è in costruzione, ricostruzioni o vada sul mercato, un'altra ragione per non la stabilità del reddito è lo stato insoddisfacente dell'economia.

1. 37. Stima del costo dei diritti di noleggio terrestri mediante metodi di un approccio di reddito

37.1. Affitto economico

37.1.1. Per stimare il costo di affittare l'inquilino del terreno per un certo periodo di tempo, è possibile utilizzare la seguente espressione: dove VA.- Valore beneficio per il periodo di tempo T.(costo dei diritti di noleggio); T.- Termine di locazione; R.- reddito operativo puro dalla Terra; E. - tasso di sconto.

È tenuto a valutare il diritto di locazione a lungo termine del pascolo. Terreno trama in 2 ettari trasferiti all'amministrazione del distretto in affitto per 49 anni da utilizzare come pascolo. Bordo di noleggio Set by Amministrazione - 274,18 rubli / ha / anno. L'uso residuo dell'uso è di 47 anni. Il reddito da pascoli per il latte è 7038 rubli / ha. Il valore di mercato del pascolo calcolato dal metodo di capitalizzazione del terreno del terreno è 7038: 0.11 \u003d 63981.8 rubli / ha.

Calcolo Il diritto di locazione a lungo termine dei pascoli viene effettuata sulla base di possibili scenari per l'ulteriore utilizzo della Terra dopo la fine del periodo di leasing.

Scenario 1. Dopo la scadenza, il contratto non sarà esteso. Il costo dei diritti di noleggio è determinato dalla capitalizzazione dell'affitto di terra in 47 anni.

Il costo dei diritti di noleggio \u003d
\u003d 61034 Strofina. / Ha.

Scenario 2. Dopo la fine del periodo di leasing, il contratto sarà esteso. I pagamenti del noleggio saranno costantemente.

Il costo dei diritti di noleggio è definito come la differenza tra il valore di mercato del trama del terreno sul diritto di proprietà e dei pagamenti terrestri, che dà l'opportunità di utilizzare la Terra sul diritto di affitto per un periodo infinito (valore capitalizzato di il noleggio attuale).

Il costo dei diritti di noleggio \u003d
\u003d 61490 Strofina. / Ha.

Scenario 3. Dopo la fine del periodo di leasing, la Terra sarà acquistata ad un prezzo di 2000 rubli / ha.

Prezzo di redenzione - 2000 rubli / ha.

Il costo capitalizzato dei pagamenti del noleggio per 47 anni sarà:

\u003d 2475 rubli / ha.

Il costo della redenzione dopo 47 anni locazione \u003d
\u003d 13 strofinare. / Ha.

Il costo dei diritti di noleggio \u003d 63982 - 2475 - 13 \u003d 61492 rubli / ha.

Media: (61034 +61490+ 61492): 3 \u003d 61339 Strofina. / Ha.

Supponiamo che il valore medio sia accettato come valore finale. Quindi il costo del noleggio di 2 ettari di pascoli ettari 47 anni \u003d 61339 × 2 \u003d 122678 strofina. / Ha.

37.1.2. Il valore di mercato del diritto di noleggio può essere calcolato mediante capitalizzazione dei pagamenti di noleggio per terra se questi pagamenti sono definiti dalle condizioni delle transazioni di mercato.

37.1.3. Se i tassi che non corrispondono al mercato, ad esempio, le tariffe stabilite dal Comune sono utilizzate nei calcoli del costo capitalizzato dei pagamenti del noleggio, il valore del proprietario o del proprietario è determinato (in questo caso del Comune) a la terra traccia durante il suo uso corrente. Cioè, questo valore non sarà il valore di mercato del diritto di noleggiare una terra.

37.2. Affitto cost Affitto Landlord

37.2.1. Il costo dei diritti di noleggio del proprietario è calcolato per la trama della terra fornita dal proprietario (nelle nostre condizioni, di solito dallo Stato o dal Comune) in affitto, ed è determinata da standard di valutazione internazionale come il costo dell'interesse di Freigold, soggetto al interessi del contratto di locazione.

37.2.2. Sotto Frigold significa il diritto di proprietà assoluta, soggetto all'osservanza delle restrizioni stabilite solo dallo stato. Secondo MSO "il costo del frigold o gli immobili di noleggio è solitamente considerato come la somma del valore attuale del reddito netto previsto che dovrebbe essere ottenuto come parte del contratto di locazione più il valore del valore atteso della proprietà, quando l'uso e il possesso Torna al padrone di casa. "17.

37.2.3. Da questa definizione ne consegue che il diritto di locazione del padrone di casa (Stati, Comune) è determinato dall'attuale costo del reddito del contratto di affitto terrestre concluso, che sono determinati dalle dimensioni dell'affitto, stabilito dal contratto e dal Proventi potenziali dalla vendita di una trama del terreno o il diritto di concludere un contratto per il suo contratto di locazione dopo la fine del termine il trattato corrente.

37.2.4. Quindi il costo del diritto del proprietario del terreno del terreno, affittato, può essere definito come segue.

1. Se la successiva vendita di terreni nella proprietà è consentita, il valore di mercato di questo diritto è definito come:
dove V. MA - il costo dei diritti di noleggio aderente (il costo del frigold o il valore della trama del terreno appesantiti dall'accordo di locazione); PI- Affitto impostato nell'accordo di noleggio, T.- Termine di locazione, V. M. - Valore di mercato della Terra al momento della valutazione, tasso di sconto elettronico.

2. Se la successiva vendita di terreni nella proprietà non è consentita, ma è possibile vendere i diritti di noleggio:
Dove: V. P. MA - Valore di mercato della vendita dei diritti di noleggio. Nel caso in cui i pagamenti del noleggio sono un valore costante di PI \u003d P \u003d Const, è possibile applicare l'espressione:
.

Termine di locazione - 49 anni, il tasso del Consiglio stabilito nell'accordo di leasing - $ 40.000 / ha, il valore di mercato del diritto di stipulare un contratto di locazione è di $ 10.000.000 / ha, un tasso di sconto del 10%.

Quindi il costo del noleggio del proprietario (proprietario del terreno del terreno) è uguale a:
= $489 956.

Se il periodo di leasing è di 5 anni, questo valore sarà:
= $6 360 844.

37.2.5. Dalle espressioni di cui sopra ne consegue che il costo del diritto del noleggio del locazione non coincide con il valore di mercato della proprietà, se i pagamenti sono effettuati a tassi fissi, in quanto ora è principalmente e si verifica con i grafici di terra nella proprietà stato e comunale, con differimento di Redenzione del terreno (Diritti di noleggio).

37.2.6. Da qui segue anche che il diritto di affittare il locatore è inferiore a un periodo più lontano, vengono assunti pagamenti al rimborso della trama del terreno o ai diritti di noleggio dell'aquilino, a condizione che l'affitto sia inferiore al mercato. Cioè, il deprezzamento dei ricavi futuri è dovuto all'influenza del fattore di sconto, nonché ciò accade quando si valuta altre risorse naturali che portano entrate in una prospettiva a lungo termine.

37.2.7. Allo stesso modo, è possibile determinare il costo di altri diritti parziali per atterrare - i diritti dell'uso perpetua, la proprietà ereditata per tutta la vita.

Ministero delle relazioni di proprietà
FEDERAZIONE RUSSA

Ordine

Sull'approvazione delle linee guida per la definizione del valore di mercato del diritto di affittare terra

Il documento viene restituito senza la registrazione dello Stato
Ministero della Giustizia della Federazione Russa

Lettera del Ministero della Giustizia della Russia del 06.05.2003 No. 07/4533-SMD.

______________________________________________________________

In conformità con (riunione della legislazione della Federazione Russa, 2001, N 29, articolo.3026):

Approvare gli orientamenti di accompagnamento per la definizione del valore di mercato del diritto di locazione di terra.

Ministro
F.r. gazizullin

Raccomandazioni metodiche per determinare il valore di mercato del diritto di affittare terra

I. Disposizioni generali

Tali linee guida metodologiche per la definizione del valore di mercato del noleggio affitto di terreni sviluppati dal Ministero della proprietà della Russia in conformità con il decreto del governo della Federazione Russa del 06.07.2001 N 519 "sull'approvazione degli standard di valutazione".

II. Modifica dei fondamentali Valutazione della legge sul mercato del mercato del mercato

Il valore di mercato del diritto di noleggio del terreno del terreno è determinato sulla base dei principi di utilità, fornitura e domanda, sostituzione, modifiche, l'influenza esterna stabilita nella sezione II delle raccomandazioni metodiche per determinare il valore di mercato dei grafici di terra approvati *.

________________

* Lettera del Ministero della Giustizia della Russia del 15 aprile 2002 N 07/3593-SMD riconosciuta non ha bisogno di registrazione dello Stato.


Il valore di mercato del diritto di noleggio del terreno del terreno dipende dall'inquilino di destra, dal termine del diritto, dall'onere dei diritti di locazione, i diritti delle altre persone alla terra, lo scopo e l'uso consentito del terreno del terreno .

Il valore di mercato del diritto di noleggio del terreno del terreno dipende dal valore previsto, dalla durata e dalla probabilità di ottenere reddito dal diritto di locazione per un certo periodo di tempo con l'uso più efficiente dell'aquillante del terreno (il principio di aspettativa).

Il valore di mercato del diritto di noleggio del terreno del terreno è determinato sulla base dell'uso più efficiente dall'inquilino del terreno del terreno, cioè il più probabile l'uso del trama del terreno, che è praticamente e attuato finanziariamente, economicamente giustificato , i requisiti pertinenti della legislazione e, a seguito della quale il valore stimato del valore del tasso di affitto del terreno sarà al massimo (il principio dell'uso più efficiente).

Il valore stimato del valore del diritto di noleggio del terreno del terreno può essere espresso da un valore negativo (ad esempio, se la dimensione dell'affitto stabilito dall'accordo di leasing del terreno del terreno è superiore alla dimensione del mercato dell'affitto per questo sito). In tali casi, di norma, non è possibile alienare l'oggetto della valutazione nel mercato aperto nel contesto della concorrenza quando le parti della Transazione agiscono in modo intelligente in modo intelligente, avendo tutte le informazioni necessarie e non vi siano circostanze straordinarie sul transazione.

Nel valutare il valore di mercato dell'affitto nazionale della registrazione del terreno, si raccomanda di utilizzare le disposizioni della sezione III raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei grafici di terra approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia dal 06.03.2002 N 568-P.

Si consiglia la relazione sulla valutazione del valore di mercato del diritto di noleggio terra incluso:

informazioni sulla registrazione dello Stato dei diritti di noleggio (contratto di locazione) nei casi in cui la registrazione specificata è obbligatoria;

informazioni sull'onere dei diritti di noleggio del terreno della terra e della maggior parte della terra;

la base del verificarsi dei diritti di noleggio presso l'inquilino;

determinazione del Tenant Poverver:

il termine per il quale si conclude l'accordo di affitto del terreno;



caratteristiche del mercato del territorio, altri immobili, i diritti del locazione terrestre, compreso il mercato per affittare terra e altri immobili.

IV. Valutazione dei metodi

Un perito durante la valutazione è obbligato a utilizzare (o giustificare il rifiuto dell'uso) approcci costosi, comparativi e redditizi alla valutazione. Il perito ha il diritto di determinare indipendentemente i metodi specifici di valutazione all'interno di ciascuno degli approcci alla valutazione. Quando si sceglie metodi, adeguatezza e precisione vengono presi in considerazione per utilizzare questo o quel metodo di informazione.

Di norma, quando si valuta il valore di mercato dei diritti di locazione del terreno, il metodo di confronto delle vendite, il metodo di assegnazione, il metodo di distribuzione, il metodo di capitalizzazione dei redditi, il metodo di bilanciamento, il metodo dell'uso previsto sono utilizzati.

Si basa l'approccio comparativo: il metodo di confronto delle vendite, il metodo di assegnazione, il metodo di distribuzione. Si basa l'approccio a reddito: il metodo di capitalizzazione dei redditi, il metodo di bilanciamento, il metodo dell'uso previsto. Elementi dell'approccio dei costi in termini di calcolo del costo della riproduzione o della sostituzione dei miglioramenti del terreno del terreno sono utilizzati nel metodo di rimozione, il metodo di isolamento.

Il contenuto dei metodi elencati è riportata in relazione alla valutazione del valore di mercato del diritto di locazione di terreni terrestri, sia impegnati in edifici, edifici e (o) strutture (in appresso denominata (di seguito (in appresso - terra spogliata).

In caso di utilizzo di altri metodi nel rapporto di valutazione, è consigliabile rivelare il loro contenuto e giustificare l'uso.

1. Metodo di confronto delle vendite

1. Metodo di confronto delle vendite

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati e non sfacciati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di noleggio al metodo di confrontare le vendite, si consiglia di utilizzare le disposizioni della clausola 1 delle linee guida metodologiche IV per determinare il valore di mercato dei grafici di terra approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia dal 06.03.2002 N 568-P, tenendo conto delle seguenti funzioni.

Quando si valuta il valore di mercato del diritto di locazione del terreno del terreno con un metodo di confronto di vendita come parte dei fattori di valore, compresi i seguenti fattori sono presi in considerazione:

periodo di tempo rimanente fino alla fine dell'accordo di leasing;

il valore dell'affitto fornito dall'accordo di locazione;

la procedura e le condizioni di applicazione (compresa la frequenza) e le variazioni nell'affitto previsto dall'accordo di leasing;

la necessità di ottenere il consenso del proprietario per effettuare una transazione con il contratto di locazione giusta;

l'inquilino ha il diritto di riscattare la trama del terreno noleggiato;

la presenza di un diritto preferenziale inquilino per concludere un nuovo contratto di leasing per la trama del terreno dopo scadere l'accordo di leasing.

2. Metodo di isolamento

2. Metodo di isolamento

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione dal metodo di selezione, si raccomanda di utilizzare le disposizioni della clausola 2 delle linee guida metodologiche IV per determinare il valore di mercato dei grafici di terra approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia dal 06.03.2002 n 568-p.

3. Metodo di distribuzione

3. Metodo di distribuzione

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati. Quando si valuta il valore di mercato dell'affitto di affitto del metodo di distribuzione, si consiglia di utilizzare le disposizioni del paragrafo 3 della sezione IV delle raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato delle trame di terra approvate dall'ordine del Ministero della proprietà di Russia dal 06.03.2002 N 568-p.

4. Metodo di capitalizzazione del reddito

4. Metodo di capitalizzazione del reddito

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati e non sfacciati. La condizione per l'applicazione del metodo è la possibilità di ottenere per gli stessi intervalli del tempo uguali all'altro o variare con lo stesso tasso di reddito dal diritto di noleggio terrestri stimato.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

calcolo del reddito per un certo periodo di tempo generato dal diritto di locazione del terreno del terreno con l'uso più efficiente di un inquilino del terreno;

determinazione del valore del corrispondente coefficiente di capitalizzazione del reddito;

il calcolo del valore di mercato del contratto di locazione è il diritto capitalizzando il reddito generato da questo diritto.

Ai sensi della capitalizzazione del reddito è una definizione alla data di valutazione del valore di tutte le future azioni uguali o variando con lo stesso tasso di reddito per pari periodi di tempo. Il calcolo è effettuato dividendo l'ammontare del reddito per il primo dopo la data della valutazione del periodo mediante il rapporto di capitalizzazione appropriato di un determinato perito.

Quando si valuta il valore di mercato del diritto del noleggio della terra, il reddito da questo diritto è calcolato come differenza tra il noleggio a terra e l'ammontare dell'affitto previsto dall'accordo di leasing per il corrispondente periodo. Allo stesso tempo, l'entità dell'affitto di terra può essere calcolato come reddito dalla consegna del terreno terreno in affitto ai tassi di mercato del noleggio (i più probabili tariffe di noleggio su cui il terreno del terreno può essere affittato all'aperto Mercato in concorrenza, quando le parti della transazione sono ragionevoli, avendo con tutte le informazioni necessarie, e alle dimensioni dei tassi di noleggio, qualsiasi circostanza di emergenza non riflette).

La definizione dei tassi di mercato di affitto di questo metodo coinvolge la seguente sequenza di azioni:

la selezione per la trama del terreno, il diritto di affitto è stimato, oggetti simili, i cui tariffe di noleggio sono noti da transazioni di noleggio e (e / e) offerta pubblica;

la definizione degli elementi su cui viene confrontato il trama del terreno, il diritto alla cui locazione è stimato, con analoghi (di seguito - elementi di confronto);

determinazione per ciascun elemento di confrontare il carattere e l'estensione delle differenze di ciascun analogo dal terreno del terreno, il diritto alla cui locazione è stimato;

determinazione per ciascun elemento di confrontare gli aggiustamenti dei tassi di noleggio di analoghi corrispondenti alla natura e al grado di differenze tra ciascun analogo dal terreno del terreno, il diritto di affittare è stimato;

regolazione per ciascun elemento di confronto del tasso di noleggio di ciascun analogico, levigando le loro differenze dal terreno del terreno, il diritto di affittare del quale è stimato;

calcolo del tasso di mercato dell'affitto per la trama del terreno, il diritto alla cui locazione è stimato, attraverso la ragionevole generalizzazione dei tassi rettificati delle controparti di noleggio.

Quando si calcola il coefficiente di capitalizzazione per il reddito generato dal diritto di locazione del terreno del terreno, è necessario considerare: un tasso di rendimento senza rischi rispetto al capitale; la grandezza del premio per il rischio associato all'investimento del capitale nell'acquisizione dei diritti di noleggio stimati; Il ritmo più probabile dei cambiamenti di reddito dal diritto di affittare un terreno e il cambiamento più probabile del suo costo (ad esempio, con una diminuzione del costo dei diritti di noleggio - tenere conto del ritorno del capitale investito nell'acquisizione di Diritti di noleggio).

In caso di informazioni affidabili sull'entità del reddito generato da un analogo dell'oggetto di valutazione per un certo periodo di tempo, e il suo prezzo, il coefficiente di capitalizzazione per il reddito generato dalla giusta locazione del terreno del terreno può essere determinato dividendo il Valore di reddito creato dall'analogico per un certo periodo di tempo, il prezzo di questo analogico.

5. Metodo di residuo

5. Metodo di residuo

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati e non sfacciati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di noleggio al metodo residuo, si raccomanda di utilizzare le disposizioni della clausola 5 degli orientamenti metodologici IV per la determinazione del valore di mercato dei terreni di terra approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia dal 06.03.2002 N 568-P



la differenza tra il reddito operativo pulito da un unico oggetto immobiliare e un reddito operativo pulito relativo ai miglioramenti del terreno del terreno è parte dell'affitto terrestre non trasportato dal proprietario del terreno del terreno sotto forma di affitto, ma dal contratto di locazione di l'inquilino;

quando si calcola il coefficiente di capitalizzazione per il reddito del diritto di noleggio, la probabilità di mantenere la differenza tra le dimensioni dell'affitto e l'ammontare dell'affitto, previsto dall'accordo di leasing, il periodo rimanente fino alla fine dell'accordo di leasing, pure Come possibilità di concludere un inquilino un nuovo contratto di leasing per un certo periodo di locazione.

6. Metodo di uso previsto

6. Metodo di uso previsto

Il metodo è usato per valutare il diritto alla locazione di terreni integrati e non sfacciati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di noleggio al metodo di uso previsto, si consiglia di utilizzare le disposizioni del paragrafo 6 degli orientamenti metodologici IV per determinare il valore di mercato delle trame di terra approvate dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia dal 06.03.2002 N 568-P, tenendo conto delle seguenti caratteristiche:

come parte delle spese operative, compresa la quantità di affitto previsto dall'accordo esistente del locazione del terreno;

quando si calcola il tasso di sconto per il reddito da parte del diritto di noleggio, è opportuno prendere in considerazione la probabilità di mantenimento del reddito da questo diritto;

nel determinare il periodo di previsione, il periodo di tempo rimanente fino alla fine del contratto di leasing è considerato, nonché la possibilità di concludere un inquilino di un nuovo contratto per un determinato periodo.